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由于近年金融管控政策導致大批房企暴雷無力購地、疫情反復散發(fā)導致群眾消費能力下降無力購房，自年初以來，該影響仍未完全消退。受土地供應先行指標連續(xù)下降影響，房地產市場供需兩側各項指標繼續(xù)比降。同時市場區(qū)域分化明顯，市中心城區(qū)表現供給側方面商品房供應不夠，其他城區(qū)表現需求側方面消費能力不足。除了2-3月因去年積壓的需求短暫釋放外，整個市場延續(xù)去年趨勢，復蘇緩慢，呈現“五降一穩(wěn)一升”態(tài)勢，即土地出讓、商品房新開工、房地產投資、批準預售、商品房銷售同比下降，房價總體穩(wěn)定，二手房交易同比上升。我市堅持“房住不炒”定位，出臺《關于促進房地產業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的通知》，支持合理購房需求，促進市場消費信心恢復。土地拍賣市場逐步回暖，二手房成交量明顯上升，整個市場呈現逐漸復蘇態(tài)勢。具體運行特征如下：
一、房地產用地供應情況
?。ㄒ唬?span style="color:#ff0000;overflow-wrap: break-word;">經營性房地產用地供應仍然比降。今年以來，全市出讓房地產用地較去年同期明顯減少，但企業(yè)參拍熱度較去年回升。市場區(qū)域分化明顯，出讓的6宗地塊中，5宗位于中心城區(qū)（荔城及城廂），1宗位于秀嶼，涵江流拍1宗，仙游及北岸無出讓地塊。已出讓的每宗地塊參加競拍房企數量在5家左右，其中綬溪片區(qū)地塊受到熱捧，地塊三-D競價達到公證搖號，樓面地價每平方米超萬元。1-9月全市通過拍賣供應可對外銷售純經營性房地產用地6宗17.66公頃（合264.91畝），與去年同期（剔除安置型商品房、批發(fā)市場后354.75畝）相比下降25.32%；出讓總價款365400萬元，同比增長6.66%。從季度看，一季度出讓0宗；二季度出讓3宗5.91公頃（合88.65畝）；三季度出讓3宗11.75公頃（合176.25畝）。
二、房地產開發(fā)投資情況
（二）商品房新開工面積降幅收窄。由于上半年新出讓的3宗地塊在三季度已全面動工，商品房新開工面積降幅較上半年有所收窄。1-9月全市商品房施工面積1237.9萬m2，其中新開工面積127.73萬m2，較2022年同期下降11.76%，降幅較上半年縮小8.24個百分點。新開工面積中，安置型商品房27.99萬m2，可對外銷售商品房僅99.74萬㎡。分季度看，一季度全市新開工面積40.09萬m2，二季度42.82萬m2，三季度44.82萬m2。
從各縣區(qū)新開工項目看，仙游縣三個早期停工項目的復工建設和兩個安置型商品房項目動工，帶動全縣新開工面積全市第一；秀嶼區(qū)的大型住宅項目棲鷺雅居（19.2萬m2）和柒號院新開工，增幅全市第一；城廂區(qū)的悅溪公館、縵云軒和蘭灣云悅項目動工也帶動全區(qū)新開工面積大幅比增；荔城區(qū)第三季度新開工3個項目；北岸已連續(xù)三年半無新項目動工。各縣區(qū)新開工面積分別為：仙游縣51.66萬m2，比增75.77%；荔城區(qū)24.80萬m2，比降73.66%；城廂區(qū)25.17萬m2，比增202.52%；涵江區(qū)1萬m2，比降88.70%；秀嶼區(qū)25.1萬m2，比增519.75%；北岸0萬㎡，與去年相同。
?。ㄈ?span style="color:#ff0000;overflow-wrap: break-word;">房地產完成投資繼續(xù)下降。受新開工面積持續(xù)下降影響，全市房地產完成投資繼續(xù)比降。1-9月，全市房地產完成開發(fā)投資109.28億元，較2022年同期（158.10億元）比降30.88%。分季度看，一季度全市完成投資43.07億元，二季度25.43億元；三季度40.78億元。
從各縣區(qū)的房地產開發(fā)投資情況看（按項目屬地統(tǒng)計原則），荔城區(qū)今年新出讓的地塊土地購置費入庫統(tǒng)計帶動全區(qū)投資額居全市第一，但因去年基數較大，仍為比降；城廂區(qū)有3個位于中心城區(qū)的新開工項目入庫部分土地購置費，而去年同期只有城區(qū)周邊的1個新項目入庫，因此同比增幅最大。其中：仙游縣14.37億元，比降30.24%；荔城區(qū)38.14億元，比降51.91%；城廂區(qū)25.99億元，比增51.28%；涵江區(qū)11.76億元，比降53.85%；秀嶼區(qū)18.31億元，比增20.86%；北岸0.71億元，比增86.84%。
