今年以來(lái),莆田市堅(jiān)持“房住不炒”定位,因城因時(shí)施策,進(jìn)一步完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控,支持剛性和改善型住房需求,健全商品房預(yù)售資金監(jiān)管,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。但受疫情反復(fù)散發(fā)、“三道紅線”監(jiān)管、消費(fèi)信心不足等疊加因素影響,全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷下行,供給側(cè)和需求側(cè)各項(xiàng)指標(biāo)同比大幅下降。隨著疫情逐步趨穩(wěn)、扶持政策實(shí)施和優(yōu)質(zhì)樓盤入市,第三季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售、商品房銷售需求側(cè)指標(biāo)有所回升、降幅有所收窄。具體運(yùn)行形勢(shì)分析如下:

一、房地產(chǎn)用地供應(yīng)情況
(一)可售商品房用地供應(yīng)比降近半
受整個(gè)市場(chǎng)持續(xù)低迷影響,房地產(chǎn)用地出讓連續(xù)比降。前三季度,全市共出讓13宗經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地,其中可對(duì)外銷售純商品房用地8宗、安置型商品房用地4宗、批發(fā)市場(chǎng)用地1宗,土地供應(yīng)量?jī)r(jià)齊降,且可對(duì)外銷售純商品房用地面積僅占42.22%,比降達(dá)44.3%。商品住宅用地中標(biāo)溢價(jià)率較往年明顯下降,8宗純商品房用地中有6宗溢價(jià)率未超過(guò)5%,溢價(jià)率最高的一宗位于環(huán)境優(yōu)美的玉湖片區(qū),溢價(jià)率30%。1-9月全市通過(guò)招拍掛供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地13宗56.02公頃(合840.3畝),與去年同期(986.4畝)相比下降14.8%,剔除安置型商品房、批發(fā)市場(chǎng)后,可對(duì)外銷售商品房用地僅354.75畝,與去年同期(636.4畝)相比下降44.3%;出讓總價(jià)款342580萬(wàn)元,同比下降47.6%。從季度看,一季度出讓6宗17.32公頃(合259.93畝);二季度出讓5宗35.06公頃(合525.9畝,其中PS拍-2021-11號(hào)土地用途為批發(fā)市場(chǎng)和商務(wù)辦公用地,面積338.47畝);三季度出讓2宗3.63公頃(合54.45畝)。
按區(qū)域分,市本級(jí)供地8宗45.47公頃(合682.05畝)、比降6.7%,總價(jià)款300050萬(wàn)元,平均每畝439.92萬(wàn)元、比降41.58%;仙游縣供地5宗10.55公頃(合158.25畝)、比降37.9%,總價(jià)款42530萬(wàn)元,平均每畝268.75萬(wàn)元、比降33.3%(其中4宗為安置型商品房用地)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)投資情況
?。ǘ┥唐贩啃麻_工面積大幅下降
由于去年下半年以來(lái)全市經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地供應(yīng)持續(xù)減少,本市國(guó)企項(xiàng)目動(dòng)工緩慢(如秀嶼土海東片區(qū)地塊一222畝已出讓1年還未動(dòng)工),導(dǎo)致今年以來(lái)全市商品房新開工面積同比大幅下降。1-9月全市商品房施工面積1478.97萬(wàn)m2,其中新開工面積僅144.76萬(wàn)m2,較2021年同期比降69.3%,降幅較上半年擴(kuò)大0.7個(gè)百分點(diǎn)。分季度看,一季度全市新開工面積49.3萬(wàn)m2,二季度54.34萬(wàn)m2;三季度41.12萬(wàn)m2。
