客服電話：0594-2850001
君勝（福建）地產(chǎn)營銷策劃代理機構
在現(xiàn)代企業(yè)競爭中，任何行業(yè)都經(jīng)歷從無到有，從有到規(guī)?；?，從規(guī)?；綄I(yè)化的行業(yè)競爭。中國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)過這幾年的快速發(fā)展和資本積累，競爭日益激烈，再加上國家針對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調控新政，房地產(chǎn)行業(yè)將面臨著重新洗牌的命運，或將進入香港式的“寡頭”時代。雖然房地產(chǎn)調控的目的始終不在于打擊房地產(chǎn)市場，而是保證市場的長期穩(wěn)定發(fā)展，但是，優(yōu)勝劣汰是就市場競爭中的必要法則。
新政對于中小房地產(chǎn)開發(fā)商來說，影響尤其明顯，可以說是面臨著生死結。主要表現(xiàn)在：
一、銀行銀根的緊縮讓中小開發(fā)商“斷血”：
銀根緊縮是央行為抑制經(jīng)濟過熱，實行緊縮型的貨幣政策，即減少資金信貸供給，一方面可以防止經(jīng)濟過熱所產(chǎn)生的泡沫；另一方面，可以降低銀行的壞賬風險，確保金融安全。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，開發(fā)商將受到比以前更加嚴格的貸前審查，這樣可以抑制過熱投資，促使價格回落。這一政策對于處在資金密集型行業(yè)的開發(fā)商來說，尤其對中小開發(fā)商來說無疑是“斷血”，斷了安身立命的脈門，“紅眼”的開發(fā)商面對的是銀行的“冷臉”，“無錢可貸”沖擊著開發(fā)商的資金鏈安全，開發(fā)商的資金鏈將越來越緊張。融資環(huán)境的變化讓中小開發(fā)企業(yè)遇到資金瓶頸，可能直接導致行業(yè)重新洗牌。對于中小開發(fā)商來說，資金鏈的緊張將產(chǎn)生以下幾個方面的消極影響：
1、儲備用地減少。資金鏈的緊縮讓資金實力不是很強的中小開發(fā)商沒有足夠富余的資金去儲備后期的發(fā)展用地，影響企業(yè)的后續(xù)發(fā)展和持續(xù)發(fā)展，影響到企業(yè)的戰(zhàn)略布署，限制企業(yè)的發(fā)展步伐。開發(fā)商最重要的戰(zhàn)略資源就是土地，由于資金鏈的問題而影響開發(fā)商的置地，對于中小開發(fā)企業(yè)來說無非是壓在胸口的一塊巨石。
2、預期利潤降低。由于融資環(huán)境的改變，資金鏈的緊張，中小開發(fā)企業(yè)急于資金回籠和流動，開發(fā)商必定在銷售環(huán)節(jié)上追求銷售速度，實現(xiàn)資金的快速回籠，而一味追求銷售速度必然會出現(xiàn)以低價或變相降價方式實現(xiàn)“拋售”，在土地成本、建安成本、日常運營成本等不變的情況下，低價或降價“拋售”必然導致開發(fā)商的預期利潤降低。預期利潤的縮水對于資金實力并不是很強的中小開發(fā)企業(yè)來說無疑是雪上加霜，造成惡性循環(huán)，最終可能形成“雞肋”效應，一部份中小開發(fā)企業(yè)將退出房地產(chǎn)行業(yè)。
3、延遲開發(fā)的風險。由于資金短缺，有可能造成中小開發(fā)商一些項目開發(fā)延遲或擱淺，在新政的約束下，在樓勢價格走向不太明朗的情況下，開發(fā)商將承擔土地增值稅及土地閑置費、銀行利率波動及相關合同違約等相關風險。
二、現(xiàn)有土地政策讓中小開發(fā)商承擔風險更大：
國務院辦公廳2008年1月7日下發(fā)的《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》中指出：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。
同時，該通知還提出“對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價，國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法”。
