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今年以來，莆田市繼續(xù)堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，嚴格執(zhí)行房價地價“雙控”政策，因地制宜、多策并舉、加強監(jiān)管，促進全市房地產市場保持持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。在城市更新改造和土地綜合整治的持續(xù)推進下，今年前三季度房地產市場延續(xù)去年下半年疫情后復蘇態(tài)勢，市場供給充足、需求旺盛，商品房新開工、房地產投資、批準預售等供給側指標,以及商品房銷售、二手房交易、住房貸款等需求側指標繼續(xù)保持增長態(tài)勢，但受9月份爆發(fā)的疫情影響，各指標增速較上半年均有所減緩。具體運行形勢分析如下：
一、房地產開發(fā)投資情況
1、商品房新開工面積大幅比增
由于去年下半年全市經營性房地產用地供應明顯增加，去年第四季度和今年第一季度商品房新開工面積均達200萬㎡以上,從而帶動今年前三季度商品房新開工面積大幅比增。今年以來，隨著PS拍-2020-23號保利·堂悅（186.9畝）、PS拍-2020-27號保利·天匯（284.8畝）、PS拍-2020-31號力高·仟喜薈廣場（231.5畝）三塊百畝以上地塊的相繼全面動工，以及往年已供地未動工項目建工·木蘭府（22.35萬m2）、國投新城首府（23.66萬m2）的開工建設，前三季度商品房新開工面積同比大幅增長。1-9月全市商品房施工面積2226.06萬m2，其中新開工面積500.57萬m2，較去年同期大幅增長89.5%，受9月份疫情影響，增幅較上半年（182.52%）收窄93.02個百分點。從季度數據看，一季度新開工面積286.32萬m2、二季度72.39m2、三季度141.86m2。
從各縣區(qū)新開工項目看，仙游縣去年基數低，今年有3個新出讓地塊全面動工，帶動新開工面積大幅度增長，但與其他各區(qū)相比總量還是偏低，主要原因是該縣近二年土地供應總量減少；荔城區(qū)主要是保利·天匯（92.35萬m2）全面動工帶動新開工面積總量排名居各縣區(qū)第一；涵江因今年以來土地供應宗數占市本級一半且已全面開建設帶動本轄區(qū)新開工面積同比增幅全市第一；城廂區(qū)第二季度無新動工面積，同比出現下降；北岸已連續(xù)兩年多無新項目開工。各縣區(qū)新開工面積分別為：仙游縣58.87萬m2，比增168.8%；荔城區(qū)148.53萬m2，比增117.2%；城廂區(qū)71.36萬m2，比降12.9%；涵江區(qū)142.99萬m2，比增741.6%；秀嶼區(qū)78.82萬m2，比增5.2%；北岸0萬㎡，與去年相同。
2、房地產開發(fā)投資增長明顯
由于去年上半年受疫情影響全市房地產完成投資基數低，而今年商品房新開工面積近倍增長，其中保利·天匯、保利·堂悅、和鳴·蘭溪、文獻首府、白棠·云麓璽樾、碧桂園·天城二期等新項目相繼動工建設，帶動近150億元土地購置費入庫統(tǒng)計，從而帶動全市房地產完成投資明顯增長；但受9月份爆發(fā)的本土疫情影響，增速較上半年有所減緩。1-9月，全市完成房地產開發(fā)投資279.73億元，與去年同期（187.13億元）相比增長49.5%，增速較上半年（60.33%）收窄10.83個百分點。從季度數據看，第一季度完成開發(fā)投資120.58億元，第二季度65.26億元，第三季度93.89億元。由于新開工項目帶動大額的土地購置費入庫統(tǒng)計，因此季度完成的投資額與對應的新開工面積關聯密切。
