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2007年即將走完，回首這一年房貸者可謂 “痛苦不堪”。承受著六次加息的還款“壓力”，抵御著十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率減少發(fā)放貸款總量的“沖擊”，好不容易熬到了年尾，還必須“強(qiáng)迫”接受二套房貸新政的“變卦”。07年宏觀調(diào)控如此命運(yùn)多桀?房貸者不免心生疑問，如果明年政策環(huán)境更加“惡劣”，還能貸款買房嗎?
政策“杠桿”傾斜首次置業(yè)者，貸款買房基本不受太大影響
對(duì)于首次置業(yè)者而言，今年國家各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策導(dǎo)向還是利好于這部分人群的。
第一，從房源供應(yīng)量來看，國家開始加大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)、開發(fā)“兩限房”、鼓勵(lì)二手商品房流通，增加廉租房數(shù)量等等，一旦這些保障性住房“入市”后，房源釋放量的充足將會(huì)拉低北京持續(xù)走高的房價(jià)，同時(shí)也為購房者能夠貸款買的起房埋下“伏筆”。
第二，從貸款政策層面來看，表面上六次加息和二套房貸政策的從“嚴(yán)”似乎不利于貸款買房者，但實(shí)際上每次加息上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)累計(jì)在一起，每月不會(huì)增加房貸者多少成本，與其能夠?qū)崿F(xiàn)住房夢(mèng)的“理想”相比，此時(shí)的加息就顯得微不足道了。而新下發(fā)的“12.11”房貸新政與之前的“9.27”政策比較，確實(shí)打擊力度有所加深，政策實(shí)質(zhì)內(nèi)容也比較嚴(yán)厲，但是政策條款對(duì)首次置業(yè)者還是相對(duì)較為寬松的。以人均住房平均水平為統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，既可抑制包括貸款炒房在內(nèi)的不合理的需求，又可以滿足首次置業(yè)者改善居住條件的合理需求。
重組貸款方案，頭腦“風(fēng)暴”跨越障礙，實(shí)現(xiàn)置業(yè)升級(jí)目地
新的二套房貸政策出臺(tái)后，不少人揣測是否會(huì)影響到“置業(yè)升級(jí)”群體的熱情。“偉嘉安捷”專家認(rèn)為：
首先，“置業(yè)升級(jí)”群體可以轉(zhuǎn)換貸款思路。拿貸款買房來說，如果房貸者自身有房產(chǎn)，可以通過“以房換房”的形式進(jìn)行操作，這樣也可以將超出房屋本身市場價(jià)格的部分錢款通過貸款的途徑來解決，以便達(dá)到房貸者“置業(yè)升級(jí)”的目地。
其次，雖然在“12.11”二套房貸的新政中將“公積金”貸款也納入政策嚴(yán)打的“限令”范圍內(nèi)，但是如果置業(yè)升級(jí)群體的家庭人均住房平均水平確實(shí)低于當(dāng)?shù)仄骄》克?，那么這部分人群在貸款買房時(shí)還是可以按照首次置業(yè)的貸款條件執(zhí)行，并不影響“置業(yè)升級(jí)”計(jì)劃。
第三，房貸者如果不符合首次置業(yè)的貸款優(yōu)惠條件，但又因父母、子女或者工作地點(diǎn)變更等現(xiàn)實(shí)因素需要二次置業(yè)，那么可以先按照政策要求進(jìn)行貸款買房，然后在資金狀況緩解的情況下選擇“提前還貸”，也可以滿足“置業(yè)升級(jí)”計(jì)劃。
只要闡明正當(dāng)理由，融資急等錢用還能依靠“抵押消費(fèi)貸款”
雖然，央行嚴(yán)令控訴房地產(chǎn)金融市場潛藏的巨大風(fēng)險(xiǎn)。通過提高貸款標(biāo)準(zhǔn)，增加審查步驟，加強(qiáng)真實(shí)性審核，不發(fā)放無指定用途，無真實(shí)交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款等政策“框架”控制貸款流向、增加風(fēng)險(xiǎn)防范以保證銀行貸款資產(chǎn)的安全性。但如果房貸消費(fèi)者確有正當(dāng)融資需求，急等錢用，還是可以通過“抵押消費(fèi)貸款”來解決需求的。不過有一條硬性規(guī)定，房貸消費(fèi)者必須能夠闡明正當(dāng)理由，而且只能用于買房、裝修、買車、出國或者留學(xué)。除此之外，“偉嘉安捷”指出，銀行在審核“抵押消費(fèi)貸款”用途以及借款人資質(zhì)時(shí)與以往相比更加嚴(yán)格，并嚴(yán)令規(guī)定五環(huán)外的房產(chǎn)不予批準(zhǔn)“抵押消費(fèi)”貸款。
其實(shí)，國家出臺(tái)各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策調(diào)解房地產(chǎn)金融市場，無非是想通過政策導(dǎo)向 “抑制投資、打擊投機(jī)”，還百姓一個(gè)“純凈”的交易空間。所以，房貸消費(fèi)者更要理性的看待貸款買房的實(shí)際問題。
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