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前言：2014的房地產(chǎn)市場(chǎng)是飽經(jīng)風(fēng)雨的一年，即使跨入黃金9月也只有收獲慘淡。但是，隨著10月份各大樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)熱銷，成交量有了巨大的飛躍。10月份共創(chuàng)下2784套成交備案量，突然的行情“爆發(fā)”讓不少購(gòu)房者心里充滿疑惑。巨大的成交量究竟是真的行情看漲？還是只是充滿各種不可復(fù)制條件的曇花一現(xiàn)？記者帶著問(wèn)題采訪了歐氏臻城項(xiàng)目銷售經(jīng)理陳文清，請(qǐng)他為我們一一解答！
歐氏臻城項(xiàng)目銷售經(jīng)理陳文清
莆房網(wǎng)記者：感謝陳經(jīng)理接收本網(wǎng)的采訪！10月份莆田幾個(gè)開(kāi)盤(pán)的樓盤(pán)都相對(duì)比較熱銷，歐氏臻城二期開(kāi)盤(pán)更是幾近售罄。同時(shí)，莆田不少樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)也成績(jī)斐然，您認(rèn)為現(xiàn)階段樓盤(pán)熱銷的主要?jiǎng)恿κ鞘裁矗?/strong>
陳文清：現(xiàn)階段樓盤(pán)熱銷的主要?jiǎng)恿τ幸韵聨讉€(gè)方面：第一個(gè)方面主要是政策的利好影響，剛好9月30日的時(shí)候新政出臺(tái)，正處在“十一”黃金節(jié)點(diǎn)的前夕，所以對(duì)整個(gè)10月份都是意義重大；第二個(gè)方面是離不開(kāi)莆田各個(gè)開(kāi)發(fā)商在價(jià)格上所作的“讓步”。比如我們歐氏臻城所在的城東片區(qū)，本來(lái)許多人可以認(rèn)為價(jià)格能走到一萬(wàn)左右，但是隨著經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)下行的態(tài)勢(shì)，特別今年，莆田除了3月份前期市場(chǎng)還算可以，之后直到10月份都是非常慘淡的，在這種幾近底谷的行情下，開(kāi)發(fā)商也只能作出讓步。畢竟整年的經(jīng)營(yíng)任務(wù)難以完成，資金鏈問(wèn)題亟需解決，因此就必須在最后一個(gè)季度好好的把握住，以價(jià)換量回籠資金。否則，年底一關(guān)會(huì)很難過(guò)，如農(nóng)民工討薪等問(wèn)題也無(wú)法解決，更不用說(shuō)項(xiàng)目來(lái)年的運(yùn)作；第三方面樓盤(pán)熱銷還有一個(gè)比較重要的原因，就是項(xiàng)目本身的品質(zhì)?，F(xiàn)在的市場(chǎng)，每一個(gè)樓盤(pán)都在拼地段、拼配套、拼戶型、拼品牌、拼物業(yè)。比如我們歐氏臻城的物業(yè)，今年已經(jīng)在準(zhǔn)備升級(jí)為一級(jí)資質(zhì)、加入“金鑰匙”聯(lián)盟?？偠灾?，近期樓盤(pán)熱銷的主要?jiǎng)恿θ匀皇莾r(jià)格，低價(jià)才是這一階段暖市的根本前提。
莆房網(wǎng)記者：那么，歐氏臻城熱銷的主要原因是什么？
陳文清：歐氏臻城能取得這么好的成績(jī)，自然是離不開(kāi)廣大客戶對(duì)我們的信賴與支持，在這里我謹(jǐn)代表歐氏集團(tuán)，向感謝廣大客戶的表達(dá)我們最高的謝意，謝謝你們一直以來(lái)的厚愛(ài)！
談到歐氏臻城項(xiàng)目熱銷的主要原因，我覺(jué)得是有5個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)吧。第一，是我們的品牌。眾所周知，歐氏集團(tuán)作為莆田本土老牌的開(kāi)發(fā)商，深耕莆田市場(chǎng)14年，無(wú)論是知名度、信譽(yù)度還是已開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)，都為歐氏積累了眾多的“粉絲”，在購(gòu)房者里面有強(qiáng)大的“粉絲團(tuán)”，同時(shí)在建筑上的用心，也是大家有目共睹的，這么多年來(lái)的精耕細(xì)作，自然也為歐氏臻城贏得大家的信賴打下了很好的基礎(chǔ)！