從各縣區(qū)新開工項(xiàng)目看,仙游縣以安商房開工為主,荔城區(qū)有棠頌和府、禧悅公館、書香府邸、玖華府、悅府公館共5個(gè)項(xiàng)目開工,新開工面積位列全市第一;城廂區(qū)和秀嶼區(qū)都只有1個(gè)項(xiàng)目開工,且規(guī)模較小;涵江區(qū)有2個(gè)項(xiàng)目開工,其中1個(gè)是分期開發(fā)項(xiàng)目;北岸已連續(xù)三年無(wú)新項(xiàng)目開工。各縣區(qū)新開工面積分別為:仙游縣29.39萬(wàn)m2,比降50.1%;荔城區(qū)94.15萬(wàn)m2,比降36.6%;城廂區(qū)8.32萬(wàn)m2,比降88.3%;涵江區(qū)8.85萬(wàn)m2,比降92.3%;秀嶼區(qū)4.05萬(wàn)m2,比降94.9%;北岸0萬(wàn)㎡,與去年相同。
?。ㄈ┓康禺a(chǎn)完成投資下降近半
受新開工面積大幅下降和3月份本土再次爆發(fā)疫情的影響,同時(shí)土地購(gòu)置費(fèi)按照完成投資比例入庫(kù)統(tǒng)計(jì)口徑的變化,全市房地產(chǎn)完成投資同比降幅較大,但較上半年有所收窄。1-9月,全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資158.10億元,較2021年同期(279.73億元)下降43.5%,降幅較上半年收窄3.1個(gè)百分點(diǎn)。分季度看,一季度全市完成投資58.16億元,二季度41.02億元;三季度58.92億元。
從各縣區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況看(按項(xiàng)目屬地統(tǒng)計(jì)原則),荔城區(qū)有5個(gè)新開工項(xiàng)目入庫(kù)部分土地購(gòu)置費(fèi),完成投資總額最多,且連續(xù)三年投資額居各縣區(qū)之首;城廂區(qū)只有位于郊區(qū)的建工·木蘭府項(xiàng)目新開工,同去年文獻(xiàn)首府、和鳴蘭溪郡項(xiàng)目新開工入庫(kù)33.34億元土地購(gòu)置費(fèi)基數(shù)高相比,降幅最大。其中:仙游縣20.60億元,比降37.5%;荔城區(qū)79.31億元,比降7.4%;城廂區(qū)17.18億元,比降78.1%;涵江區(qū)25.48億元,比降56.6%;秀嶼區(qū)15.15億元,比降32.9%;北岸0.38億元,比降72.5%。

三、商品房供求關(guān)系情況
?。ㄋ模┥唐贩颗鷾?zhǔn)預(yù)售面積持續(xù)減少
因去年第四季度以來(lái)全市商品房新開工面積持續(xù)減少,導(dǎo)致今年以來(lái)全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積同樣出現(xiàn)大幅減少。1-9月,全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積134.31萬(wàn)㎡,與去年同期相比下降50.1%,降幅較上半年收窄6.6個(gè)百分點(diǎn);其中商品住房批準(zhǔn)預(yù)售面積105.11萬(wàn)㎡,比去年同期下降54.9%,較上半年收窄8個(gè)百分點(diǎn)。按季度分,一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積43.8萬(wàn)㎡(其中商品住房35.9萬(wàn)㎡);二季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積41.8萬(wàn)㎡(其中商品住房27.22萬(wàn)㎡);三季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積48.71萬(wàn)㎡(其中商品住房41.99萬(wàn)㎡)。
1-9月份全市首開樓盤只有10個(gè),所辦理預(yù)售許可的樓盤中只有4個(gè)批準(zhǔn)預(yù)售面積在8萬(wàn)㎡以上,而去年同期有8個(gè),且有3個(gè)是在15萬(wàn)㎡左右。從分區(qū)域看,除仙游縣略增長(zhǎng)外,其余各縣區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售面積都出現(xiàn)大幅度比降,其中仙游縣29.13萬(wàn)㎡,比增2.4%;荔城區(qū)43.82萬(wàn)㎡,比降20.9%;城廂區(qū)15.38萬(wàn)㎡,比降76.2%;涵江區(qū)30.64萬(wàn)㎡,比降47.1%;秀嶼區(qū)15.34萬(wàn)㎡,比降73.7%;北岸0萬(wàn)㎡,比降100%。
