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名邦豪苑張桂華：樓市回暖已成定局 或延續(xù)至明年初

編者按：5月份以來(lái)，莆田樓市徹底擺脫市場(chǎng)低迷，住宅備案數(shù)據(jù)一路高漲，直逼2013年巔峰期。在此期間，不僅購(gòu)房者出手意愿加強(qiáng)、出手速度加快，開(kāi)發(fā)商也是密集展開(kāi)推盤(pán)攻勢(shì)，欲意趁機(jī)收網(wǎng)。而股市波動(dòng)起伏，也對(duì)莆田購(gòu)房者資金實(shí)力產(chǎn)生不小影響。金九銀十如期而至，股指繼續(xù)震蕩，莆田樓市能否在此前大好基礎(chǔ)上一路狂飆？今天我們有幸邀請(qǐng)名邦豪苑銷(xiāo)售主管做客莆房網(wǎng)聊聊近期的莆田樓市。

名邦豪苑銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人張桂華

　　莆房網(wǎng)：5月份以來(lái)，莆田樓市成交一路上漲，月均成交量堪比2013年市場(chǎng)最高峰，您認(rèn)為莆田樓市成交量在近幾個(gè)月回暖有哪些原因？和2013年市場(chǎng)相比，又有何不同？　

　　名邦豪苑張桂華：上半年房貸松綁和營(yíng)業(yè)稅免征期“5改2”等利好政策極大地刺激了改善型需求，同時(shí)股市短期財(cái)富效應(yīng)又助推了樓市成交上漲。但是如果說(shuō)2013年的樓市是集體的狂歡，那么今年的樓市經(jīng)過(guò)2014年調(diào)整后就只是個(gè)別群體的盛宴。如今區(qū)域之間、房企之間分化也越來(lái)越明顯，即使是同一個(gè)區(qū)域的不同開(kāi)發(fā)商也是有人吃肉有人喝粥。與此同時(shí)，不少購(gòu)房者經(jīng)過(guò)樓市洗禮后置業(yè)也更加理性。在如今莆田購(gòu)房大軍的隊(duì)伍中還不乏多次置業(yè)的購(gòu)房者，他們已關(guān)注房地產(chǎn)多年，對(duì)樓市政策變化十分敏感，并善于分析其中利弊，從而抓住購(gòu)房時(shí)機(jī)，儼然已成為“樓市專(zhuān)家”?！?/p>

　　莆房網(wǎng)：目前，莆田樓市整體政策環(huán)境已是2008年以來(lái)最寬松時(shí)刻，央行降息、支持改需等多項(xiàng)救市政策效果明顯見(jiàn)效。您認(rèn)為今年莆田樓市金九銀十成色如何？ 能否在此前基礎(chǔ)上繼續(xù)火爆？　　

　　名邦豪苑張桂華：今年可以說(shuō)是政策寬松年，救市政策頻出，利好效應(yīng)累積，不僅刺激提振市場(chǎng)活躍度，也進(jìn)一步推動(dòng)市民購(gòu)買(mǎi)力。在前幾個(gè)月的實(shí)際銷(xiāo)售過(guò)程中，我們也明顯感到樓市中潛在的人氣，市場(chǎng)一直是有后勁的。上月底，央行發(fā)動(dòng)本輪的第五次降息、第四次降準(zhǔn)。此次央行雙降，購(gòu)房成本降至最低，不僅有利于開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)建設(shè)，也會(huì)促進(jìn)購(gòu)房者的買(mǎi)房動(dòng)力。對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雙降意味著利息減少、房貸壓力減輕。伴隨著莆田人敏感的“鬼節(jié)”畫(huà)上句號(hào)，被開(kāi)發(fā)商視為重要營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)的“金九銀十”已經(jīng)來(lái)到。在政策助推下，市區(qū)、涵江預(yù)計(jì)將有數(shù)十個(gè)項(xiàng)目推盤(pán)入市，莆田樓市或?qū)⒂瓉?lái)年內(nèi)的供需高峰，此輪樓市回暖已成定局，并且或?qū)⒀永m(xù)至明年年初?！?/p>

　　莆房網(wǎng)：在成交量上漲的同時(shí)，莆田部分房企也逐漸取消優(yōu)惠措施，甚至個(gè)別樓盤(pán)房?jī)r(jià)在成交量的帶動(dòng)下有所回調(diào)。在市場(chǎng)預(yù)期帶動(dòng)下，莆田樓市是否會(huì)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升局面？莆田房?jī)r(jià)走勢(shì)如何？　　

　　名邦豪苑張桂華：9、10月份，這是一個(gè)雙方需求都十分強(qiáng)烈的周期。房企熱情推貨，購(gòu)房者的熱情也較為高漲，但是樓市在新常態(tài)下，更多開(kāi)發(fā)商選擇的是依托于政策利好，盡量讓“量”先走，“價(jià)”并不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。不過(guò)，隨著營(yíng)銷(xiāo)成本的投入以及去庫(kù)存周期持續(xù)收窄帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)去庫(kù)存壓力的釋放，個(gè)別房企或?qū)⒅鲃?dòng)調(diào)高價(jià)格以擴(kuò)大盈利空間。此外，從接下來(lái)即將推出的產(chǎn)品看，高端產(chǎn)品的大量入市或?qū)⒗咂翁飿鞘凶≌恼w成交價(jià)格。　　　

　　莆房網(wǎng)：莆田樓市回暖趨勢(shì)已徹底鞏固，但與此同時(shí)整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境并沒(méi)有好轉(zhuǎn)跡象，莆田各行各業(yè)經(jīng)營(yíng)情況依舊不盡如人意。樓市的回暖和經(jīng)濟(jì)的低迷讓不少人對(duì)莆田樓市購(gòu)買(mǎi)力、潛力產(chǎn)生懷疑，對(duì)此您是怎么看的？　　