第二，是我們的品質(zhì)。品質(zhì)是基礎(chǔ)。其實(shí)無(wú)論市場(chǎng)如何調(diào)整波動(dòng)，品質(zhì)優(yōu)勝的產(chǎn)品都始終能在市場(chǎng)上立于不敗。而我們歐氏集團(tuán)也一直將產(chǎn)品品質(zhì)打造視為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一要意，都是以創(chuàng)造作品的態(tài)度來(lái)打造每一個(gè)項(xiàng)目，舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)就如我們近期熱銷的臻城項(xiàng)目，它就開(kāi)創(chuàng)性的將鉆石般立面的玻璃幕墻立面引入住宅，雖然這會(huì)使我們項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的成本大幅提升，但它所帶來(lái)的居住體驗(yàn)卻是前所未有的，無(wú)論從住宅的采光觀景、保溫隔熱，還是從整體外觀時(shí)尚大氣，環(huán)保自潔等等都是顛覆性的提升。
第三，自然和我們產(chǎn)品的創(chuàng)新度和人性化是分不開(kāi)。我們的產(chǎn)品都是從都市生活的角度為出發(fā)點(diǎn)。首先我們的戶型都是方正格局、大部分的戶型都是南北通透、三面采光的，還有我們主推的“四朝南”戶型，都是居住舒適度很好的產(chǎn)品。再談到我們周邊的配套，劃片名校，我們業(yè)主的孩子從小就能享受到最精英的教育。周圍交通便捷，一出家門就能享受到繁華的中心生活和便捷的交通。國(guó)家級(jí)荔枝林帶公園、陳裕清故居公園環(huán)繞，如此貼近大自然，可以說(shuō)我們社區(qū)的居住舒適度真的是很高的。
第四，團(tuán)隊(duì)的激情、狀態(tài)和協(xié)作能力也是離不開(kāi)的。作為歐氏人，我們很驕傲，活出自信，與歐氏共青春，不斷學(xué)習(xí)，不斷突破。
最后歐氏臻城熱銷還有一個(gè)原因是比較注重口碑的影響力，重視“粉絲團(tuán)”效應(yīng)。所以在6#樓開(kāi)盤(pán)時(shí)，團(tuán)購(gòu)的、老帶新的客戶占了不小的量。我們之前老帶新是老客戶介紹一套就有兩千元的購(gòu)物卡，最近我們主推是140㎡的房子，最高可以達(dá)到五千的回報(bào)。
莆房網(wǎng)記者：10月莆田當(dāng)月樓市成交量破歷史記錄，對(duì)此您有什么看法？本地市場(chǎng)是否已經(jīng)進(jìn)入上行通道？
陳文清：10月份能達(dá)到這么大的成交量確實(shí)有點(diǎn)出人意料，但是究其原因的話，大部分成交量還是來(lái)自于碧桂園浪琴灣。碧桂園的行銷模式在莆田取得了成功，所以在10月份可以說(shuō)是一家獨(dú)大。
此外，本地市場(chǎng)是否回暖暫時(shí)還不能太確定，只能說(shuō)正出現(xiàn)微微上揚(yáng)的趨勢(shì)。10月份前后，不斷有救市新政出臺(tái)，特別是銀行方面的新規(guī)，如認(rèn)貸不認(rèn)房等很大的刺激了莆田剛需和首改購(gòu)房者的購(gòu)買欲。不過(guò)，畢竟今年全年整個(gè)經(jīng)濟(jì)也是不甚理想，人們口袋沒(méi)錢的話，市場(chǎng)肯定不會(huì)太好。
今年的金九銀十和往年有很大的不同，現(xiàn)在的人買房子和以往不同。以往客戶來(lái)一趟營(yíng)銷中心看戶型之類，等第二趟來(lái)可能就會(huì)掏錢。但今年的購(gòu)房者可能會(huì)來(lái)三趟、四趟，還不一定出手。預(yù)約方面也是如此，除了像保利那種本身品牌影響力比較大的樓盤(pán)，莆田大多數(shù)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)前的預(yù)約量都不甚理想。如之前某樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)共推出150套房源，但是預(yù)約的蓄客量差不多也就130組左右，最后賣出去的也就差不多100套。現(xiàn)在的市場(chǎng)，預(yù)約量根本不能像以往那樣達(dá)到開(kāi)盤(pán)房源套數(shù)的兩倍以上。片區(qū)客群有限，購(gòu)房者也越來(lái)越理性，而且樓盤(pán)越來(lái)越多，可選擇性更強(qiáng)，市場(chǎng)也就很難瘋狂。
