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調(diào)控政策加大了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性，房地產(chǎn)股票因而下跌。我們對信貸緊縮、廉租房政策、土地風(fēng)暴等熱點(diǎn)問題進(jìn)行了分析，結(jié)論是調(diào)控不會影響行業(yè)走勢，2008年房價仍將上漲，上市公司業(yè)績樂觀，建議增持行業(yè)龍頭。
信貸緊縮會降低房價嗎?
信貸緊縮有兩個內(nèi)容。對按揭貸款的限制是抑制需求的，但影響僅限于今年年底，2008年將放開。而對開發(fā)商的貸款在2008年仍將較為嚴(yán)格，開發(fā)商資金壓力較為嚴(yán)重，而這將抑制供給。目前銀行貸款占資金來源20%，考慮到房價漲幅較高，2008年信貸緊縮結(jié)果將會是區(qū)域性房價調(diào)整，珠三角受到影響大一些，但調(diào)整幅度有限。另外，從實(shí)際利率的水平來看，2007年的真實(shí)利率大致為-1.5%，考慮到明年的通貨膨脹和可能的加息幅度，預(yù)計明年實(shí)際利率可能為0，對住房需求的抑制有限。
廉租房、經(jīng)適房政策改變規(guī)則?
我國房地產(chǎn)政策將向保障性住房傾斜，通過分析新加坡和中國香港廉租房和公屋(經(jīng)濟(jì)適用房)發(fā)展模式，我們認(rèn)為短期內(nèi)調(diào)整將帶來存量土地價值進(jìn)一步拉升，項(xiàng)目利潤率理論上將繼續(xù)上升。中長期看，行業(yè)利潤率將會落到合理水平，上市公司未來發(fā)展空間更多將通過行業(yè)集中度的實(shí)現(xiàn)，資金和品牌是勝出關(guān)鍵。
后續(xù)調(diào)控還有什么?
宏觀調(diào)控拉長了房地產(chǎn)行業(yè)的周期，有利于行業(yè)的長期增長，所以每次板塊調(diào)控都是很好買入時點(diǎn)。重要的判斷是此次是以前幾次的重復(fù)，還是地產(chǎn)板塊上升周期的終結(jié)?我們的判斷是前者，如果是后者，那就意味中國經(jīng)濟(jì)增速將大幅放緩，這與我國控制經(jīng)濟(jì)過熱的調(diào)子不符;經(jīng)濟(jì)快速增長和利率上升周期未改，房價不會下跌。后續(xù)政策主要方向是：改善供應(yīng)結(jié)構(gòu)、打擊囤地以及稅收抑制高端及投資需求。
值得投資的地產(chǎn)股票有哪些?
由于房價漲幅過快，以深圳、廣州為代表的一些區(qū)域市場出現(xiàn)調(diào)整，我們認(rèn)為調(diào)整幅度有限但可能周期較長，所以建議投資者短期內(nèi)回避調(diào)整幅度較大的區(qū)域;另外明年高檔商品房調(diào)控力度將加大，所以也建議關(guān)注以開發(fā)普通商品房為主的公司;我們重點(diǎn)關(guān)注的龍頭企業(yè)調(diào)整幅度已經(jīng)很大，目前的價值已經(jīng)顯現(xiàn)，雖然未來一個月信貸不會放開、市場仍將低迷，但價值投資者可以大膽介入。股票選擇A股首選金地集團(tuán)、招商地產(chǎn)、萬科、華發(fā)股份;B股首選萬科B、招商B;H股首選中國海外、華潤置地、首創(chuàng)置業(yè)。
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