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關(guān)健數(shù)字解讀08樓市
2007年莆田的樓市在一片“漲”聲中過去了，雖然期間出現(xiàn)一些如政策調(diào)控等因素的影響，但總體上看，這一年是莆田樓市價格推動最快的一年，單價有的樓盤從年初的兩千多元跳至后來的四千多元，漲幅可謂驚人。近日，莆田市政府07年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，商品房銷售面積126.42萬平方米，比上年增長了51.9%，房屋建筑施工面積883.55萬平方米，增長41.2%，而耐人尋味的是，房屋建筑竣工面積281.00萬平方米，下降8.5%。我們拋開經(jīng)濟適用房不談（因為在其中占的比例?。约?7年未完成的項目，這說明還有相當多的項目正在施工，并未投入市場。當這些還未投入市場的項目隨著工程的進展很大程度上要在今年推出，讓08年莆田的樓市增添變數(shù)。
目前，市場有房貸新政下購房者心態(tài)發(fā)生轉(zhuǎn)變，出現(xiàn)暫緩買房觀望氣氛，人們寄希望這個“拐點”繼續(xù)拐到我們這樣的三線城市。但和眾多的買房者的美好愿望相違背，莆田的樓市只看到風(fēng)吹草動，并未現(xiàn)所謂的“牛羊”，甚至一些晚開的樓盤，價格還有所上升。這里面除了莆田的總體經(jīng)濟實力上升，進城人口以外，是否還有其他的因素在推動著房價的上漲？
新城市發(fā)展雛形初見
在莆田城市建設(shè)的進程里，“東改西建”起著不可低估的作用，由于項目較集中開發(fā)，一個 “新城”的規(guī)模初見雛形。市中心以莆田市最大的中心廣場——文獻廣場（東至勝利路，西南至下磨溪，北至文獻路。）建設(shè)為龍頭，帶動文獻西路、舊體育廣場、龍德井等舊城改造劃為中心區(qū)，那么相對的就出現(xiàn)了城東片區(qū)（荔園路片區(qū)），西片區(qū)（荔城大道兩側(cè)）、北部片區(qū)、南部片區(qū)。當你翻開莆田樓盤全景圖就不難發(fā)現(xiàn)，目前開發(fā)的樓盤較集中的是在城東片區(qū)和荔城大道兩側(cè)，尤其是當福廈路，汽車站的外遷，為城東片區(qū)距莆田市區(qū)的繁華又近了一步，新城軸心日漸明朗。
高層成為市場主角
不知不覺間，莆田樓市被越來越多的高層項目所占據(jù)，從市中心到新體育中心片區(qū)，從新體育中心到北部片區(qū)，占據(jù)市場主流的住宅產(chǎn)品無一不是高層建筑。過去曾經(jīng)很難引起人們居住欲的高層建筑，現(xiàn)如今已經(jīng)成為中高檔項目的代名詞。眾多的新建高層項目無不占據(jù)莆田住宅價格的金字塔尖，舊福廈沿線的文獻東路舊城改造、護城河四期、護城河五區(qū)項目等，向東延壽路的信輝·一品苑更于160米重新定義莆田人居第一高度，市場以自己的方式向購房者們展示了中高檔高層項目開發(fā)趨勢，也驗證了高層居住的理念已逐步深入人心。
從相關(guān)房產(chǎn)人士了解到，當前市場上遍布高層項目，除了土地資源日益稀缺、地價上漲、政府引導(dǎo)房產(chǎn)投資向高容積率發(fā)展外，選擇了高層可以最大限度地利用土地做景觀，以科學(xué)的分層、分品種做景觀，增加高層居民的觀景效果。最重要的是市民對高層住宅的觀念正在發(fā)生變化，市場需求趨旺，也正是由于高層的市場認可度在逐年提高，高層住宅開發(fā)隨之升溫。
樓盤營銷力量日漸顯現(xiàn)
