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莆房網(wǎng)訊：近日，有關(guān)部門發(fā)布了一份關(guān)于“莆田個(gè)人房產(chǎn)交易稅收政策解析”的資料，其中的一條關(guān)于莆田市區(qū)普通住宅與非普通住宅在價(jià)格方面的界定標(biāo)準(zhǔn)格外引人注目。網(wǎng)友感嘆，若按莆田市區(qū)目前的房?jī)r(jià)再參照當(dāng)前的普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)，多數(shù)房子將“被”豪宅！
價(jià)格界定標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低實(shí)際房?jī)r(jià)水平，市區(qū)多數(shù)房子被“豪宅”
近年來，隨著莆田房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，莆田的房?jī)r(jià)也在節(jié)節(jié)攀升。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，早在2013年上半年，莆田全市房屋均價(jià)就已突破7000元。而當(dāng)前莆田市區(qū)的房屋均價(jià)，每平米則更是高達(dá)9000元以上。但從有關(guān)部門近日發(fā)布的一份關(guān)于莆田個(gè)人房產(chǎn)交易稅收政策解析的資料看，目前莆田市區(qū)普通住宅的價(jià)格界定標(biāo)準(zhǔn)仍是每平米7000元及以下，以上便為非普通住宅。市區(qū)9000元左右的房屋均價(jià)卻用7000元的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來衡量是否為普通住宅，普通住宅價(jià)格界定標(biāo)準(zhǔn)與實(shí)際房?jī)r(jià)水平脫鉤之嚴(yán)重顯而易見，結(jié)果是市區(qū)絕大多數(shù)住宅將被“豪宅”。
界定標(biāo)準(zhǔn)引關(guān)注，源于契稅征收額
普通與非普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)之所以會(huì)引發(fā)如此多的關(guān)注，主要是因?yàn)槠渲猩婕暗狡醵愓魇斩嗌俚膯栴}。按照規(guī)定，普通住宅的契稅征收標(biāo)準(zhǔn)為房屋交易總價(jià)的1.5%，而非普通住宅的則為3%，差1.5個(gè)百分點(diǎn)。別看這小小的1.5%，差距有可能是上萬(wàn)的。
舉個(gè)例子，以市區(qū)一套120平米的住宅為例。假設(shè)該住宅單價(jià)為8000元/㎡,則總價(jià)為8000*120=96萬(wàn)。因?yàn)樵撟≌瑔蝺r(jià)超過7000元，按現(xiàn)行的標(biāo)準(zhǔn)判定該住宅為非普通住宅，則它的契稅稅率為3%，得出應(yīng)交的契稅額為960000*3%=28800元。如果按普通住宅1.5%的契稅稅率征收，則只需交14400元。1.5%就差了10000多?，F(xiàn)實(shí)情況是目前莆田市區(qū)除了那些相對(duì)老舊的二手房，單價(jià)8000元左右的房子已經(jīng)比較少見了，更何況7000多？可以說，單價(jià)7、8000元的房子在莆田市區(qū)實(shí)際上算是再普通不過的住宅。買套實(shí)際是“普通”的住宅，卻要繳納“不普通”的稅率，這看似一件不可思議的事，它卻真真切切的發(fā)生在莆田的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上。
從稅收的調(diào)節(jié)作用看，提高現(xiàn)行價(jià)格界定標(biāo)準(zhǔn)十分必要
眾所周知，稅收政策的制定需要從實(shí)際出發(fā)，遵循符合實(shí)際的標(biāo)準(zhǔn)，如此才能更好的發(fā)揮稅收的杠桿調(diào)節(jié)作用。也就是說，標(biāo)準(zhǔn)并不是一成不變的，它可以根據(jù)實(shí)際情況的發(fā)展做出相應(yīng)的調(diào)整。據(jù)筆者查閱相關(guān)資料了解，莆田有關(guān)部門關(guān)于普通住宅的價(jià)格界定標(biāo)準(zhǔn)之前有過幾次調(diào)整。最早一次是在2008年12月，當(dāng)時(shí)關(guān)于價(jià)格方面的判定標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定實(shí)際成交價(jià)格5000元及以下的為普通住宅，而且這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)沿用到了2009年底。從2010年1月1日起，非普通住宅的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)提高到6000元以上。到了2012年上半年，非普通住宅的價(jià)格判定標(biāo)準(zhǔn)又加1000元，提高到了7000元，然后這個(gè)2012年的標(biāo)準(zhǔn)就一直沿用至今。
可以說前幾次所制定的普通住宅界定標(biāo)準(zhǔn)還是比較符合當(dāng)時(shí)莆田房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，特別是2008年底所制定的5000元以下為普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，可以說是相當(dāng)給力。據(jù)了解，2008年莆田市區(qū)的住宅均價(jià)不足4500元。因此，08年5000元及以下為普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)讓絕大多數(shù)購(gòu)房者受益。
回過頭來我們看當(dāng)前莆田市區(qū)整體的房?jī)r(jià)水平，可以說與兩年前的2012年是不可同日而語(yǔ)。若仍舊采用2012年的界定標(biāo)準(zhǔn)來指導(dǎo)當(dāng)前房產(chǎn)交易稅的征收，很可能會(huì)使稅收本身的指導(dǎo)、調(diào)節(jié)功能喪失殆盡，以致它不但起不到引導(dǎo)居民住房消費(fèi)的作用，反而有可能成為阻礙莆田房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的攔路虎。因此，提高莆田市區(qū)普通住宅的價(jià)格界定標(biāo)準(zhǔn)勢(shì)在必行，而且可以說是迫在眉睫。據(jù)最新消息稱，福建關(guān)于普通住宅的界定標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒉豢紤]價(jià)格因素，只需滿足容積率1.0以上，面積在144平米以下，即界定為普通住宅。如若消息屬實(shí)，對(duì)莆田廣大的購(gòu)房者來說將是一大利好消息。
注：莆田現(xiàn)行的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)
我市現(xiàn)行的普通商品住房標(biāo)準(zhǔn)為同時(shí)滿足以下三項(xiàng)條件：（一）住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；（二）單套建筑面積在144m㎡以下（含144㎡)；（三）實(shí)際成交價(jià)格市中心區(qū)（荔城區(qū)、城廂區(qū)）在7000元／㎡以下（含7000元／144㎡），涵江區(qū)、秀嶼區(qū)在6000元／㎡以下（含6000元／㎡）。仙游縣根據(jù)本區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況自行確定普通商品住房的實(shí)際成交價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。（莆政綜[2012]54號(hào)，2012年4月19日起執(zhí)行）
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