從各縣區(qū)的房地產開發(fā)投資情況看（按項目屬地統(tǒng)計原則），仙游縣3個新項目有近10億土地購置費入庫，帶動投資額明顯增長；荔城區(qū)近年來有多個較大規(guī)模項目開發(fā)建設，已連續(xù)二年多投資額位居各縣區(qū)榜首；城廂區(qū)雖然新開工面積比降，但其文獻首府項目居于市中心一級地，入庫土地購置費22.4億元，帶動全區(qū)投資額同比上升；涵江區(qū)隨著新開工面積大幅增加，投資增速全市第一；秀嶼區(qū)近二年迎來了房地產業(yè)的快速發(fā)展，投資力度也在不斷加大；北岸無新增項目投資同比下降。其中仙游縣完成投資32.94億元，比增46.8%；荔城區(qū)85.67億元，比增30.2%；城廂區(qū)78.46億元，比增39.5%；涵江區(qū)58.7億元，比增170.3%；秀嶼區(qū)22.58億元，比增32.2%；北岸1.38億元，比降64.3%。
二、商品房供求關系情況
1、商品房批準預售面積保持增長
在去年第四季度和今年一季度新開工面積大幅增加（共512萬㎡）的帶動下，今年1-9月全市商品房批準預售面積繼續(xù)延續(xù)去年第四季度較快增長態(tài)勢，但在9月份疫情影響下，第三季度的預售許可面積較一、二季度明顯減少。1-9月，全市商品房批準預售面積269.4萬㎡，與去年同期相比增長35.0%，其中商品住宅批準預售面積233.03萬㎡，比去年同期增長42.8%。按季度分，一季度商品房批準預售面積86.78萬㎡（其中商品住宅73.24萬㎡）；二季度商品房批準預售面積111.04萬㎡（其中商品住宅97.11萬㎡），三季度商品房批準預售面積71.58萬㎡（其中商品住宅62.68萬㎡）。
分區(qū)域看，仙游縣因今年以來出讓房地產用地僅4宗，且只有2宗項目進入預售許可，成為同比唯一出現下降的區(qū)域；市本級因去年以來各區(qū)（除北岸外）出讓的地塊大部分進入預售許可且大部分項目規(guī)模較大，特別是城廂區(qū)的中南·瓏禧臺已辦理預售許可15.17萬㎡、和鳴·蘭溪9.68萬㎡、文獻首府10.83萬㎡；涵江區(qū)的保利·堂悅共辦理14.78萬㎡、旭輝美好花庭8.1萬㎡；秀嶼區(qū)的國投景園辦理11.62萬㎡、琇嶼青城13.54萬㎡、清塘雅居9.07萬㎡，帶動各區(qū)預售許可面積同比全部出現明顯增長；北岸去年同期基數為0。各縣區(qū)具體為：仙游縣28.45萬㎡，比降57.9%；荔城區(qū)55.37萬㎡，比增46.9%；城廂區(qū)64.62萬㎡，比增284.4%；涵江區(qū)57.94萬㎡，比增120.6%；秀嶼區(qū)58.26萬㎡，比增61.8%；北岸4.76萬㎡，比增100%。
2、商品房銷售面積增幅放緩
今年以來，隨著商品房批準預售許可面積持續(xù)增長，無論是中心城區(qū)改善型樓盤還是周邊剛需型樓盤都供應較為充足，且各項目周邊基礎設施配套不斷完善、各縣區(qū)“雙百”征遷行動產生大量住房需求，中心城區(qū)的文獻首府、大唐玉湖觀邸、保利·天匯、仙游縣的悅鳴苑等項目由于所處地理環(huán)境優(yōu)越，項目規(guī)模也較大，受到購房者親睞，因此商品房銷售延續(xù)去年第四季度復蘇態(tài)勢保持繼續(xù)增長。其中9月份因疫情影響銷量銳減僅為前八個月均數的三分之一，導致前三季度銷售面積增幅有所減緩。據商品房買賣合同網簽系統(tǒng)統(tǒng)計，1-9月份，全市商品房網簽面積295.68萬㎡，與上年同期相比增長30.8%，增幅較上半年（50.12%）收窄19.32個百分點；其中商品住宅網簽面積262.87萬㎡，與上年同期相比增長49.8%。
按季度分，一季度商品房網簽面積108.98萬㎡（其中商品住宅96.88萬㎡）；二季度110.73萬㎡（其中商品住宅101.9萬㎡）；三季度75.97萬㎡（其中商品住宅64.09萬㎡）。從各月份的商品房網簽面積看，1-9月分別為27.29萬㎡、34.6萬㎡、47.09萬㎡、35.69萬㎡、32.22萬㎡、42.82萬㎡、36.94萬㎡、28.46萬㎡、11.39萬㎡，可見除9月份外今年各月基本都保持較為旺盛的銷售行情。
