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為貫徹落實黨中央、國務(wù)院“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，合理引導(dǎo)住房需求，促進(jìn)仙游房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《福建省推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革總體方案(2016-2018年)》規(guī)定：“要加大合理購房消費支持力度，按照‘一市(縣)一策’原則，區(qū)分不同情況，分城分縣施策”，以及《莆田市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》(莆政綜〔2017〕[2017)100號)中規(guī)定：“各縣（區(qū)、管委會）要切實增強(qiáng)‘四個意識’……貫徹落實中央及省、市有關(guān)房地產(chǎn)工作的決策部署，并結(jié)合本地實際制定更具針對性、更加堅定有力的政策措施”，結(jié)合仙游房地產(chǎn)市場發(fā)展實際，本著穩(wěn)定房價的原則，委托光明資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價公司對全縣房地產(chǎn)項目相關(guān)成本、利潤進(jìn)行科學(xué)、合理評估，并由縣政府多次組織相關(guān)職能部門對評估結(jié)果進(jìn)行論證，最終制定的“一房一價”限價報備方案如下：
一、分期申辦預(yù)售許可的房地產(chǎn)項目。可選擇以下2種方案進(jìn)行報備：①多層住宅（即地上九層及九層以下）每平方米報備均價不高于該地塊樓面地價*1.5022+2935元，普通高層住宅（即地上十層至十七層或建筑高度<54m）每平方米報備均價不高于該地塊樓面地價*1.5022+3963元，高層住宅（即地上十八層至三十三層或54m≤建筑高度<100m）每平方米報備均價不高于該地塊樓面地價*1.5022+4448元；②后一期商品住宅報備均價不得超過該樓盤上年度商品住宅銷售均價的10%。
二、新出讓土地且土地出讓時未限房價的房地產(chǎn)項目。可選擇以下2種方案進(jìn)行報備：①多層住宅（即地上九層及九層以下）每平方米報備均價不高于該地塊樓面地價*1.5022+2935元，普通高層住宅（即地上十層至十七層或建筑高度<54m）每平方米報備均價不高于該地塊樓面地價*1.5022+3963元，高層住宅（即地上十八層至三十三層或54m≤建筑高度<100m）每平方米報備均價不高于該地塊樓面地價*1.5022+4448元；②參照同區(qū)域、同品質(zhì)（區(qū)分毛坯與精裝，精裝價位及標(biāo)準(zhǔn)需在預(yù)售方案及商品房買賣合同中明示）、同類型（區(qū)分多層住宅與高層住宅）房地產(chǎn)項目的合同網(wǎng)簽均價確定。
三、于2016年1月之后未完成銷售的房地產(chǎn)項目。在《莆田市人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》（莆政綜〔2017〕100號）施行之前，因客觀原因于2016年1月之后未完成銷售的房地產(chǎn)項目，現(xiàn)需要再次報備銷售價格的，參照本區(qū)域內(nèi)同類型（區(qū)分多層住宅與高層住宅）、同品質(zhì)（區(qū)分毛坯與精裝，精裝價位及標(biāo)準(zhǔn)需在預(yù)售方案及商品房買賣合同中明示）的銷售均價予以報備。
四、超高層（建筑高度≥100m以上）的房地產(chǎn)項目。每平方米報備均價不超過該地塊樓面地價*1.5022+4948元。
五、地下室為2層（含）及以上的房地產(chǎn)項目。可在上述條款規(guī)定的備案價基礎(chǔ)上，增加合理建筑安裝工程費增加值。鑒于單層地下室建筑測算造價約為3500元/㎡，因此，地下室2層且建筑層數(shù)為32層（含）以上的建筑安裝工程費每平方米增加值=（1100元/地上層數(shù)）*（不同樓盤地下室開挖的單層平面面積/建筑基底占地面積），其中，1100元為地下室建筑每平方米造價（3500元）扣減上部建筑每平方米造價(2400元)。超過兩層以上的以此類推。各樓盤地下室開挖面積與建筑面積由縣規(guī)劃局負(fù)責(zé)提供。
六、防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)任意報備預(yù)售均價。房地產(chǎn)項目經(jīng)報備后，不得再加價銷售，下浮幅度亦不得超過報備房價的10%，否則均不予網(wǎng)簽備案。
七、實施期限。本方案確定的備案價格執(zhí)行期限至2018年12月31日止。
數(shù)據(jù)解析：
1.首個10%：莆田市人民政府辦公室關(guān)于進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知（莆政辦〔2017〕60號）：“第一款，同一地塊項目分期銷售的，同類性質(zhì)樓盤再辦預(yù)售許可時提交一房一價表中商品住房的銷售均價漲幅，不超過該樓盤上年度商品住房網(wǎng)簽均價的5%”。而因我縣2017年出臺購房補(bǔ)貼政策，對政策期間的房價進(jìn)行限定，要求備案價格不超過2016年的銷售均價，為此，2018年價格漲幅應(yīng)不超過2016年的銷售均價的10%。
2.樓面地價：指該地塊拍賣成交價與該地塊計容建筑總面積之比；如有配建幼兒園、中小學(xué)等歸屬政府的教育設(shè)施,其計容建筑面積可扣減后再計算樓面地價。
3.建安成本、利潤等：縣房管中心委托福建省光明資產(chǎn)評估房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司根據(jù)2018年1月仙游縣城區(qū)內(nèi)商品房的市場價值評估所得結(jié)果。
4.此次測算之建筑物現(xiàn)值均以2018年2月8日為基點，樓面地價修正系數(shù)經(jīng)綜合測算取1.5022。1.5022即樓面地價、投資利息、投資利潤以及銷售稅費之和。①投資利息是指在房地產(chǎn)開發(fā)完成或?qū)崿F(xiàn)銷售之前發(fā)生的必要費用應(yīng)計算的利息，估價對象開發(fā)期為2年，2年期銀行貸款的基準(zhǔn)利率上漲30%為6.18%，計息期為1年，投資利息修正系數(shù)為（1+6.18%）^2-1=0.1274。②投資利潤是指開發(fā)企業(yè)（或建設(shè)單位）的利潤，本次估價按當(dāng)?shù)赝惖拈_發(fā)利潤水平，直接成本利潤率為15%。③銷售稅費是指預(yù)售或銷售房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費。依當(dāng)?shù)囟愘M標(biāo)準(zhǔn)，本次估價按照投資利息和投資利潤之和的17.6%計稅即（1+0.1274+0.15）*0.176=0.2248。
5.建筑物現(xiàn)值：多層建筑建筑物現(xiàn)值約為2935元，普通高層建筑物現(xiàn)值約為3963元，高層建筑物現(xiàn)值約為4448元，超高層建筑物現(xiàn)值約為4948元。
