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日前，本網(wǎng)網(wǎng)友劉先生向小編反映：他最近很困擾。在他看來，莆田的房?jī)r(jià)是否顯露出調(diào)整勢(shì)頭尚未可知，但目前換房的需求已經(jīng)不能再拖了，他需要立刻出手。但在這樣的市場(chǎng)背景下，到底什么樣的情況下可出手？買什么樣的房才不會(huì)虧呢？本網(wǎng)結(jié)合多位業(yè)內(nèi)專家的觀點(diǎn)，在此向那些不大了解樓市行情卻又不得不出手買房的購(gòu)房者們羅列出了近期買房的幾大要點(diǎn)。
要點(diǎn)一：瞅準(zhǔn)購(gòu)房時(shí)機(jī)，適時(shí)出手
要出手，最關(guān)鍵看時(shí)機(jī)，那到底何時(shí)才是真正的購(gòu)房時(shí)機(jī)呢？在莆田市區(qū)某房地產(chǎn)專業(yè)機(jī)構(gòu)權(quán)威人士方先生看來，何時(shí)是購(gòu)房的最好時(shí)機(jī)，誰也說不準(zhǔn)，這是由市場(chǎng)規(guī)律來決定的。但是就目前政府的救市行動(dòng)、開發(fā)商現(xiàn)狀與市場(chǎng)的銷售情況而言，對(duì)于可以一次性付清購(gòu)房款的購(gòu)房者而言現(xiàn)在是一個(gè)比較好的購(gòu)買時(shí)機(jī)。對(duì)于需按銀行按揭貸款購(gòu)房者而言，可以等到銀行出臺(tái)具體新的細(xì)則后，再出手。
具體細(xì)化這個(gè)判斷細(xì)則，方先生解釋，首先要將同區(qū)域、同等規(guī)模、同等條件的樓盤之間相互作對(duì)比，進(jìn)行多方位的權(quán)衡考慮。其次，要通過計(jì)算，了解市場(chǎng)上大概的拿地成本、開發(fā)成本、開發(fā)商合理利潤(rùn)等因素，根據(jù)自己的情況，判斷是否符合自己的購(gòu)房條件。再次，要經(jīng)常關(guān)注政府對(duì)于土地、房地產(chǎn)政策和銀行出臺(tái)的金融政策，從政府、銀行出臺(tái)的措施可以反映出專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)，這也可以成為購(gòu)房者的決策因素之一。
而如果要看一個(gè)市場(chǎng)是否回歸理性，是否已經(jīng)到了一個(gè)底部運(yùn)行階段，一位房產(chǎn)置業(yè)顧問余經(jīng)理介紹，除了看這些相關(guān)的政策和環(huán)境因素判斷之外，一個(gè)比較直觀的辦法就是考察一下周邊小戶型和普通住宅的情況。如果它們的價(jià)格回落，月供大概1500元，而你從中介地鋪處看到的房子月租基本也在1500元的時(shí)候，這或許意味著底部來臨。
要點(diǎn)二：中小戶型及二手房成最佳選擇
方先生表示，鑒于莆田日前發(fā)布的樓市新政優(yōu)惠措施已經(jīng)出臺(tái)，如果現(xiàn)在出手，可以考慮購(gòu)買中小戶型產(chǎn)品，因?yàn)樾抡?duì)其優(yōu)惠頗多，而且總價(jià)低可以降低資金風(fēng)險(xiǎn)。此外，在滿足自住的功能之外，還要考慮樓盤的可投資性，比如配套，交通，周邊的商業(yè)等。同時(shí)滿足自住和投資兩方面的要求，同樣可以降低購(gòu)買風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>
業(yè)內(nèi)資深人士“明明”向本網(wǎng)記者表示：受金融危機(jī)及后市普遍悲觀影響，投機(jī)族正在加速出貨，而新房折扣銷售幅度對(duì)二手房的刺激，后市的信貸松動(dòng)有利于更多的需求向新房轉(zhuǎn)化。因此，目前也是抄底買二手房的最佳機(jī)會(huì)。
在他看來，打壓投機(jī)炒房是政府一貫的作風(fēng)，貨幣財(cái)政松動(dòng)與投機(jī)族無關(guān)，因此，投資投機(jī)中的信貸依賴癥正在釋放效應(yīng)，反映的結(jié)果就是加速出貨。所以，要購(gòu)買自住房，趁著救市，又逢政策多方優(yōu)惠、減免稅率之時(shí)抄底二手市場(chǎng)，是很好的購(gòu)房選擇。
要點(diǎn)三：綜合多方面因素合理計(jì)算價(jià)格
從當(dāng)今莆田的樓市走向分析，市場(chǎng)的深度調(diào)整期會(huì)否來臨仍然是個(gè)問號(hào)，那么，要在這種看似穩(wěn)定，實(shí)則暗涌四起的市場(chǎng)環(huán)境下購(gòu)房，又該如何來判斷該樓盤的價(jià)格是否合理呢？
某房地產(chǎn)分析人員陳先生介紹，判斷一個(gè)樓盤的合理價(jià)位主要看三點(diǎn)。一是對(duì)于一些非第一次開盤的樓盤，要看其新房?jī)r(jià)格和二手房?jī)r(jià)格的差額，如果差額過大，說明前期產(chǎn)品利潤(rùn)空間大，產(chǎn)品價(jià)格可調(diào)整空間也大。另外，要看該樓盤的拿地情況。2005、2006年拿地的開發(fā)商，地價(jià)大都比較便宜，再結(jié)合建安成本、開發(fā)商合理利潤(rùn)進(jìn)行綜合靠量得出合理價(jià)位。地價(jià)低意味著成本低，如果價(jià)格過高，那么利潤(rùn)空間自然大，如果持續(xù)遭遇冷市，后期承受不了壓力，降價(jià)空間自然也會(huì)大些。
最后，對(duì)于購(gòu)房者來說，小戶型盡管單價(jià)高，但總價(jià)低，即使遭遇降價(jià)，其總價(jià)下降的幅度也不會(huì)過大，因此，購(gòu)房者購(gòu)房并不一定要一次性到位，可以先購(gòu)買一小戶型產(chǎn)品，用以滿足當(dāng)下的住房需求，以后，隨著市場(chǎng)穩(wěn)定下來，且具備了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力后，再予以改善。
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