三、商品房供求關系情況
（四）商品房批準預售面積降幅增大。受新開工面積持續(xù)下降影響，商品房批準預售面積出現明顯比降，降幅較上半年有所擴大。1-9月，全市商品房批準預售面積96.43萬㎡，與去年同期相比下降28.20%，降幅較上半年擴大0.96個百分點；其中商品住房批準預售面積84.88萬㎡，比去年同期下降19.25%，較上半年擴大4.45個百分點。按季度分，一季度商品房批準預售面積41.42萬㎡（其中商品住房33.93萬㎡）；二季度商品房批準預售面積20.86萬㎡（其中商品住房19.85萬㎡）；三季度商品房批準預售面積34.15萬㎡（其中商品住房31.1萬㎡）。
分縣區(qū)看，荔城區(qū)因去年基數大，同比降幅最大；涵江區(qū)第三季度無項目申辦預售許可，以致從上半年的比增轉為比降；北岸去年基數為0，增幅最大。其中仙游縣批準預售23.18萬㎡，比降20.43%；荔城區(qū)20.89萬㎡，比降52.33%；城廂區(qū)16.41萬㎡，比增6.70%；涵江區(qū)18.80萬㎡，比降38.64%；秀嶼區(qū)14.50萬㎡，比降5.48%；北岸2.65萬㎡，比增100%。
（五）商品房網簽面積降幅擴大。今年以來，隨著支持合理購房消費一系列政策的實施，市場消費信心逐步恢復，市中心區(qū)新開的5個樓盤銷售率在70%以上，其中有2個樓盤價位合理開盤即售罄。但因受新開工和批準預售面積持續(xù)減少，特別是6-8月全市無新開樓盤等影響，前三季度，全市商品房網簽面積與去年同期相比降幅進一步擴大。據商品房合同網簽系統(tǒng)統(tǒng)計，1-9月我市商品房網簽面積共117.66萬㎡(不含安置型商品房)，比降26.32%，降幅較上半年（-12.48%）擴大13.84個百分點，其中商品住房網簽面積95.11萬㎡，比降26.36%。1-9月全市商品房網簽面積分別為（萬㎡）：10.39、14.93、22.01、15.62、17.21、10.16、10.86、10.59、7.30，可見自6月份以來全市因無新開樓盤，銷售面積明顯下行，其中9月底新開的建發(fā)璞云和聯發(fā)云悅約3萬㎡暫未進入網簽。
按季度分，一季度全市商品房網簽面積47.33萬㎡（其中商品住房銷售39.88萬㎡）；二季度商品房銷售面積41.58萬㎡（其中商品住房銷售34.49萬㎡）；三季度商品房銷售面積28.75萬㎡（其中商品住房銷售20.74萬㎡）。
從各縣區(qū)網簽數據看，銷售面積在5萬平方米以上的共4個，均為國企開發(fā)項目，分別是荔城區(qū)的棠頌和府9.96萬㎡、城廂區(qū)的縵云軒6.32萬㎡、悅溪公館5.88萬㎡、涵江區(qū)的保利堂悅5.5萬㎡。各縣區(qū)銷售面積分別為：仙游縣25.06萬㎡，比降24.84%；荔城區(qū)26.47萬㎡，比降27.54%；城廂區(qū)25.12萬㎡，比降33.47%；涵江區(qū)24.20萬㎡，比降14.09%；秀嶼區(qū)14.03萬㎡，比降24.77%；北岸2.78萬㎡，比增31.13%。
（六）商品住房銷售均價基本穩(wěn)定。據商品房買賣合同網簽系統(tǒng)統(tǒng)計，1-9月份全市商品住宅（不含安置型商品房）銷售均價10581元/㎡，比降0.98%。從各樓盤實際銷售情況看，新開樓盤定價較為理性，均低于最高限價；已開樓盤總體保持平穩(wěn)，未出現大漲大降現象，個別樓盤開始降低優(yōu)惠力度。
分縣區(qū)看，仙游縣以消化庫存為主，價位基本穩(wěn)定；荔城區(qū)自下半年以來書香府?。ǘ^(qū)）、悅湖公館地塊A和禧悅公館等高價位樓盤銷售進入尾盤，住宅銷售均價持續(xù)小幅下降；涵江區(qū)仍以較低價位的旭輝美好花庭、文著、海倫堡·玖悅府（一期）等樓盤銷售為主，降幅全市最大；秀嶼區(qū)9月份在較高價位的柒號院、力高·仟喜薈廣場(四區(qū))樓盤銷售帶動下，9月份住宅銷售均價比增13.75%。其中：仙游縣6882元/㎡，比降0.15%；荔城區(qū)14634元/㎡，比降0.10%；城廂區(qū)13869元/㎡，比增0.54%；涵江區(qū)8926元/㎡，比降9.53%；秀嶼區(qū)7561元/㎡，比增3.07%；北岸6456元/㎡，比增30.98%。
