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[專(zhuān)訪]福州原創(chuàng)投資顧問(wèn)有限公司 副總經(jīng)理：吳蘭秀
本網(wǎng)記者：貴公司目前在莆田代理有幾個(gè)項(xiàng)目？能否簡(jiǎn)短介紹一下！
吳總：原創(chuàng)顧問(wèn)自06年進(jìn)入莆田，已先后全程代理過(guò)6個(gè)項(xiàng)目，數(shù)量雖然不多，但每個(gè)項(xiàng)目的業(yè)績(jī)大家有目共睹。比如華東城市廣場(chǎng)，06年原創(chuàng)接觸這個(gè)項(xiàng)目時(shí)，還是一片不毛之地，但原創(chuàng)認(rèn)定了這個(gè)地段只要把商業(yè)做好，整個(gè)項(xiàng)目就將活起過(guò)來(lái)，因此，原創(chuàng)投入大量人力、精力引進(jìn)永輝、麥當(dāng)勞、A-gogo、建行、斗牛士、蘇寧電器等大型主力商家，才有了現(xiàn)在繁華的華東城市廣場(chǎng)；
第二項(xiàng)目是三和·家天下，該項(xiàng)目地段較偏、規(guī)模又不大，但位處高地，住在高處，有一覽眾山小的氣勢(shì)，因此，我們將該項(xiàng)目定位為“家天下”，如今該項(xiàng)目已經(jīng)100%完銷(xiāo)，今年8月份即將交付使用；
第三個(gè)項(xiàng)目是三和·觀天下，定位為尚上生活新南門(mén)，講的是南門(mén)人靠自已的雙手闖出了一片天地，因此在人居環(huán)境上，應(yīng)該有些提升，三和觀天下從規(guī)劃、建筑、戶型、景觀設(shè)計(jì)都圍繞這一主題而展開(kāi)，因此該項(xiàng)目在08年低迷的市中，一、二期開(kāi)盤(pán)皆取得莆田樓市銷(xiāo)售冠軍。
嘉禾世紀(jì)廣場(chǎng)，是原創(chuàng)今年剛接手的項(xiàng)目，業(yè)務(wù)包括商業(yè)、住宅、招商三大塊全程代理。其商業(yè)部分為名店女人街，一期100多余商鋪5月初推向市場(chǎng)，不到一個(gè)星期就銷(xiāo)售一空，二期商業(yè)即將推出；住宅部分所剩不多，目前樣板樓層正在加緊施工，即將開(kāi)放；招商方面原創(chuàng)團(tuán)隊(duì)正在省內(nèi)外著手運(yùn)作，我們有信心把這個(gè)項(xiàng)目做的比華東更好；
此外，原創(chuàng)在涵江還有有兩個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是萬(wàn)興·金玉滿堂，該項(xiàng)目體量很小，但市場(chǎng)需求量也小，因此，萬(wàn)興一期能順利完銷(xiāo)，原創(chuàng)銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)也付出了不少心血；二是華友·第一城，該項(xiàng)目的難點(diǎn)主要是產(chǎn)品的市場(chǎng)定位，原創(chuàng)公司將整合十來(lái)年積累的經(jīng)驗(yàn)來(lái)運(yùn)作這個(gè)項(xiàng)目，目前獨(dú)棟商業(yè)樓已經(jīng)封頂，招商正在緊鑼密鼓的進(jìn)行中，原創(chuàng)很有信心將華友·第一城打造為原創(chuàng)09-10年度成功運(yùn)作的經(jīng)典項(xiàng)目之一。
本網(wǎng)記者：您認(rèn)為目前莆田的營(yíng)銷(xiāo)代理行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r如何？
吳總：代理公司，它不是生廠型、科研型企業(yè)，而是一個(gè)以智力輸出為主的智本型企業(yè)，缺少人才，缺少規(guī)范的模式必然在市場(chǎng)中處于下風(fēng)。因此，我個(gè)人認(rèn)為，莆田代理行業(yè)的發(fā)展還不成熟：一是沒(méi)有足夠的人才，沒(méi)有人執(zhí)行力就大打折扣，比如公司要在本地招一個(gè)有經(jīng)驗(yàn)的文案都很難；二是不規(guī)范，缺少全盤(pán)把控制的能力，特別是遇到市場(chǎng)低迷的時(shí)候，很多公司一下子都沒(méi)招了；
當(dāng)然，看問(wèn)題要看本質(zhì)。一個(gè)項(xiàng)目能否取得成功，歸功于四點(diǎn)：一要有好的產(chǎn)品，二要有政策，三要有獨(dú)到的營(yíng)銷(xiāo)手法，四要執(zhí)行到位；優(yōu)秀的代理公司，能根據(jù)市場(chǎng)針對(duì)以上前三點(diǎn)提出合理化建議，但是否執(zhí)行到位，往往很難，這里邊很大的原因是開(kāi)發(fā)商本身，因?yàn)槠翁锏拈_(kāi)發(fā)商也不成熟，他們大多是做其它產(chǎn)業(yè)起家的，開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)同樣有待摸索。
本網(wǎng)記者：自今年3月以來(lái)，樓市成交量普遍回升，在您看來(lái)現(xiàn)在的莆田樓市趨勢(shì)如何？后市會(huì)如何前行？
吳總：相信說(shuō)到這個(gè)話題，業(yè)內(nèi)人士哪怕是普通老百姓也都有自已的觀點(diǎn)。普遍的共識(shí)是：當(dāng)前的形勢(shì)不容樂(lè)觀，但后市有上漲的可能。作為代理公司，原創(chuàng)早在去年底就專(zhuān)門(mén)針對(duì)這個(gè)話題進(jìn)行了專(zhuān)項(xiàng)研討，公司認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)是與經(jīng)濟(jì)、政策密不可分，公司的職責(zé)是充當(dāng)好買(mǎi)賣(mài)交易的第三方，為開(kāi)發(fā)商解憂，為購(gòu)房者牟取合理價(jià)格，因此，原創(chuàng)09年的經(jīng)營(yíng)政策是要把市場(chǎng)當(dāng)作08年的情況來(lái)做，甚至更差，因?yàn)榻鹑谖C(jī)對(duì)09年房地產(chǎn)的影響有可能還會(huì)表現(xiàn)的更深、更細(xì)。