另外，近期許多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，讓購(gòu)房者們對(duì)莆田房?jī)r(jià)的市場(chǎng)低價(jià)有了比較清晰的概念，可以說(shuō)是“有底了”。開(kāi)發(fā)商也明白這個(gè)事實(shí)，所以接下來(lái)即便樓盤(pán)后期開(kāi)盤(pán)或者新盤(pán)開(kāi)盤(pán)，對(duì)于價(jià)格都會(huì)比較謹(jǐn)慎，不會(huì)輕易大幅度上調(diào)，充其量就是將之前讓多了的價(jià)稍微回調(diào)一些。因此，本地市場(chǎng)未來(lái)行情如何猶未可知，但是后市價(jià)格應(yīng)該已經(jīng)會(huì)比較穩(wěn)定。
莆房網(wǎng)記者：銀十過(guò)后，馬上就是元旦和春節(jié)節(jié)點(diǎn)，您更看好哪一個(gè)？您怎么看待“銀十”過(guò)后的后市行情？
陳文清：元旦和春節(jié)這兩個(gè)節(jié)點(diǎn)，我個(gè)人更看好春節(jié)。畢竟是傳統(tǒng)的回鄉(xiāng)潮，而元旦更像是春節(jié)之前的一個(gè)緩沖。元旦只是一個(gè)比較不錯(cuò)的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，無(wú)法對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生多大的影響力。許多開(kāi)發(fā)商都會(huì)在元旦節(jié)點(diǎn)上下功夫，但更多只是一種暖場(chǎng)，試探的性質(zhì)，比如打打折、蓄蓄客、沖沖量，真正要發(fā)力的則肯定是春節(jié)市場(chǎng)。
一般春節(jié)持續(xù)到元宵過(guò)后這一段時(shí)間會(huì)是比較重要的階段，回鄉(xiāng)潮的影響很大。但是就我的看法，我認(rèn)為今年春節(jié)的行情相對(duì)于往年可能會(huì)更差一些，改善型購(gòu)房會(huì)增多，觀望情緒也會(huì)淡一點(diǎn)，但是總體上不會(huì)像往年那么火爆。
所以接下來(lái)，開(kāi)發(fā)商必然更注重跑量換資金，不然年底就非常難過(guò)。我認(rèn)為接下來(lái)的時(shí)期，莆田各大開(kāi)發(fā)商更應(yīng)該注重項(xiàng)目本身的品質(zhì)和服務(wù)，比如多進(jìn)行一些實(shí)景展示的體驗(yàn)式營(yíng)銷，實(shí)實(shí)在在的營(yíng)銷才會(huì)在春節(jié)市場(chǎng)以及未來(lái)市場(chǎng)取得好成績(jī)。
莆房網(wǎng)記者：近期不斷傳出莆田銀行將執(zhí)行利率折扣優(yōu)惠，對(duì)于救市政策對(duì)樓市的影響，您有什么看法？
陳文清：目前莆田的銀行只有部分開(kāi)始執(zhí)行認(rèn)貸不認(rèn)房的新規(guī)，而在利率折扣方面可以說(shuō)仍然沒(méi)有什么動(dòng)靜，傳說(shuō)中的七折利率更是不可能。以我們項(xiàng)目對(duì)接的建行為例，目前只是在上調(diào)10%的前提下下調(diào)了5個(gè)百分點(diǎn)，也就是說(shuō)現(xiàn)在執(zhí)行的貸款利率是基準(zhǔn)利率上浮5%。至于明年初能不能回到基準(zhǔn)利率都是個(gè)大問(wèn)題，而據(jù)一名在銀行工作的朋友介紹，目前的市場(chǎng)行情，貸款利率8.5折紙是堪堪保本，再下去就虧本了。銀行是資本運(yùn)作的好手，不可能會(huì)貼息運(yùn)作。