今年隨著樓市體量的放大，相信各地產(chǎn)商的角力才剛剛開始。莆田的樓市，也從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，先前那種托關(guān)系才能拿到好房子的場面也將退出舞臺。當性價比還不是很明顯的時候，營銷策略將被擺上重要的位置，戶外、平面、網(wǎng)絡(luò)、促銷活動等諸多方式齊上陣，如節(jié)前的云頂楓丹的葡萄酒會、嘉禾世紀廣場在東方國際大酒店的聯(lián)誼會等，無疑是為產(chǎn)品的營銷戰(zhàn)拉開序幕。
品質(zhì)地產(chǎn)有望落實
隨著近幾年城市化進程加快，尤其在近期國家對于開發(fā)環(huán)節(jié)的嚴厲調(diào)控，原本一些“沉睡的土地”也紛紛加快了建設(shè)速度，加上政策走向不明導(dǎo)致的風(fēng)險性，客觀上刺激了近期新盤的涌現(xiàn)。一方面房價仍在上漲，另一方面政策調(diào)控趨緊，再加上市場階段供應(yīng)量的大幅上升，盡管開發(fā)商做出了種種促銷努力但期望短期內(nèi)脫銷還是存在巨大壓力。業(yè)內(nèi)人士認為，在政府、開發(fā)商、購房者、銀行等多方博弈中，市場更有可能保持波浪式前進的態(tài)勢，一段時期內(nèi)將趨于平穩(wěn)。而開發(fā)商如果想向市場交出好的答卷，同樣必須認真做好“內(nèi)功”，做出令消費者信服且性價比較高的產(chǎn)品來。
在樓市漸趨理性的時期，打造項目品質(zhì)和品牌已成為開發(fā)商謀求市場突圍的主要手段。除了品質(zhì)受認可外，性價比更是購房者所關(guān)注的重點。從近期新開樓盤可看出，這些樓盤的銷售均價都基本與市場預(yù)期價格一致，尤其個別樓盤甚至還略低于預(yù)期。在自住性需求剛性難降、投資性需求受到利潤空間誘惑而增大時，開發(fā)商以低調(diào)的姿態(tài)開盤迅速獲得了購房者的認可。不過，也有分析人士認為，目前莆田房價已經(jīng)達到一定高位，在大幅降價銷售不太現(xiàn)實的情況下，要維持好的市場表現(xiàn)，就必須在品質(zhì)上做文章，提高樓盤性價比。
特色商業(yè)成為市場焦點
08年，莆田商業(yè)地產(chǎn)將迎來一次大的變革，特別是市中心幾大商業(yè)地產(chǎn)項目，大唐廣場、三信金廣場、正榮時代廣場，整體商業(yè)格局朝向一軸多極化，商業(yè)地產(chǎn)大有扎堆出現(xiàn)之勢。同質(zhì)化競爭的加劇，無異讓分享消費市場這塊蛋糕的競爭變得越發(fā)慘烈，但最后勝出者畢竟有限，多數(shù)商業(yè)無法從中受益。從全局角度來看，只有推動多數(shù)商業(yè)的發(fā)展，才能真正推進一個城市的發(fā)展。
商業(yè)的競爭或可從同質(zhì)化競爭轉(zhuǎn)向“異質(zhì)”競爭，各商業(yè)中心可開發(fā)出自己的特色商業(yè)氛圍，避免大商圈扎堆。預(yù)期今年商鋪供應(yīng)最大區(qū)域，集中大唐廣場、三信金廣場、大唐舊體育場項目，以MALL的商業(yè)經(jīng)營理念引導(dǎo)莆田商業(yè)發(fā)展。而東園路的正榮時代廣場，則傾力打造“購物公園”的休閑購物體驗。另嘉禾世紀廣場也采取了一種比較前衛(wèi)、時尚的形式，其“女人街”的商業(yè)定位早已深入人心，各商業(yè)中心以自己的特色商業(yè)氛圍和商業(yè)模式來吸引消費者，特色商業(yè)將成為市場焦點！ (本網(wǎng)編輯)
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