當(dāng)然，關(guān)于走勢(shì)，原創(chuàng)也有過(guò)系統(tǒng)研究。一般來(lái)講，一次完整的地產(chǎn)業(yè)調(diào)整會(huì)包括以下幾個(gè)程序：首先地王頻出（繁榮的象征），然后是地價(jià)暴跌（往往是調(diào)整的開(kāi)始）；第三是房?jī)r(jià)、成交量大幅下跌，警覺(jué)的發(fā)展商降價(jià)銷(xiāo)售，一段時(shí)間后，其它發(fā)展商跟進(jìn)；第四二手房市場(chǎng)大幅下跌；第五，由于銷(xiāo)售量大幅下跌，半年后我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，竣工銷(xiāo)售比大幅提升，以往供不應(yīng)求的判斷改變成供過(guò)于求，主流觀點(diǎn)開(kāi)始看空房?jī)r(jià)；第六，房?jī)r(jià)進(jìn)一步下跌，空置率開(kāi)始攀升；第七，為了生存部分發(fā)展商進(jìn)一步大幅降價(jià)銷(xiāo)售，這時(shí)候降價(jià)比例可不是5％，而是20％到30％；第八，一年后“地王”開(kāi)始成為預(yù)售樓盤(pán)，市場(chǎng)售價(jià)大幅下跌，“地王”成為“債王”。這時(shí)候，房地產(chǎn)價(jià)格將見(jiàn)底。
我個(gè)人也認(rèn)為，目前莆田房?jī)r(jià)已基本見(jiàn)底，在度過(guò)一定時(shí)期的過(guò)渡期后，下半年將迎來(lái)一段時(shí)間的較有力度的反彈。
本網(wǎng)記者：成交回升，有個(gè)別樓盤(pán)應(yīng)聲漲價(jià)，您怎樣看待市場(chǎng)上一些樓盤(pán)的這種提價(jià)行為？
吳總：在低迷的市場(chǎng)中，依然會(huì)有四類(lèi)樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)熱銷(xiāo)。我只講其中一類(lèi)，那就是近郊經(jīng)濟(jì)型房源。市場(chǎng)需求主力是那些首次置業(yè)的剛性需求，其相對(duì)有限的購(gòu)買(mǎi)力決定了在區(qū)位選擇更傾向于近郊，在房型上更為青睞兩房或三房。符合此類(lèi)需求的很多近郊經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品在適當(dāng)?shù)膬r(jià)格優(yōu)惠刺激下都有可能取得較好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，原創(chuàng)代理的萬(wàn)興·金玉滿堂就是其中的典型。
莆田也有一些此類(lèi)樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)了熱銷(xiāo)，并且有漲價(jià)行為，在我看來(lái)，這是一個(gè)積極的信號(hào)，因?yàn)槌山涣炕厣?，價(jià)格上漲是情理之中。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲是重拾信心的體現(xiàn)，即會(huì)加大投入，把房子盡快建好；對(duì)客戶的來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)上漲上即等于買(mǎi)對(duì)了，他們會(huì)帶動(dòng)更多持幣觀望的人買(mǎi)房，讓整個(gè)市場(chǎng)慢慢回升，形成良好的秩序。
本網(wǎng)記者：第四屆房車(chē)聯(lián)展剛落幕不久，您覺(jué)得這一次的展會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生什么具體影響？
吳總：房車(chē)聯(lián)展只是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的一次渠道營(yíng)銷(xiāo)，開(kāi)發(fā)商參展，購(gòu)房者參觀，不能說(shuō)對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生如何大的影響，至少我本人是這樣認(rèn)為的。當(dāng)然，如果本次房展會(huì)成交量有回升，那我還是那句話，會(huì)帶動(dòng)更多的人進(jìn)來(lái)，促進(jìn)這個(gè)市場(chǎng)慢慢回升；即使成交量沒(méi)有回升，大家也不能就此認(rèn)為市場(chǎng)不行，這里邊有很多原因，比如房展會(huì)本身是否吸引了較多的購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商是否給出放出了讓市場(chǎng)接受的價(jià)格……
本網(wǎng)記者：針對(duì)此次物業(yè)稅政策的出臺(tái)，您有什么看法？
吳總：我個(gè)人認(rèn)為，本次物業(yè)稅政策的出臺(tái)，是合理的，而且時(shí)機(jī)把握得當(dāng)。目前，很多二線城市房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始回升，比如福州，部分樓盤(pán)有超過(guò)1000多元的上漲，而成交量卻沒(méi)有回升，這說(shuō)明是虛漲，是市場(chǎng)炒作的表面現(xiàn)象。因此，我認(rèn)為，國(guó)家出臺(tái)物業(yè)稅有兩層用意，一是繼續(xù)打壓炒房者，扶持真正購(gòu)房需求的普通老百姓，這與08年底出臺(tái)的系列刺激政策大相徑庭；二是希望市場(chǎng)成交量能平穩(wěn)回升，遏制房?jī)r(jià)大范圍、大幅上漲，當(dāng)然，要做到這一點(diǎn)，光靠這一個(gè)政策肯定不夠，我相信，此后，還有其它政策的出臺(tái)。
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