所以我認(rèn)為，如果到明年1月份左右，銀行貸款利率這方面如果能回到基準(zhǔn)利率，購(gòu)房者就可以趕緊辦理按揭貸款，期望利率打折是不現(xiàn)實(shí)的，九折的可能性都很低，央行之所以打出七折利率的噱頭，我認(rèn)為這也是一種營(yíng)銷行為。雖然不可能，但央行就是放開(kāi)限制，然后進(jìn)行宣傳，光明正大的告訴整個(gè)市場(chǎng)，利率下行會(huì)是一種趨勢(shì)。就像有些樓盤(pán)的起價(jià)一樣，拿少數(shù)幾套做出低起價(jià)的噱頭，真正那些起價(jià)的房源根本就很難買到，但就是能對(duì)購(gòu)房者產(chǎn)生很大的刺激作用。所以我認(rèn)為，目前的救市政策對(duì)樓市實(shí)際影響力很低，最多是稍微影響購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的預(yù)期。
莆房網(wǎng)記者：歐氏臻城后期有何動(dòng)作？能不能簡(jiǎn)單介紹一下項(xiàng)目的產(chǎn)品特點(diǎn)？
陳文清：歐氏臻城1#樓在上上周已經(jīng)開(kāi)始預(yù)約。1#樓共推出34套房源，主要是140㎡的兩梯兩戶戶型，目前預(yù)約量不錯(cuò)。整個(gè)小區(qū)預(yù)計(jì)年底全部封底， 4#樓目前正在落架，預(yù)計(jì)年底會(huì)全部落架完成，而我們的清水樣板房已展示，項(xiàng)目的小區(qū)實(shí)景也正在著重進(jìn)行中。
1#樓本身位置是非常好的，處于國(guó)家級(jí)荔枝林帶公園和陳裕清故居公園的中間。房源戶型的采光，通風(fēng)都很好，270度全方位瞰景更是產(chǎn)品的一大特點(diǎn)。1#樓所處的A地塊剛好是秀水路和下店路交匯的位置，直通東城1號(hào)、陶源，周邊大大小小的生活配套都已經(jīng)成形了。還有1#樓距離麟峰小學(xué)和中山中學(xué)的新校區(qū)也僅僅400米，生活、教育、交通都非常方便。而且1#樓都是兩梯兩戶的四房，戶型非常好，而且12%的超低公攤，肯定會(huì)受到購(gòu)房者的歡迎。
莆房網(wǎng)記者：隨著樓盤(pán)不斷增多，城東片區(qū)近些年發(fā)展日新月異，您對(duì)片區(qū)前景看法如何？
陳文清：這幾年城東變化非常厲害！之前政府對(duì)城東的一個(gè)定位是宜居、宜商、文教和休閑。現(xiàn)在這個(gè)片區(qū)已經(jīng)漸漸接近成熟了，特別是這兩年不斷出現(xiàn)的新盤(pán)、配套不斷完善，可以說(shuō)是對(duì)整個(gè)城東片區(qū)的二次升級(jí)。從片區(qū)對(duì)比來(lái)看，城東和城北的發(fā)展幾乎是同一階段的，但是城東的發(fā)展更快，主要是因?yàn)?010年省運(yùn)會(huì)的關(guān)系，體育中心的遷入帶來(lái)了一次大發(fā)展。但是隨著省運(yùn)的影響漸漸消弭，城東給人的感覺(jué)是發(fā)展乏力。之后是城南片區(qū)迎來(lái)大發(fā)展，特別是萬(wàn)達(dá)的進(jìn)駐，也使城南區(qū)域水漲船高，但是隨著萬(wàn)達(dá)項(xiàng)目完成，目前的城南區(qū)域又給人感覺(jué)漸漸安靜下來(lái)。近兩年，城東和城北又迎來(lái)了不錯(cuò)的發(fā)展契機(jī)。而城東現(xiàn)在樓盤(pán)這么多，其實(shí)新盤(pán)大部分都集中在東圳路到荔園路之間的區(qū)域，那一片主要是辦公，而東圳路以北這一片則主要是宜居，這種劃分也正好符合城東片區(qū)的定位。而隨著各種環(huán)境配套、生活配套和教育配套逐漸完善，商業(yè)氛圍也在上升，片區(qū)的人氣也提升非常明顯。“離塵不離城”，目前城東各方面綜合條件都很好。
現(xiàn)在來(lái)看城東的發(fā)展，其實(shí)就是“二次升級(jí)”。而如果城東要繼續(xù)發(fā)展，荔園路以西可以說(shuō)已經(jīng)沒(méi)什么地了，接下來(lái)肯定是會(huì)跨過(guò)荔園路，繼續(xù)向東發(fā)展。我認(rèn)為，荔園路將來(lái)或許會(huì)扮演莆田的二環(huán)界線這一角色。向東繼續(xù)發(fā)展的話，也必然使城東片區(qū)在全市的地位得到大幅提升。
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