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網(wǎng)友：莆田房子漲多少才算不虧？
莆房網(wǎng)：現(xiàn)實(shí)生活中，已經(jīng)買(mǎi)房的人，都希望自己的房子能夠升值。但房地產(chǎn)快速上漲的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了，現(xiàn)如今房?jī)r(jià)處于盤(pán)整期，靠“買(mǎi)賣(mài)房子賺錢(qián)”幾乎已經(jīng)是過(guò)去式了。
對(duì)于買(mǎi)房者而言，不應(yīng)該盲目跟風(fēng)，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)慢慢回歸理性、平穩(wěn)。目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)中，依舊有大量的購(gòu)房需求，而這其中不乏有投資的需求。值得注意的一點(diǎn)是，如果是投資需求的話，則意味著房?jī)r(jià)上漲才能賺錢(qián)。
但如果房?jī)r(jià)漲幅非常小的話，則可能會(huì)出現(xiàn)不僅賺不到錢(qián)，甚至還會(huì)虧。
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那么，買(mǎi)房后，房?jī)r(jià)漲幅多少才能算不虧損呢？
首先，假設(shè)一套房子的價(jià)格是100萬(wàn)元，首付是30萬(wàn)元，貸款70萬(wàn)元，通過(guò)這樣的方式買(mǎi)房，成本首先是首付，其次是每個(gè)月的還貸部分，而收益也同樣分為兩個(gè)部分，一個(gè)是租金收益，另一個(gè)是房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益。
如果假設(shè)投資的年限是5年的話，最終房子的價(jià)值假設(shè)是X，如此一來(lái)，就可以得到一個(gè)等式，你可以拿小本本記下來(lái)，首付+5年月供=租金收益+（X-100萬(wàn)）+首付+5年本金，如果房產(chǎn)的價(jià)值比較高的話，則說(shuō)明投資可能是賺的。反之則虧損。
也就是說(shuō)，最初100萬(wàn)的房子，在5年后，如果房子總價(jià)達(dá)到120多萬(wàn)的情況下，才能保證不虧損，從這一點(diǎn)來(lái)看，意味著房子每年的漲幅在5%以上，才能實(shí)現(xiàn)不虧損，如果低于這個(gè)漲幅的話，則意味著是虧損的。
網(wǎng)友：莆田房子拿地時(shí)間早，會(huì)影響升值空間嗎?
莆房網(wǎng)：房屋產(chǎn)權(quán)時(shí)間是從開(kāi)發(fā)商拿地起就開(kāi)始計(jì)算了，一般情況下，從開(kāi)發(fā)商拿地到買(mǎi)家將房子拿到手至少需要兩到三年左右的時(shí)間，甚至有的開(kāi)發(fā)商拿地后分期開(kāi)發(fā)，有一期，二期，最后一期交房是有的都十年以后了，那么這一期的實(shí)際房屋產(chǎn)權(quán)就50多年。而這也就從另一方面表明，買(mǎi)家在房屋拿到手前產(chǎn)權(quán)就已經(jīng)在一定程度上有所縮水。
有兩點(diǎn)需要注意，第一點(diǎn)是一般房子雖然有70年產(chǎn)權(quán)，但是實(shí)際上是難以住滿70年的。第二點(diǎn)是住宅產(chǎn)權(quán)到期后是可以續(xù)期的。所以如果看到了喜歡的房子，雖然開(kāi)發(fā)得要晚一點(diǎn)，但也無(wú)傷大雅。
因此拿地時(shí)間早與房?jī)r(jià)增值空間有關(guān)系，但是影響不大。
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莆田樓市中有很多樓盤(pán)都是2000年初拿地的，不過(guò)后來(lái)房?jī)r(jià)都隨行就市，該漲還是漲。比如20年前拿地的三信花園因?yàn)榈囟蝺?yōu)勢(shì)，開(kāi)盤(pán)起價(jià)1448元/平米起，如今房?jī)r(jià)早就翻了幾番，觀橋御景起價(jià)2088元/平米，現(xiàn)在這些樓盤(pán)的價(jià)格都在17000左右。
一般來(lái)說(shuō)影響房?jī)r(jià)的因素有：政策影響、城市規(guī)劃影響、地段影響、房屋房齡、開(kāi)發(fā)商品牌。最后提醒大家：房子對(duì)于一般家庭來(lái)說(shuō)，就是家庭的全部財(cái)產(chǎn)，房子是大事，買(mǎi)房子一定要多想、多看、多比較。買(mǎi)房子不是買(mǎi)菜、買(mǎi)衣服，一定不要輕率做決定！
網(wǎng)友：莆田買(mǎi)房，公攤面積是多少合理？
莆房網(wǎng)：通常來(lái)說(shuō)，帶電梯的住房公攤系數(shù)會(huì)高一些，17%-30%這個(gè)范圍都比較常見(jiàn)（例如漳州市面上目前在售的高層產(chǎn)品多為25%左右）；而多層沒(méi)電梯的住宅，公攤會(huì)低一些，一般在7%-15%左右；別墅類(lèi)的公攤率更低，一般為1%-8%左右，甚至“負(fù)公攤”。
這些年購(gòu)房者急切盼望盡早取消公攤面積，歸根到底是因?yàn)橛X(jué)得公攤面積“坑人”。這種現(xiàn)象主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是，公攤面積給了開(kāi)發(fā)商利用牟利的機(jī)會(huì)，一個(gè)小區(qū)有2000戶居民，開(kāi)發(fā)商多填1平就是2000平，房?jī)r(jià)按2萬(wàn)/平計(jì)算，開(kāi)發(fā)商不用費(fèi)勁就能多賺4000萬(wàn)。另外一方面，購(gòu)房者一直在為公攤面積買(mǎi)單，目前有物業(yè)費(fèi)、房屋維修基金等費(fèi)用、精裝房，未來(lái)隨著空置稅、房產(chǎn)稅等政策的不斷出臺(tái)，購(gòu)房者還要不得不繼續(xù)為“公攤面積”相應(yīng)的新收費(fèi)付帳。
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雖說(shuō)取消公攤面積是“民心所向”，但取消之后房?jī)r(jià)就會(huì)下降了嗎？其實(shí)，未必會(huì)有太大的變化。
俗話說(shuō)得好“羊毛出在羊身上”，無(wú)論是按公攤面積計(jì)價(jià)，還是套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，都只是計(jì)價(jià)方式發(fā)生了改變，總房?jī)r(jià)未必會(huì)有太大的變化。
例子有很多，比如香港十年前左右就取消了公攤，重慶也是以套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，但這兩個(gè)地方的房?jī)r(jià)并沒(méi)有明顯的變化。好比一套建面100平房子，78平的套內(nèi)面積，原本含公攤單價(jià)1萬(wàn)一平，如果按套內(nèi)，開(kāi)發(fā)商很可能把價(jià)格調(diào)到1.3萬(wàn)一平，總價(jià)基本大差不差。
所以取消公攤，房?jī)r(jià)就低了，這個(gè)說(shuō)法并不成立。
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