時(shí)訊：三次加息明年起付 您是否適合提前還房貸？
2011-12-15
來源：莆田晚報(bào)
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2012年很快就要到了，新一年的到來，對(duì)于身背房貸的市民來說，2011年三次加息帶來的新增房貸成本，無疑增加了不小的壓力。于是手頭稍寬裕的購房者開始考慮提前還貸，以避開支付即將到來的高昂月供。理財(cái)業(yè)內(nèi)人士表示，并不是所有的房貸者都適合提前還貸，盲目提前還貸將得不償失，痛當(dāng)還貸“冤大頭”。
2011年，央行加息三次，相應(yīng)的銀行貸款利率也不斷提升。房貸通常都是五年期以上，而五年期以上的銀行貸款利率從年初的6.4%上漲到7.05%，累計(jì)上升了0.65個(gè)百分點(diǎn)，上漲幅度超過10%。由于購房按揭貸款調(diào)息多數(shù)采用次年調(diào)息，即2011年中出臺(tái)調(diào)息政策，無論次數(shù)多少，真正計(jì)息將從2012年1月起執(zhí)行，“這么一來，三次加息明年起每月都得支付了！”承擔(dān)房貸不滿兩年的小朱夫婦計(jì)算后發(fā)現(xiàn)，20年50萬元額度的房貸，盡管已經(jīng)享受了八五折的優(yōu)惠，但按等額本息還款法，明年1月就得每月還款3580元，比2011年每月多支出157元。
據(jù)悉，加息同樣提高了五年以上公積金貸款利率，上調(diào)了0.6個(gè)百分點(diǎn)在明年1月也同樣增加了房貸者的月供支出。
“但并不是所有人都適合提前還貸！”國家二級(jí)理財(cái)規(guī)劃師陳勇針對(duì)可能出現(xiàn)的盲目提前還貸者，建議細(xì)細(xì)分析自己的貸款方式，再?zèng)Q定是否提前還貸。
記者了解到，目前我市房貸還款方式多采取等額本息，陳勇介紹說，這種還款方式的特點(diǎn)是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，也就是說借款人前期還的利息比重較大，本金比重較少。如果借款人到還款中期再選擇提前還貸的話，已經(jīng)償還了大部分的利息，提前還款的部分則更多的是本金，這種情況再選擇提前還貸意義不大。
而對(duì)于少數(shù)采用等額本金還款的借款人，由于貸款額總額已平分成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，借款人已還了一半的利息，此時(shí)再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效節(jié)省利息支出。
“如果有高過房貸利率的投資收益渠道，那也可以不提前還貸，理由很簡(jiǎn)單，投資收益不僅可以用于明年的月供支出，還會(huì)有剩余收益。”陳勇表示，那些已經(jīng)享受了八五折甚至更多房貸折扣的還款人，在有更高收益渠道的前提下提前還貸，損失的不只是即得的剩余收益，以后如果想再申請(qǐng)貸款，其難度更大，成本也更高。
調(diào)查中記者還發(fā)現(xiàn)，我市各銀行對(duì)提前還貸的要求條件各不相同，有規(guī)定一年只能還一次的，有規(guī)定還貸時(shí)要支付違約手續(xù)費(fèi)的，等等。因此，欲提前還貸的市民還需向各自的借款銀行把情況詢問清楚，確保還貸成本降到最低，還貸手續(xù)辦得順暢。
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