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2007房地產(chǎn)市場年終對(duì)決誰的籌碼決定樓市走向
開發(fā)商
籌碼：緊握資源
雖然廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房相繼“落地”，但距離普通商品房與保障性住房兩個(gè)市場的真正形成還需要一段時(shí)間。在這種“混沌”的市場狀態(tài)下，開發(fā)商已握有的土地和房子便成為他們手中最大的籌碼。
樓市風(fēng)云變幻，如何面對(duì)今后的保障類與非保障類并存的“雙核時(shí)代”，開發(fā)商心里也在打鼓。由此，手中握有資源的開發(fā)商開始自覺或不自覺地“押注”。有網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示，84%的受訪者認(rèn)為當(dāng)下開發(fā)商捂盤惜售的現(xiàn)象嚴(yán)重，絕大多數(shù)網(wǎng)友的切身體會(huì)也許正說明了開發(fā)商的選擇。
“現(xiàn)在市場內(nèi)房源有限，如果等1個(gè)月每平方米能從3000元漲到5000元甚至更高，你也會(huì)選擇慢慢賣，而不是一口氣賣光了。”某樓盤銷售員私下告訴記者。由于拿地越來越難，未來可開發(fā)項(xiàng)目有限，開發(fā)商大都想利用手中現(xiàn)有的資源獲取更多的收益。
與此同時(shí)，捂地者更勝于捂盤者。“開發(fā)商之所以會(huì)選擇鋌而走險(xiǎn)，除了開發(fā)資金不足的實(shí)際困難外，更多是基于對(duì)未來市場的擔(dān)心。”一位開發(fā)商老總直言，土地的成本越來越高，“誰手中擁有土地，誰就擁有未來。”
困境：調(diào)控加劇
目前，各地打擊囤地捂房的細(xì)化措施正不斷逼近開發(fā)商。北京已推出土地交易市場直接入市項(xiàng)目紅黃牌制度，旨在有效督促項(xiàng)目盡快上市交易，形成有效供給；深圳年內(nèi)也將落實(shí)土地閑置費(fèi)的征收，而且在明年可能開始嘗試征收閑置土地增值地價(jià)；廣州則規(guī)定，對(duì)存在延期動(dòng)工、預(yù)售、竣工和欠交土地出讓金等行為的開發(fā)企業(yè)，在未有效整改前一律不得進(jìn)入土地一級(jí)市場，不能從土地交易中心獲得新的地塊；上海市房地局已表示，將嚴(yán)查已達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目不申請(qǐng)預(yù)售、已取得預(yù)售許可證不開盤等捂盤惜售、囤積房源的不良行為，并且今后樓盤開盤每次預(yù)售面積不得少于3萬平方米，整盤建筑面積不足3萬平方米須一次性全部開盤。上述每一條都直戳痛處，開發(fā)商因此更要認(rèn)真對(duì)待手中現(xiàn)有的土地和房源了。
投資客
籌碼：轉(zhuǎn)售為租
為規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，投資客往往想到“隨機(jī)應(yīng)變”。
看起來非常明顯的一點(diǎn)是：觀望與膠著，已是目前上海二手房市場的主流氛圍。但對(duì)于投資客來說，看房量下降、成交量減少等情況并未對(duì)其心態(tài)構(gòu)成嚴(yán)重影響。記者從各個(gè)中介機(jī)構(gòu)了解到，一些房源的掛牌價(jià)格依舊穩(wěn)中有升，部分投資客索性撤離買賣市場轉(zhuǎn)戰(zhàn)租賃市場，明確表示將長期持有物業(yè)等待升值。
中原地產(chǎn)的工作人員介紹，自11月開始，租賃市場就逐漸升溫，從掛牌量來看，相比買賣房源的緊缺，租賃房源的掛牌量反而有所上升，而租賃房源的帶看量也在上升，其中部分客戶是原先打算買房現(xiàn)在轉(zhuǎn)為租房的。
漢宇地產(chǎn)的工作人員也表示，雖然租賃市場表現(xiàn)也不盡如人意，但房東的心態(tài)依舊比較平穩(wěn)。“目前一些區(qū)域內(nèi)次新房租賃反而較為火熱，隨之而來的是租金價(jià)格也有所上升。在資金不緊張的情況下，次新房的業(yè)主中有半數(shù)以上愿意持房出租。”
美聯(lián)物業(yè)的工作人員則稱，在一些投資性板塊，如浦東的濱江板塊、聯(lián)洋板塊等，部分打算年前出售所持物業(yè)的業(yè)主開始棄售轉(zhuǎn)租。“這部分投資客依然看好后市，即使無法快速出手套現(xiàn)，但看地區(qū)租賃行情也算樂觀，索性采用出租方式度過今年。”
困境：空漲壓力