國務院出臺此新土地使用政策，意在打擊土地囤積，之前很多開發(fā)商“囤地為王”，地塊升值所形成的差價足可以取得其預期開發(fā)的利潤，隨著新政策的實施，將會對實行“圈地”政策的開發(fā)商造成很大影響。但中小開發(fā)商也不能幸免。失去一個重要的利潤支撐點。中小開發(fā)商一般都在二三級土地市場拿地，此前拿地普遍價格低廉，所付增值稅也就更高昂。相對資金實力本來就較弱的中小企業(yè)來說，比大型的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，存在更高的延遲開發(fā)風險，一旦延遲開發(fā)，利潤點降低，資金緊張的局面會加劇，再投資能力也將受到很大的制約。
三、專業(yè)化挑戰(zhàn)：
隨著國家宏觀調控政策的進一步落實，以及國內房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)升級進程的進一步推進，開發(fā)商必將面臨專業(yè)化的挑戰(zhàn)。以前靠資本優(yōu)勢獲勝的企業(yè)，未來仍可能喪失現(xiàn)有的行業(yè)地位。
之前由于樓市過熱，供不應求，一個新盤開盤幾天就宣布告磬，不存在太大的銷售壓力，所以前期市場調查、項目可行性分析，產(chǎn)品研發(fā)、建筑設計、再到營銷策劃、物業(yè)管理再到商業(yè)地產(chǎn)的招商等一系列工作基本上都由開發(fā)商自己做，胡子眉毛一把抓，而且，像莆田很多本地中小開發(fā)企業(yè)涉足地產(chǎn)行業(yè)的時間較短，是從其它的行業(yè)轉型為地產(chǎn)開發(fā)，本身的專業(yè)水平有限，面對新政的進一步落實，市場行情的降溫，銷售壓力的徒增，這就需要中小開發(fā)企業(yè)俱備更高更堅實的地產(chǎn)專業(yè)水平及管理水平，否則將來專業(yè)化這一領域有可能成為中小開發(fā)企業(yè)的軟肋，勢將成為企業(yè)自身發(fā)展的絆腳石。
事實上，中央政府出臺一系列對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調控的措施，對房地產(chǎn)開發(fā)、土地儲備、施工等方面做出了更加嚴格的規(guī)定，而這些規(guī)定也促使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的性質逐漸發(fā)生變化，使房地產(chǎn)市場的更加規(guī)范，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化進程進一步加速，引導房地產(chǎn)開發(fā)過程中的社會化、專業(yè)化分工，使房地產(chǎn)行業(yè)更加健康穩(wěn)定有序地發(fā)展。
新政策在土地方面提出“要對超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年尚未開發(fā)的土地，征收土地閑置費；滿兩年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。”這就要求開發(fā)商要盡快開發(fā)手中的土地，也就需要開發(fā)商對市場有敏銳的前瞻性和足夠的把握，更要求開發(fā)商的角色扮演要更加的“純粹”，也就是對專業(yè)化水平與管理水平提出更高的要求，在開發(fā)的過程中，要分成幾個獨立的專業(yè)化工程，對于自身規(guī)模并不是太大，專業(yè)化程度不高的中小開發(fā)商來說，無疑徒增壓力和成本。
可以預見，樓市供求雙方觀望、僵持的膠著狀態(tài)將持續(xù)一段時間，自住性購房者會有更多的選擇空間，市場競爭日益激烈，這是對開發(fā)商實力與專業(yè)水平的考驗，非專業(yè)化開發(fā)商或是專業(yè)化水平不高的開發(fā)商將被淘汰出局。
中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該何去何從？
面對國家的宏觀調控新政和市場競爭的日益激烈，資金鏈越來越緊張，可開發(fā)的土地會越來越少，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間越來越小、利潤支撐點也越來越小低，強者愈強，弱者愈弱，你退我進的行業(yè)規(guī)律，使眾多房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小房企面臨的生存環(huán)境越來越嚴峻，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)該何去何從？