?。ㄎ澹┥唐贩夸N售面積降幅小幅收窄
受新冠疫情反復(fù)散發(fā)降低群眾購(gòu)買力、土地供應(yīng)下降新上市樓盤偏少等影響,自年初以來(lái)全市商品房銷售面積持續(xù)比降。隨著一系列扶持政策的實(shí)施,以及中心城區(qū)禧悅公館、悅府公館、書香府邸等新樓盤入市熱銷,第三季度銷售面積有所回升。據(jù)商品房買賣合同網(wǎng)簽系統(tǒng)統(tǒng)計(jì),1-9月份,全市商品房銷售面積(不含安置型商品房)159.68萬(wàn)㎡,與2021年同期相比下降45.7%,降幅較上半年收窄7.5個(gè)百分點(diǎn);其中商品住房銷售129.16萬(wàn)㎡,比降下降50.7%,降幅較半年收窄5.6個(gè)百分點(diǎn)。
按季度分,一季度全市商品房銷售面積56.51萬(wàn)㎡(其中商品住房銷售49.51萬(wàn)㎡);二季度商品房銷售面積46.26萬(wàn)㎡(其中商品住房銷售37.38萬(wàn)㎡);三季度商品房銷售面積56.91萬(wàn)㎡(其中商品住房銷售42.27萬(wàn)㎡)。1-9月份全市商品房銷售面積分別為21.04萬(wàn)㎡、22.59萬(wàn)㎡、12.88萬(wàn)㎡、12.74萬(wàn)㎡、17.56萬(wàn)㎡、16.19萬(wàn)㎡、19.90萬(wàn)㎡、22.71萬(wàn)㎡、18.43萬(wàn)㎡,其中3-4月份受本土疫情影響市場(chǎng)明顯疲軟。
從各縣區(qū)銷售數(shù)據(jù)看,都呈現(xiàn)較大幅度的比降。網(wǎng)簽面積在5萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目只有荔城區(qū)的2個(gè),分別是書香府邸項(xiàng)目7.95萬(wàn)㎡、禧悅公館項(xiàng)目5.6萬(wàn)㎡。各縣區(qū)銷售面積分別為:仙游縣36.45萬(wàn)㎡,比降29.7%;荔城區(qū)36.53萬(wàn)㎡,比降41.9%;城廂區(qū)37.76萬(wàn)㎡,比降40.1%;涵江區(qū)28.17萬(wàn)㎡,比降46.8%;秀嶼區(qū)18.65萬(wàn)㎡,比降67.2%;北岸2.12萬(wàn)㎡,比降65.8%。

?。┥唐纷》夸N售均價(jià)基本平穩(wěn)
1-9月份,我市商品住房銷售均價(jià)總體保持基本平穩(wěn),未出現(xiàn)大起大落現(xiàn)象。據(jù)商品房買賣合同網(wǎng)簽系統(tǒng)統(tǒng)計(jì),全市商品住房銷售均價(jià)10686元/㎡,較去年同期比增0.94%。1-9月全市商品住房銷售均價(jià)分別為10166元/㎡、10037元/㎡、11315元/㎡、10978元/㎡、11196元/㎡、10733元/㎡、10908元/㎡、11089元/㎡、10635元/㎡,總體保持平穩(wěn)。
按縣區(qū)分析,荔城區(qū)的書香府邸、禧悅公館、正榮聯(lián)發(fā)·玉湖天境銷售前三名項(xiàng)目都位于中心城區(qū),價(jià)位相對(duì)較高,相比去年同期以玖序臺(tái)等城郊周邊價(jià)位較低的項(xiàng)目銷售為主,出現(xiàn)較大漲幅;城廂區(qū)則相反,去年以位于中心城區(qū)項(xiàng)目銷售為主,而今年位于郊區(qū)的建工·木蘭府項(xiàng)目因價(jià)位相對(duì)較低,銷量全區(qū)第一,拉低了全區(qū)均價(jià),同比降幅最大。其中:仙游縣6892元/㎡,比降4.3%;荔城區(qū)14649元/㎡,比增20.4%;城廂區(qū)13794元/㎡,比降12.6%;涵江區(qū)9866元/㎡,比降1.2%;秀嶼區(qū)7336元/㎡,比降8.1%;北岸4929元/㎡,比降8.9%。
(七)商品房庫(kù)存面積持續(xù)減少
從批準(zhǔn)預(yù)售面積和網(wǎng)簽面積看,1-9月全市商品房供銷比為0.84:1,其中商品住房供銷比為0.81:1,供應(yīng)少于需求。9月末全市商品房庫(kù)存面積較年初減少34.03萬(wàn)㎡,其中商品住房減少36.02萬(wàn)㎡、辦公增加8.67萬(wàn)㎡、商業(yè)減少6.68萬(wàn)㎡。
