客服電話：0594-2850001
觀點
有觀點認(rèn)為，房價上漲的最大推動力是城市化進程。城市化進程帶來的人口增量，會形成巨大的市場需求，從而對房地產(chǎn)市場供應(yīng)形成一定的壓力。而如果這種壓力在短時間內(nèi)無法得到緩解，房價肯定在供需失衡間快速上漲。
可以這么說，城市房地產(chǎn)經(jīng)濟的興衰與城市化進程息息相關(guān)?？偟膩碚f，房地產(chǎn)經(jīng)濟在城市化進程中會隨城市化進程的加劇而不斷上漲，這是通常的表象。其實從供需關(guān)系上考慮，房地產(chǎn)市場是可以擺脫城市化進程的影響而穩(wěn)步發(fā)展的，但這需要有很好的計劃性。
自從上個世紀(jì)90年代末期國內(nèi)房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)暖以來，房價一直昂首向前，即便是在調(diào)控期間，房價仍然能夠不為所動而堅持上漲趨勢。究其原因，城市化的進程加快是其中不可忽略的因素。
近日，國家發(fā)改委在“2007年1~10月房地產(chǎn)市場運行情況”中分析認(rèn)為，今年前10月房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)了二、三線城市房價漲幅加快的趨勢。對此，有專家分析認(rèn)為，二三線城市房價漲幅加快，表明城市化進程開始向中小城市集中，而城市化進程的加速又將助推地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和樓市價格的上揚。因此，抑制房價與城市化進程應(yīng)協(xié)調(diào)處理。
中國城市化進程加速
近30年來，中國是世界上城鎮(zhèn)人口增長率最快的國家之一。根據(jù)聯(lián)合國的數(shù)據(jù)，1975年到2003年，發(fā)展中國家城市人口年平均增長率為3.6%，世界平均增長率為2.5%，中國則為4.1%；2010年前后，中國城市化率將超過發(fā)展中國家平均水平，到2030年將達到60.5%，高出發(fā)展中國家平均水平3.4個百分點。
資料顯示，英國是世界上第一個實現(xiàn)城市化的國家，它在1851年走過了這一“拐點”；美國則在1910年代末期跨過了城市化進程的“分水嶺”；盡管帶領(lǐng)全球走過這一“拐點”的那十幾萬進城農(nóng)民很可能包括了許多中國“農(nóng)民工”，但中國目前的城市化水平仍然低于全球平均水平，只有大約43%。
美國北卡羅來納州立大學(xué)和佐治亞大學(xué)的專家們統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，今年5月23日，世界城市人口為33億399萬2253人，農(nóng)村為33億386萬6404人。他們將這一天作為“分水嶺”：世界城市人口有史以來首次超過農(nóng)村人口。
我國的城市化進程，前一段時間主要是向沿海城市和大城市集中，今后由于大城市房價和就業(yè)壓力太大，就開始向中小城市集中；隨著中西部開發(fā)進程的加速，中西部的城市也將加速這一進程，從房價和就業(yè)形勢上來說，中西部的進程更可能是大中小城市同步集中不同層次的人才。
數(shù)億人流成就巨大需求潛力
專家指出，中國的城市化進程是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展和增長的原因之一，但并不是迅速增長的原因，也不是根本原因。
中國的城市化進程，準(zhǔn)確的說從改革開放興起打工潮就開始了。但那時的城市化是臨時性城市人口的增容，不是真正意義上的城市化，這就是20世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)泡沫破裂的一個重要原因。除此以外，中國的城市化進程開始于中國的用工制度改革過程中，各種農(nóng)轉(zhuǎn)非和合同工等勞動用工形式，在一定歷史時期是中國城市化進程的真正形式。再后來高考及職工考試制度改革和高考擴招等教育升學(xué)，成為中國城市化城市化進程的主要形式。此后到不久前的戶籍制度和住房制度改革，將我國的城市化方式全面打開，各種形式的打工者成為了中國城市化進程的主力軍。
