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樓市觀察：莆田樓市轉(zhuǎn)向買方市場

　　樓市買方市場特征明顯

　　近期，隨著一系列宏觀調(diào)控政策特別是9•27房貸新政實施和12•5房貨補(bǔ)充通知后，樓市觀望氣氛明顯加重，在市場買賣雙方的較量中，很多人覺得購房者已經(jīng)占據(jù)了上風(fēng)。

　　市場供應(yīng)方面看，2007年是莆田房地產(chǎn)發(fā)展具有歷史性的一年，房地產(chǎn)發(fā)展迅速，全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額約為43億元，將近20個樓盤開工建設(shè)，總供應(yīng)套數(shù)約超過1萬套。 15個樓盤將在08年開盤，商品房施工面積將達(dá)到300多萬平米。另外由于2007年莆田市場投放總量受開發(fā)商控制，導(dǎo)致可售房源的庫存量增加，再加上2008年的新增樓盤，預(yù)計2008年的供應(yīng)量較充裕。

　　從市場上二手交易量看，二手房也是量縮價跌，從市區(qū)多個房屋中介所里了解到，掛牌銷售的房屋價格都已經(jīng)有一定幅度的下調(diào)，特別是自部分新盤出現(xiàn)打折動作后，不少出售房源客戶也愿意下調(diào)房價，表示如果遇到有誠意的買家，交易價格可以再商量。

　　近期開盤樓盤看， 購房者“優(yōu)惠”也多了起來。比如某些特定戶型打折銷售；根據(jù)付款方式給予不同折扣；贈送家電、物業(yè)費(fèi)等等。這并不是現(xiàn)在才有的，只是目前這段時間關(guān)注或者使用促銷手段的開發(fā)商多了。

　　市場由理性購房到理性賣房

　　經(jīng)過市場的這一輪波動以后，購房者的識別力增強(qiáng)，購房行為也理性了不少，往往需要充分評估自身需求和產(chǎn)品情祝才會出手、與此同時，開發(fā)商的定價、賣房行為也趨向理性，放低身段，研究購房者的心理及需求，進(jìn)行營銷推廣。

　　市場方面，購房者有了更多的話語權(quán)和選擇權(quán)，廣告也有從單純的“要你接受”，逐漸衍變?yōu)?ldquo;你來參與”的形式。價格是隨著市場推上去的，銷售是購房者找上門的?，F(xiàn)在定價，就必須研究購房者的心理，考慮自己的賣點(diǎn)，尋找一個平衡點(diǎn)；銷售也要更花心思，即使是原來好賣的戶型也要認(rèn)真營銷。

　　亂世方顯真英雄

　　在面臨市場變化的時候，開發(fā)商應(yīng)該主動進(jìn)行調(diào)整。寄希望于政府政策寬松并不現(xiàn)實，開發(fā)商要如何快速地適應(yīng)市場，推出適合當(dāng)前市場的產(chǎn)品和服務(wù)，并充分發(fā)揮品牌的感召力，才能在逆市中生存發(fā)展壯大。

　　在市場觀望期，開發(fā)商的實力比拼就在性價比上，是降低房價，還是提高房產(chǎn)性能，開發(fā)商要留住客戶，靠的只有這兩點(diǎn)。在這個轉(zhuǎn)型階段，降價是最明顯最有效的促銷手段，因為購房者對價格最為敏感。但到一定階段，價格營銷會失去有效性，而會進(jìn)入產(chǎn)品和品牌的競爭。

　　市場從過熱向理性的回歸，也有助于令行業(yè)獲得更加穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境，而順應(yīng)這一趨勢的企業(yè)，將獲得更為廣闊的成長空間。市場調(diào)整過程中最重要的是心態(tài)的調(diào)整，而當(dāng)前市場所發(fā)生的變化正是市場回歸理性的體現(xiàn)。隨著市場自主需求比例提高，恐慌性搶購心態(tài)消失和投資性購房淡出，真正的需求者有了更多的選擇。相比之下，開發(fā)商壓力驟增，如何調(diào)整市場戰(zhàn)略，調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)已成眾多開發(fā)商思考的問題。

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