截止9月末,全市商品房庫(kù)存面積361.40萬(wàn)㎡,去化周期12個(gè)月,其中,住宅253.18萬(wàn)㎡、去化周期9個(gè)月;商業(yè)66.14萬(wàn)㎡、去化周期54個(gè)月;辦公42.08萬(wàn)㎡、去化周期26個(gè)月。從各縣區(qū)商品住宅去化周期情況來(lái)看,其中仙游縣14個(gè)月、城廂區(qū)7個(gè)月、荔城區(qū)6個(gè)月、涵江區(qū)13個(gè)月、秀嶼區(qū)6個(gè)月、北岸21個(gè)月。各縣區(qū)商品住宅去化周期較去年年末都有所減少,特別是荔城、城廂、秀嶼庫(kù)存去化周期皆低于合理期間,應(yīng)加大土地供應(yīng)力度,以保證市場(chǎng)后續(xù)商品住宅供需基本平衡。

四、存量房市場(chǎng)交易情況
?。ò耍?a href="http://www.edu-boya.com/list-117-1.html" target="_blank" class="keylink">二手房交易面積同比下降
受市場(chǎng)低迷影響,二手房交易面積同樣明顯下降。隨著5月份中心城區(qū)的禧悅公館和悅府公館開盤熱銷,吸引了大部分潛在購(gòu)房者購(gòu)買,明顯影響到二手房的交易。1-9月份全市二手房成交面積87.22萬(wàn)㎡、同比下降41.9%,降幅較上半年擴(kuò)大8.6個(gè)百分點(diǎn);其中二手住房成交面積70.64萬(wàn)㎡、同比下降45.9%,降幅較上半年擴(kuò)大6.4個(gè)百分點(diǎn)。
按區(qū)域分,市本級(jí)二手房交易面積67.72萬(wàn)㎡、比降48.2%(其中二手住房成交面積53.94萬(wàn)㎡、比降52.2%);仙游縣二手房成交面積19.50萬(wàn)㎡、比增0.7%(其中二手住房成交面積16.70萬(wàn)㎡、比降5.5%)。
五、房地產(chǎn)各類貸款情況
(九)房地產(chǎn)新增貸款同比減少
截至8月末,全市房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額970.00億元,同比增長(zhǎng)5.19%,增速比2021年12月末降低7.76個(gè)百分點(diǎn);今年新增18.33億元,同比少增64.54億元。房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額占全市人民幣貸款余額的比重為36.71%,較上年末降低1.77個(gè)百分點(diǎn)。其中:
房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比下降明顯。截至8月末,全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額97.15億元,同比下降5.92%,比年初減少1.57億元,同比少增21.27億元。住房開發(fā)貸款余額82.66億元,同比下降10.14%,其中:保障性住房開發(fā)貸款余額25.83億元,同比下降7.72%。
個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)乏力。截至8月末,全市個(gè)人住房貸款余額843.92億元,同比增長(zhǎng)7.82%,今年累計(jì)新增24.78億元。其中,新建房貸款余額724.31億元,同比增長(zhǎng)8.22%;再交易房貸款余額119.62億元,同比增長(zhǎng)5.50%。

?。ㄊ┕e金貸款下行逾期率上升
1-9月,全市辦理公積金貸款樓盤新增55個(gè),與去年同比減少20個(gè),下降29%。個(gè)人貸款發(fā)放金額10.59億元,同比下降8.47%,降幅較上半年(4.36%)擴(kuò)大12.83個(gè)百分點(diǎn),其中新建商品住房同比下降11.38%,降幅較上半年(10.05%)擴(kuò)大21.43個(gè)百分點(diǎn);二手房同比下降23.69%,降幅較上半年(-41.26%)收窄17.57個(gè)百分點(diǎn)。今年以來(lái),全市住房公積金個(gè)貸率一直保持高位運(yùn)行,公積金資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)尚可控,但公積金貸款逾期率出現(xiàn)逐月上升現(xiàn)象,關(guān)注類樓盤從去年的14個(gè)增加至9月末的21個(gè)。(莆田市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局陳志強(qiáng)陳建玫)
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