　　名邦豪苑張桂華：那些對(duì)莆田樓市的購(gòu)買(mǎi)力表示懷疑的人，主要認(rèn)為經(jīng)濟(jì)下行、莆田地方收入過(guò)分依賴(lài)房產(chǎn)，缺乏核心競(jìng)爭(zhēng)力、對(duì)外來(lái)人口的吸納能力有限。但是眾所周知，分布在全國(guó)各地的莆商較多，且購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，返鄉(xiāng)置業(yè)為莆田樓市購(gòu)買(mǎi)力的重要組成。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的大環(huán)境下，不少莆商更愿意將資金投入房產(chǎn)避險(xiǎn)。莆田雖僅僅是四線城市，但在全省9市中是經(jīng)濟(jì)較為良好的沿海四線城市。根據(jù)去年的全市財(cái)政收入顯示，土地財(cái)政收入雖然是全市經(jīng)濟(jì)的重要來(lái)源，但并沒(méi)有占據(jù)決定性比例。城鎮(zhèn)化進(jìn)程、家庭人口結(jié)構(gòu)的變化所產(chǎn)生的大量剛需、改需仍支撐著莆田樓市向健康方向發(fā)展。前幾個(gè)月的成交數(shù)量似乎也證明了莆田樓市并沒(méi)有失去購(gòu)買(mǎi)力，并且這種購(gòu)買(mǎi)力是具有持續(xù)性的?！　?/p>

　　莆房網(wǎng)：上半年莆田土地市場(chǎng)與去年同期相比成交金額跟成交面積雙雙收窄，7月份僅玉湖新城一幅地塊成交。6月至今，土地市場(chǎng)已進(jìn)入空白期，那么作為樓市的供應(yīng)市場(chǎng)，土拍市場(chǎng)的表現(xiàn)對(duì)未來(lái)莆田樓市有何影響？開(kāi)發(fā)商在拿地方面為何還是比較謹(jǐn)慎？　

　　名邦豪苑張桂華：雖然這幾個(gè)月去化比較樂(lè)觀，但是莆田樓市庫(kù)存壓力仍然巨大。早在今年年初，國(guó)土部住建部便已聯(lián)合下文控制住宅土地供應(yīng)。此外，從2015年中報(bào)可以看出，如今不少房企面臨利潤(rùn)率下滑、資金鏈緊張等問(wèn)題，因此趕在“政策紅利”的當(dāng)口不少開(kāi)發(fā)商還是將去庫(kù)存作為重點(diǎn)，對(duì)拿地仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。不過(guò)隨著市場(chǎng)去庫(kù)存的階段化目標(biāo)完成后，開(kāi)發(fā)商信心回暖，政府便會(huì)加大土地的供應(yīng)力度以增加財(cái)政收入，開(kāi)發(fā)商也會(huì)積極儲(chǔ)備用地，用于后續(xù)的開(kāi)發(fā)。如果按照以往的慣例，年底是土地出讓的高峰期，所以莆田土地市場(chǎng)是否能出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，則仍要看后市的表現(xiàn)?！?/p>

　　莆房網(wǎng)：近期中國(guó)股指的波動(dòng)不僅讓廣大股民痛不欲生，不少購(gòu)房者買(mǎi)房計(jì)劃也深受影響。您是怎么解讀樓股兩市的關(guān)系？

　　名邦豪苑張桂華：股市雖可創(chuàng)造財(cái)富，但向來(lái)又是波譎云詭的。有人賣(mài)房炒股，也有人賣(mài)股買(mǎi)樓。有人在股市中獲利減輕了置業(yè)壓力，有人資產(chǎn)蒸發(fā)、虧了房款。就近階段的情況來(lái)看,樓市似乎成了股市的收割機(jī)。股市有風(fēng)險(xiǎn),資金要轉(zhuǎn)移。不少客戶(hù)慶幸當(dāng)初沒(méi)有將錢(qián)投入股市，而是將資本固化。目前，房地產(chǎn)貸款利率已降至近年來(lái)新低，在股市大幅下跌的背景下，投資者將再度轉(zhuǎn)向資金成本低、保值效果好的房地產(chǎn)，購(gòu)房預(yù)期明顯上漲。雖然降準(zhǔn)、降息政策并非完全針對(duì)樓市，但從目前的市場(chǎng)情況看，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的利好最為直接。再加上莆田人對(duì)房產(chǎn)由來(lái)已久的認(rèn)知傳統(tǒng)，資金用于投資房產(chǎn)不僅是安全的選擇，也可實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。

　　莆房網(wǎng)：金九銀十一直以來(lái)都是莆田樓市傳統(tǒng)黃金節(jié)點(diǎn)，各個(gè)開(kāi)發(fā)商也都躍躍欲試，市場(chǎng)的火熱也讓大家對(duì)接下去兩個(gè)月有了更多期待。貴司項(xiàng)目在金九銀十期間有何推盤(pán)動(dòng)作？　

　　名邦豪苑張桂華：目前名邦豪苑主推房源為三期4#樓（32層，2梯7戶(hù)，共201套），戶(hù)型涵蓋81—132㎡（81㎡、88㎡、126㎡、132㎡）兩房至三房戶(hù)型。現(xiàn)存3萬(wàn)可享受開(kāi)盤(pán)抵6萬(wàn)超值優(yōu)惠，預(yù)計(jì)中秋前后開(kāi)盤(pán)?！?/p>

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