細縫之中總會有求得生機與發(fā)展希望的。
?。ㄒ唬⒔F(xiàn)代企業(yè)管理制度。
在現(xiàn)代化企業(yè)競爭中，現(xiàn)代化企業(yè)管理制度是每個企業(yè)生存和發(fā)展，實現(xiàn)企業(yè)最高目標和初衷的體制保障。
目前，一線的地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如萬科、金地等大型開發(fā)企業(yè)，都有自己的一套現(xiàn)在企業(yè)管理制度，建立現(xiàn)代企業(yè)管理制度可以為中小地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)節(jié)約成本，避免資金盲目支出，節(jié)約運營成本。
?。ǘ⒆呗?lián)合發(fā)展道路。
在一個行業(yè)發(fā)展到日趨成熟階段，合作共贏是永恒的主題?，F(xiàn)在的一些開發(fā)商對市場盲目樂觀，不愿與他人合作開發(fā)，分享利益，但由于受到資金和儲備用地的約束，更需要以合作方式來彌補自身的不足，要尋求合作，學會分享，有錢出錢，有地出地，合作開發(fā)。其中有以下兩種方式：
1、“1+N”：對于資金短缺的中小開發(fā)企業(yè)來說，可以聯(lián)合起來或是借助“外行資金”形成強大的資本支撐，以少聚多，鳥槍換大炮，進行“股份制合作”，借助各自的資金優(yōu)勢或是項目運營優(yōu)勢，來發(fā)展和強大自己，由弱變強。這種合作可以是長久的，也可以是單純的項目合作，重要的是，能把“資金”和“土地”捆綁在一起，取長補短，各得所需，在與一線開發(fā)商的競爭中取得一席之地。
2、“1+1”：目前莆田有出現(xiàn)了一些中小開發(fā)企業(yè)把自己已開發(fā)的項目進行“大宗拋售”，這種“大宗拋售”并不是一種面對置業(yè)者的大幅降價拋售促銷行為，而是由于自身的運營問題，規(guī)避競爭風險與競爭成本，把自己已開發(fā)的項目拋售給實力較強的開發(fā)企業(yè)，進行營銷重新組合。這種合作方式不會對市場產(chǎn)生降價沖擊波，相反，在進行營銷重新組合后，有可能提升項目的附加值，帶來更大的利潤，也就是“一弱加一強等于強”，這一般是單個項目的合作方式。這也不失是一種比較明智的合作方式。
?。ㄈ帄Z縣級等三四線市場。
一二線房地產(chǎn)市場競爭已日趨白熱化，土地資源也已非常稀缺，而且開發(fā)企業(yè)的資金實力、開發(fā)水準、管理能力的要求也越來越高，對于依靠資本實力的房地產(chǎn)行業(yè)，實力相對較弱的中小開發(fā)商不適合與大型房企正面對壘，最好是快速抓住縣級及鄉(xiāng)鎮(zhèn)等三四線房地產(chǎn)市場競爭領域。
目前，縣鄉(xiāng)城級房地產(chǎn)市場也將步入快速成長階段，存在很大的發(fā)展空間和升值潛力，而且市場競爭相對較弱，再加上縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)有人口眾多、土地資源豐富、開發(fā)成本不高等特點，資金可以迅速回籠，將是一個有利于中小開發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的新興市場。因此，中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有必要調整發(fā)展戰(zhàn)略，將發(fā)展的重心轉移到三四線市場中來。
?。ㄋ模┺D變角色
新政策的實施，在無形當中對開發(fā)商的開發(fā)運營水平提出了更高的要求。也對開發(fā)商的市場洞察力及前瞻性進行了考驗。由于中小房產(chǎn)企業(yè)自身的專業(yè)水平和管理水平有限，開發(fā)商需要轉變自身的角色，需要專業(yè)化的房產(chǎn)運營公司協(xié)助運營，減輕自身的推廣銷售壓力，規(guī)避一些競爭的風險，只扮演資源整合的角色，利于自身的發(fā)展，也可形成一個優(yōu)化的產(chǎn)業(yè)鏈。
君勝（福建）地產(chǎn)營銷策劃代理機構 ?。ㄌ丶s供稿）
建發(fā)龍湖書香府2025-12-26
聯(lián)發(fā)嘉悅府2026-02-12
聯(lián)發(fā)建發(fā)御湖2025-11-30
中駿柏景灣2026-02-15
正榮財富中心|天樾2025-11-19