在未來的可能10年、20年的時間有幾億人要搬到城里來，而這幾億人的數(shù)字對中國來說的話，可能還是一個比較小的數(shù)字，可能相當(dāng)于一個歐洲。法國跟英國加起來才1億人，所以這是一個在人類歷史上從來沒有發(fā)生過的最大的遷徙，就是不斷的從鄉(xiāng)下往城里搬。這些鄉(xiāng)下的搬到城里來需要辦公的地方，需要購物的地方，更需要居住的地方，所以這個房地產(chǎn)在中國房地產(chǎn)發(fā)展的空間是非常大的。
與國外資產(chǎn)階級的城市化進程相比，我國的城市化進程有著理性和溫和的特點，是伴隨著我國的各項制度的完善逐步進行的。隨城市經(jīng)濟發(fā)展的需要和勞動者素質(zhì)的提高而同步進行，不僅吸納了農(nóng)村剩余勞動力，也解決了城市經(jīng)濟發(fā)展中所需的勞動力問題，沒有出現(xiàn)資本主義城市化進程中黑暗的一幕。但是由于我國人多地狹和經(jīng)濟發(fā)展及改革中問題凸現(xiàn)的時間問題，也出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)跟不上的問題。
城市化進程助房價上漲
有觀點認(rèn)為，房價上漲的最大推動力是城市化進程。城市化進程帶來的人口增量，會形成巨大的市場需求，從而對房地產(chǎn)市場供應(yīng)形成一定的壓力。而如果這種壓力在短時間內(nèi)無法得到緩解，房價肯定在供需失衡間快速上漲。
目前北京、上海、廣州、深圳等地的房價上漲速度最快。這是因為一線城市的謀生機會很多，因而吸引大量人口，形成巨大的人口聚集效應(yīng)，其釋放出來的購買力自然也非同一般。所以相對來說，一線城市的房價上漲速度要快得多，即哪個城市資源越多，房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度也就越快。
可以這么說，城市房地產(chǎn)經(jīng)濟的興衰與城市化進程息息相關(guān)?？偟膩碚f，房地產(chǎn)經(jīng)濟在城市化進程中會隨城市化進程的加劇而不斷上漲，這是通常的表象。其實從供需關(guān)系上考慮，房地產(chǎn)市場是可以擺脫城市化進程的影響而穩(wěn)步發(fā)展的，但這需要有很好的計劃性。
我國城市化對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，在放開戶口以前，基本是溫和性的，農(nóng)村戶口的居民基本不會拋卻戶口到城市購房，一般是租房臨時居住。打工是這樣，經(jīng)商也是這樣，而購房的主力是升學(xué)、軍人轉(zhuǎn)業(yè)、農(nóng)轉(zhuǎn)非三種類型。但他們的需求又多以等候行政分房為主。這種現(xiàn)象直到住房制度改革以后，才逐步得以改變。
當(dāng)前的房價暴漲主要是基于中國經(jīng)濟、人口持續(xù)增長、城市化進程加劇和住房、信貸改革以及消費觀念變化六大要素的集中作用，是改革中各種能量集中釋放的結(jié)果。從2001年開始的這一輪房價上漲，其能量估計會在2008年前得到釋放并回調(diào)。當(dāng)然這也得有一個前提，即國家宏觀調(diào)控措施得力，房價正常波動，供需矛盾能夠逐步釋放，否則像現(xiàn)在這樣供需雙方僵持下去（到2008年以后），價格不落、交易量不漲、供需矛盾進一步激化，需方能量嚴(yán)重積壓下去，房價會在預(yù)期的泡沫破裂期。大約2008年后出現(xiàn)新一輪的暴漲，從而給投機者進一步的操作空間。
有學(xué)者指出，當(dāng)前很有必要加大調(diào)控，使需求能量逐步得到合理的釋放。否則要么是2008年前后暴跌，要么供需雙方僵持到08年后暴漲。而在僵持的過程中，交易量放不開，房地產(chǎn)經(jīng)濟將受到很大的內(nèi)傷，這對國民經(jīng)濟都是很不利的。所以應(yīng)當(dāng)利用政策杠桿，特別是稅收、法制杠桿，對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行調(diào)整和規(guī)范，使其按市場規(guī)律運行；而利用利息杠桿進行調(diào)整只不過是暫時推持了需求能量的釋放，反而激化矛盾和積聚能量，不是長久之計。
宏凌丨柒號院2025-09-28
聯(lián)發(fā)嘉悅府2026-01-20
聯(lián)發(fā)嘉悅府2025-11-21
聯(lián)發(fā)嘉和御府2026-01-26
聯(lián)發(fā)融創(chuàng)丨龍德井壹號2025-11-13