（七）商品房庫存面積持續(xù)減少。從批準預售面積和網簽銷售面積看，前三季度全市商品房供銷比為0.82:1，其中商品住房供銷比為0.89:1，供銷比差距較上半年有所收窄。1-9月全市共減少商品房庫存面積59.13萬㎡，其中商品住房減少22.01萬㎡、辦公減少12.82萬㎡、商業(yè)減少24.3萬㎡。
截止9月底，全市商品房庫存面積288.88萬㎡，去化周期11個月。其中：商品住宅216.7萬㎡、去化周期9個月（具體為：荔城4個月、城廂8個月、涵江14個月、秀嶼6個月、北岸30個月、仙游13個月）；商業(yè)44.76萬㎡、去化周期39個月；辦公27.42萬㎡、去化周期29個月。荔城區(qū)、秀嶼區(qū)和城廂區(qū)商品住宅去化周期已低于合理周期，需加快土地供應，以保證市場后續(xù)商品住宅供需基本平衡；北岸偏多，建議加大招商引資力度，通過產城融合、以產促城方式促進商品房消費；商業(yè)庫存量較多主要集中在秀嶼區(qū)和北岸。
四、二手房交易情況
?。ò耍?span style="overflow-wrap: break-word; font-weight: 700;">二手房交易面積增長明顯。因新建商品房供應減少，在公積金、金融信貸等對包括二手房在內的住房消費大力支持下，我市二手房交易面積接近一手房網簽面積，特別是仙游縣，已超過一手房網簽面積。1-9月全市二手房成交面積102.17萬㎡、同比增長17.14%；其中二手住房成交面積82.99萬㎡、同比增長17.48%。
按區(qū)域分，市本級二手房交易面積76.95萬㎡、比增13.63%（其中二手住房成交面積61.48萬㎡、比增13.98%）；仙游縣二手房成交面積25.22萬㎡、比增29.33%（其中二手住房成交面積21.52萬㎡、比增28.86%）。
五、房地產金融信貸情況
?。ň牛?span style="overflow-wrap: break-word; font-weight: 700;">房地產貸款同比增速下降明顯。受去年以來整個房地產市場明顯下行、新增房地產項目和商品房銷售面積持續(xù)下降影響，房地產各類貸款同比增速連續(xù)下滑。截至8月末，全市房地產各項貸款余額935.20億元，同比下降0.62%；比年初減少42.69億元，同比多減61.02億元。房地產貸款余額占全市人民幣貸款余額的比重為32.14%，較上年末低3.78個百分點。其中：
房地產開發(fā)貸款同比降幅明顯。截至8月末，全市房地產開發(fā)貸款余額92.35億元，同比下降4.93%，比年初減少11.44億元，同比多減9.87億元。住房開發(fā)貸款余額75.97億元，同比下降8.09%，其中：保障性住房開發(fā)貸款余額23.18億元，同比下降10.24%。
個人住房貸款負增長明顯。截至8月末，全市個人住房貸款余額820.44億元，同比下降2.78%，較年初減少26.84億元，同比多減51.62億元。其中，新建房貸款余額698.04億元，同比下降3.63%；再交易房貸款余額122.40億元，同比增長2.33%，說明二手房交易呈現回升態(tài)勢。
（十）個人住房公積金貸款轉降為升。在二手住房公積金貸款快速增長下，到9月末，個人住房公積金貸款扭轉上半年比降趨勢轉為上升。1-9月，全市辦理公積金貸款的樓盤數量（含逐棟單獨報備）新增36個，與去年同比減少19個，下降34.5%。個人住房貸款發(fā)放3331筆、同比增長36.29%，發(fā)放金額15.99億元、同比增長51.03%。其中一手住房貸款筆數及金額同比分別下降13.84%、5.01%；二手住房貸款筆數及金額同比分別增長101.58%、112.20%。風險防控方面，逾期率同比小幅上浮，關注類樓盤同比持平，資金流動性風險可控。逾期率0.386%，同比上浮0.109%；關注類樓盤從去年20個增加至25個，目前涉及的房地產企業(yè)均為城鎮(zhèn)私營公司。（莆田市住房和城鄉(xiāng)建設局陳志強、陳建玫）
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