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網(wǎng)友：最近看了很多網(wǎng)絡(luò)上面的關(guān)于買(mǎi)房的知識(shí)，感覺(jué)自己越看越亂，能不能幫我簡(jiǎn)單的歸納一下比較重點(diǎn)的買(mǎi)房需要注意的知識(shí)，避免入坑，感謝！
莆房網(wǎng)：感謝您對(duì)莆房網(wǎng)的信任，買(mǎi)房是所有人的人生大事件，畢竟房產(chǎn)交易都是動(dòng)輒幾十萬(wàn)、上百萬(wàn)的大宗交易，通過(guò)了解以下幾點(diǎn)，希望能讓你對(duì)于房產(chǎn)知識(shí)有更多的了解和幫助。
一、商品房銷(xiāo)售有哪幾種方式？目前情況下，商品房銷(xiāo)售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買(mǎi)受人，并由買(mǎi)受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。
二、購(gòu)買(mǎi)預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)簽訂什么合同？商品房預(yù)售，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》。合同簽訂以后還需要在主管部門(mén)進(jìn)行備案，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)向縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，備案以后才能保障房屋銷(xiāo)售的唯一性。
三、對(duì)于已經(jīng)支付的購(gòu)房預(yù)訂金可以退嗎？未取得預(yù)售許可的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。取得預(yù)售許可，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。
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四、什么是預(yù)售資金？預(yù)售資金是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將取得商品房預(yù)售許可的房屋出售給購(gòu)房人，由購(gòu)房人按商品房預(yù)售合同約定支付的定金、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等全部購(gòu)房款。
五、預(yù)售資金繳存有指定銀行和賬戶(hù)嗎？有，預(yù)售資金實(shí)行銀行專(zhuān)戶(hù)監(jiān)管制度，《商品房預(yù)售許可證》上已經(jīng)載明了資金監(jiān)管賬戶(hù)名稱(chēng)、開(kāi)戶(hù)行和賬號(hào)，預(yù)售資金應(yīng)當(dāng)全部直接存入該賬戶(hù)。購(gòu)房人貸款購(gòu)買(mǎi)商品房的，其貸款資金由貸款銀行或公積金貸款的代理行直接劃入該賬戶(hù)。購(gòu)房時(shí)應(yīng)注意《商品房買(mǎi)賣(mài)合同（預(yù)售）》中約定的繳存銀行賬戶(hù)要與《商品房預(yù)售許可證》上的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)一致，繳款時(shí)一定要繳入監(jiān)管賬戶(hù)，以保障購(gòu)房資金的安全，防止受騙。
六、商品住宅交房必須達(dá)到什么條件？商品房交房應(yīng)該達(dá)到法定的交房條件和約定的交房條件。法定的交房條件是指按照法律、法規(guī)、地方性法規(guī)的規(guī)定應(yīng)具備的交房條件，即該商品房應(yīng)獲得竣工驗(yàn)收備案證明。約定的交房條件即買(mǎi)賣(mài)雙方在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中約定的交房條件，對(duì)于商品房不具備交房條件的，購(gòu)房人可以拒絕收房并追究開(kāi)發(fā)企業(yè)的違約責(zé)任。
開(kāi)發(fā)企業(yè)在交房時(shí)還應(yīng)當(dāng)向購(gòu)買(mǎi)人出示竣工驗(yàn)收備案證明，并提供《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。《住宅質(zhì)量保證書(shū)》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。
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