從各縣區(qū)銷售情況看，市本級各區(qū)域項目銷售總體不錯，熱門樓盤銷售率基本在80%以上。其中，荔城區(qū)的磐龍府三期銷售近11.7萬㎡、保利·天匯7.94萬㎡；城廂區(qū)的中南瓏禧臺11.3萬㎡、文獻首府7萬㎡；涵江區(qū)保利·堂悅5.61萬㎡、旭輝美好花庭3.68萬㎡；秀嶼區(qū)的清塘雅居14.18萬㎡、琇嶼青城12.07萬㎡。仙游縣因近二年出讓的地塊明顯減少，今年以來只有二個新項目進入銷售，因此同比出現下降。各縣區(qū)銷售面積分別為：仙游縣52.11萬㎡，比降14.4%；荔城區(qū)64.42萬㎡，比增24.4%；城廂區(qū)63.02萬㎡，比增43.4%；涵江區(qū)52.97萬㎡，比增55.4%；秀嶼區(qū)56.96萬㎡，比增90.37%；北岸6.20萬㎡，比增42.9%。
3、商品住房銷售均價總體平穩(wěn)
隨著文獻首府、中南瓏禧臺、和鳴蘭溪、保利·天匯等高價位樓盤進入集中銷售，中心城區(qū)商品住房銷售均價持續(xù)上升，同時在秀嶼區(qū)、涵江區(qū)等相對較低均價商品住宅銷售量大幅增長的平衡下，全市商品住宅銷售均價與去年同期相比呈小幅上升，總體看保持基本平穩(wěn)狀態(tài)。據商品房買賣合同網簽系統(tǒng)統(tǒng)計，1-9月全市商品住宅銷售均價（不含安置型商品房）10676元/㎡，較去年同期比增2.73%，增幅較上半年（2.19%）上升0.54個百分點。1-9月全市商品住宅銷售均價分別為9981元/㎡、9109元/㎡、10366元/㎡、10603元/㎡、10731元/㎡、12252元/㎡、10982元/㎡、10567元/㎡、11359元/㎡。
商品住宅銷售均價按縣區(qū)分，仙游縣今年銷售面積第一名的永鴻文化城（C地塊）項目銷售均價僅為5948元/㎡，拉低了全縣均價同比下降；城廂區(qū)目前在售的中南瓏禧臺、文獻首府項目銷售均價為全市最高，帶動該區(qū)商品住宅銷售均價位列全市最高;秀嶼區(qū)以價位相對以往其他樓盤較高的清塘雅居、琇嶼青城等項目銷售為主，均價同比漲幅全市最大;荔城區(qū)上半年以城市周邊較低價位的濱海城南府、玖序臺、磐龍府等項目銷售為主，全區(qū)均價同比有所下降。其中仙游縣7200元/㎡，比降2.25%；荔城區(qū)12164元/㎡，比降6.64%；城廂區(qū)15784元/㎡，比增0.66%；涵江區(qū)9981元/㎡，比增2.71%；秀嶼區(qū)7980元/㎡，比增11.06%；北岸5410元/㎡，比增0.03%。
4、商品房庫存面積持續(xù)下降
從批準預售面積和網簽銷售面積看，1-9月全市商品房供銷比為0.91:1，其中商品住宅供銷比為0.89:1，需求大于供給。1-9月全市共減少商品房庫存面積22.39萬㎡，其中商品住宅18.01萬㎡、辦公2.65萬㎡，商業(yè)1.73萬㎡。
截止9月末，全市商品房庫存面積391.04萬㎡，去化周期14個月。其中，住宅283.73 萬㎡、去化周期11個月；商業(yè)71.98萬㎡、去化周期52個月；辦公35.33萬㎡、去化周期22個月。從各縣區(qū)商品住宅去化周期情況看，其中仙游縣17個月、城廂區(qū)9個月、荔城區(qū)7個月、涵江區(qū)15個月、秀嶼區(qū)11個月、北岸23個月，中心城區(qū)的城廂區(qū)和荔城區(qū)住宅去化周期已明顯偏低，應加大住宅用地供應。商業(yè)庫存量和去化周期最多的是仙游縣，達68個月，但比上半年已減少了3個月；辦公庫存量主要集中在城廂區(qū)和荔城區(qū)，分別為10.11萬㎡和10.93萬㎡，但去化周期最長的是仙游縣和秀嶼區(qū)，分別為102個月和117個月，主要原因是該區(qū)近二年來才開發(fā)辦公商品房，其近三年月均銷售面積計算基數偏低。
