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土拍結(jié)果：
據(jù)悉，城港大道西側(cè)地塊共有澳德置業(yè)、荔隆置業(yè)、禹倉(cāng)置業(yè)參與拍賣。起拍價(jià)為22700萬(wàn)元，加價(jià)幅度為200萬(wàn)元。最終，9號(hào)澳德置業(yè)以2.31億競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)3218.7元/㎡，每畝均價(jià)515.05萬(wàn)元，溢價(jià)率1.76%。
▲地塊航拍圖
地段點(diǎn)評(píng)
城港大道西側(cè)地塊位于木蘭鐵嶺片區(qū)，在市區(qū)對(duì)岸不到1公里處，靠近城港大道，進(jìn)城非常方便，不過(guò)周邊主要于學(xué)校、村落為主，城市生活氛圍明顯較弱。雖與坂頭西地塊一相隔不遠(yuǎn)，但毛坯限價(jià)差卻超過(guò)5000元/㎡，地價(jià)水平相對(duì)較低。從城市發(fā)展宏觀看，地塊順應(yīng)莆田往南發(fā)展的大趨勢(shì)，后期隨著新度CBD項(xiàng)目、莆田一中新校區(qū)片區(qū)、木蘭大道二期逐步落實(shí)完善，地塊價(jià)值也將向上抬升，不過(guò)這個(gè)周期會(huì)比較久。
PS拍-2022-10號(hào)(城港大道西側(cè)地塊一)土地用途為住宅用地-城鎮(zhèn)住宅設(shè)施用地；國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓年限：住宅用地-城鎮(zhèn)住宅用地70年，自《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》約定的日期起算。
該宗地采取“限地價(jià)+控房?jī)r(jià)+公證搖號(hào)”方式出讓，即地價(jià)最高限制價(jià)格為33700萬(wàn)元，拍賣起始價(jià)22700萬(wàn)元，加價(jià)幅度200萬(wàn)元，競(jìng)買人報(bào)價(jià)不超過(guò)最高限制地價(jià)的，按價(jià)高者得原則確定競(jìng)得人；當(dāng)報(bào)價(jià)達(dá)到最高限制地價(jià)后，競(jìng)買方式轉(zhuǎn)為公證搖號(hào)。凡接受最高限制地價(jià)的競(jìng)買人均可繼續(xù)參與競(jìng)買，采取公證搖號(hào)方式確定競(jìng)得人。
該宗地商品住宅（毛坯）的最高銷售均價(jià)不超過(guò)10800元/平方米。
▲地塊航拍圖
地塊格局
從地狀看，城港大道西側(cè)地塊呈長(zhǎng)方形狀，目前地面上仍有少量房屋，尚未完全凈地。東側(cè)相鄰城港大道，北側(cè)相鄰高爾夫球場(chǎng)，西側(cè)臨近新度大學(xué)城，南側(cè)較近的是加油站。
規(guī)劃評(píng)估
城港大道西側(cè)地塊總占地約44.85畝，體量適中，容積率較低僅2.4，可建設(shè)低密舒適小高層社區(qū)。地塊需配建不小于2430㎡零售商業(yè)，整個(gè)地塊分為兩個(gè)限高區(qū)，分區(qū)線以北建筑限高36m，大致12層小高層，分區(qū)線以南建筑限高54米，大致18層小高層。
地塊最大建筑面積71768.136㎡，起拍樓面價(jià)約3162.9元/㎡，最高樓面價(jià)約4695.6元/㎡。
交通評(píng)估
地塊近周交通主要圍繞城港大道，以及未來(lái)木蘭大道向東延伸，進(jìn)入城區(qū)用時(shí)較短，不過(guò)在早晚高峰期，城港大道與荔園路立交橋段容易發(fā)生堵塞現(xiàn)象，同時(shí)進(jìn)城需要繞道至瑞士小鎮(zhèn)一側(cè)的輔道。
城港大道西側(cè)地塊SWOT評(píng)估
優(yōu)勢(shì)評(píng)估：
01
近城地段，潛力偏高，同時(shí)地塊的限價(jià)、地價(jià)水平相對(duì)市區(qū)較低，與坂頭一帶差價(jià)超過(guò)5000元/㎡，后期銷售更能銜接市場(chǎng)剛需，實(shí)現(xiàn)洼地吸流。
02
地塊容積率僅2.4，限高12、18層，建筑密度不會(huì)很高，后期可打造成舒適型城市社區(qū)。同時(shí)地塊方正，坐北朝南，后期樓棟采光通風(fēng)效果性能較好。
03
地塊位于近木蘭溪段，且在高鐵新城大框架下，當(dāng)前莆田向南發(fā)展趨勢(shì)明顯，同時(shí)地塊西北側(cè)木蘭新城將逐步開發(fā)建設(shè)，從遠(yuǎn)期發(fā)展看，地塊后期是具有潛力的。
機(jī)會(huì)評(píng)判：
城港大道西側(cè)地塊，主要有兩大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，第一，結(jié)合臨城地段+1萬(wàn)出頭的限價(jià)水準(zhǔn)兩個(gè)優(yōu)勢(shì)，入市后，必然和坂頭兩個(gè)項(xiàng)目形成足夠大的價(jià)格對(duì)沖，銜接預(yù)算不足的剛需群體。第二，新度開發(fā)即將啟幕，即新度CBD片區(qū)，該金融中心區(qū)域一旦發(fā)展成熟，同時(shí)木蘭大道和821延伸全部落地，地塊價(jià)值必然再上一層。
周邊配套：
生活資源：木蘭陂世遺公園（規(guī)劃）、瑞士小鎮(zhèn)休閑區(qū)、萬(wàn)達(dá)商圈、聯(lián)創(chuàng)商圈、木蘭溪跑道等。
教育資源：莆田藝術(shù)學(xué)校、福建開放大學(xué)、莆田職業(yè)技術(shù)學(xué)院、溝口小學(xué)等等。
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