一邊是國房景氣指數(shù)等權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)一路上揚(yáng)，一邊是不少地方樓市步入調(diào)整觀察期。房地產(chǎn)市場就這樣來到一個(gè)臨界關(guān)口。目前，一些城市的房地產(chǎn)市場已從10月開始出現(xiàn)量減價(jià)升的“空漲”現(xiàn)象。在北京，樓市離場者不在少數(shù)，但成交價(jià)格依然突破新關(guān)口；在上海，樓市觀望氣氛濃厚，賣方市場的格局正在悄悄發(fā)生改變，但成交價(jià)格再創(chuàng)新高；在深圳，成交量創(chuàng)月度新低，但房價(jià)卻依然堅(jiān)挺……在一些市場人士看來，對(duì)樓市來說，這似乎意味著市場承受力已快到極限，如果“高位盤整”逐漸轉(zhuǎn)為“下跌通道”的開始，那對(duì)投資客來說將是沉重一擊。
購房者
籌碼：觀望等待
對(duì)于一直期望房價(jià)回調(diào)的普通購房者來說，他們的“抗議”方式只有——等。
中國指數(shù)研究院提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在受房貸新政影響的10月，上海商品房成交量大幅下降，全月共成交商品房277.03萬平方米、26242套，較9月分別下降22.03%和18.56%。傳統(tǒng)的“金九銀十”效應(yīng)并未顯現(xiàn)，上海樓市提早過冬，這與購房者制造的持幣觀望氣氛顯然有直接關(guān)聯(lián)。
事實(shí)上，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示房貸新政極具“殺傷力”。在政策出臺(tái)后的短短半個(gè)多月里，上海的二手房成交量就下滑30%，一些中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)的下滑幅度甚至驚人地達(dá)到了50%以上，長達(dá)半年的樓市高燒眼見著在二手房市場迅速消退。
而一手房市場同樣不容樂觀，隨著成交量逐月下滑，成交均價(jià)也開始相應(yīng)變化。如統(tǒng)計(jì)顯示，上周上海商品住宅成交均價(jià)為每平方米10614元，比上上周下降7.24%；商品房整體成交均價(jià)則為每平方米10360元，也環(huán)比下滑7.66%。
一些分析師指出，造成這種現(xiàn)象的根本原因在于，房貸新政直接擊中了上海樓市的軟肋——在高企的房價(jià)面前，大部分普通市民已經(jīng)喪失了購買能力。
目前，不少市場人士認(rèn)為，由于房貸新政直接影響市場資金供給，加上此前房價(jià)上漲速度過快，預(yù)計(jì)春節(jié)前上海樓市會(huì)持續(xù)低迷的狀態(tài)，但春節(jié)后新的貸款增量可能會(huì)引發(fā)一波新行情。
困境：博弈未果
新政的出臺(tái)讓樓市開始降溫，但慣性并未就此改變軌跡。雖然觀望情緒開始濃重，但純粹的看空者并不多。分析人士認(rèn)為，政策調(diào)控具備很大的階段性和局限性，其效果也非常一般，這讓很大一部分人堅(jiān)信房價(jià)并不可能下降。數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月上海住宅的成交金額已超出2004年創(chuàng)下的2064.74億元的紀(jì)錄。另外，雖然近期銀行收緊房貸的跡象明顯，但再過兩個(gè)月，銀行便可以執(zhí)行2008年的貸款指標(biāo)，無款可貸的局面一旦被打破，個(gè)人房貸很有可能在冷凍期后出現(xiàn)爆發(fā)，并支撐上海樓市的繼續(xù)高位運(yùn)行。
結(jié)語:
面對(duì)撲朔迷離的房價(jià)，面對(duì)各路專家的眾說紛紜，就是火眼金睛恐怕也很難看清這紛紛擾擾、云霧繚繞的樓市！我們誰都不用拜，我們只要相信自己，我們知道我們需要房子我們必須買來住，如果你不認(rèn)可租房這種方式的話那就盡管買好了，買了就買了，千萬不要再擔(dān)心房價(jià)是漲還是跌，這樣的擔(dān)心可能會(huì)跟隨你一輩子，永遠(yuǎn)擔(dān)心不完，買了房擔(dān)心房價(jià)跌會(huì)賠本，可是如果漲你會(huì)賣嗎？莫不說你必須自住，即使你有辦法而賣了，如梭的房價(jià)你還能買得起別的房嗎？所以對(duì)于自住者來說，買了房后就要遠(yuǎn)離樓市，別再摻和樓市的事，樓市是一個(gè)陷阱，永遠(yuǎn)都有操不完的心。想甩掉這些包袱，不僅僅在于開發(fā)商降房價(jià)、政府調(diào)控樓市，而更在于每一個(gè)購房者自身心理素質(zhì)的提高
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