5、二手房交易面積繼續(xù)增長
1-9月份，在城市成片更新、土地綜合整治征遷進度持續(xù)推進下，被征遷群眾對二手房的需求同樣持續(xù)上升，帶動二手房交易量繼續(xù)增長。1-9月份全市二手房成交面積180.04萬㎡（其中仙游縣第二季度完成的約30萬㎡的工業(yè)廠房交易）、同比增長47.55%，其中二手住房成交面積130.57萬㎡、同比增長32.6%。二手房成交面積按季度分，第一季度39.98萬㎡（其中二手住房34.36萬㎡）；第二季度73.05萬㎡（其中二手住房37.66萬㎡、工業(yè)廠房約30萬㎡）；第三季度67.01萬㎡（其中二手住房58.55萬㎡），二手住房成交量逐季攀升。
按區(qū)域分，市本級二手房交易面積130.68萬㎡、比增27.7%（其中二手住房成交面積112.89萬㎡、比增39.0%）；仙游縣因工業(yè)廠房交易約30萬㎡以致增幅較大，二手房成交面積49.36萬㎡、比增151.20%（其中二手住房成交面積17.68萬㎡、比增2.3%）。
三、土地供應及金融信貸情況
1、房地產用地供應比降近半
由于9月份我市爆發(fā)疫情，原安排的土地拍賣全部推延進行，且仙游縣第三季度無用地出讓，因此全市經營性房地產用地供應面積延續(xù)上半年態(tài)勢繼續(xù)下降。土地供應的減少和已供應地塊中有不少是較為優(yōu)質地塊，且穩(wěn)定的調控政策和良好的營商環(huán)境讓開發(fā)商看好我市房地產市場的發(fā)展，今年以來我市土地市場競爭較往年激烈，全市已出讓14宗經營性房地產用地中有6宗達到最高限制價格進行搖號中標，其中荔城區(qū)的玉湖片區(qū)荔浦地塊三共吸引281家企業(yè)參與競拍。1-9月全市通過招拍掛供應經營性房地產用地14宗65.76公頃（合986.4畝），與去年同期（1742.27畝）比降43.4%；出讓總價款653500萬元，同比下降39.6%。從季度看，一季度出讓6宗34.24公頃（合513.66畝）；二季度出讓6宗26.7公頃（合400.5畝），三季度出讓2宗4.82公頃（合72.3畝）。
按區(qū)域分，市本級供地10宗48.76公頃（合731.4畝），比降46.6%，總價款550800萬元，平均每畝753.08萬元，比增8.1%；仙游縣供地4宗17公頃（合255畝），比降31.8%，總價款102700萬元，平均每畝402.75萬元，比增17.8%。
2、房地產貸款同比增速較快
截至8月末，全市房地產各項貸款余額922.14億元，同比增長12.63%，增速比5月末下降0.97個百分點；今年新增82.27億元，同比多增13.33億元。房地產各項貸款余額占全市人民幣貸款余額的比重為38.66%，同比提高0.95個百分點。其中：
房地產開發(fā)貸款增長較快。截至8月末，全市房地產開發(fā)貸款余額103.26億元，同比增長14.83%，比年初增加19.70億元，同比多增21.35億元。其中：保障性住房開發(fā)貸款余額同比增長30.83%，商業(yè)用房開發(fā)貸款余額同比下降33.95%。
個人住房貸款增速較快。截至8月末，全市個人住房貸款余額782.69億元，同比增長14.83%，增速比5月末下降2.32個百分點；今年新增62.63億元，同比少增9.41億元。其中，新建房貸款余額669.30億元，同比增長10.47%；再交易房貸款余額113.39億元，同比增長25.36%。今年莆田市房地產市場穩(wěn)步增長，房地產信貸增幅較快，房貸利率LPR穩(wěn)中有升，個人住房貸款增長回落，增速比上季度略有下降。(莆田市住房和城鄉(xiāng)建設局陳志強、陳建玫)
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