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駿乘鄭海燕：地域性強新政對涵江樓市影響有限

2015-10-16 來源：莆房網(wǎng) 用手機看

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駿乘營銷總監(jiān)——鄭海燕

　　前言：2012年駿乘地產(chǎn)首個項目——駿乘名門亮相涵江，2013年駿乘悅府入市，2014年駿乘地產(chǎn)與福建億發(fā)房地產(chǎn)強強聯(lián)手，傾力打造涵江首個都市水岸宜居城——駿乘億發(fā)城。駿乘地產(chǎn)用3年時間成功地從涵江房地產(chǎn)新貴晉升為標桿房企，并連續(xù)三年蟬聯(lián)涵江樓市銷冠。2015年下半年，駿乘將強勢推出駿乘華府、駿乘星都匯兩大項目，繼續(xù)助推新涵江走向崛起。本次地產(chǎn)人物邀請駿乘地產(chǎn)營銷團隊中原地產(chǎn)銷售總監(jiān)鄭海燕為我們解析駿乘發(fā)展，了解涵江樓市。

　　1、莆房網(wǎng)：駿乘地產(chǎn)在涵江已有5個樓盤，請鄭總為廣大網(wǎng)友簡單介紹下各個項目的最新動態(tài)。

　　鄭總：駿乘名門作為駿乘地產(chǎn)的開山之作，項目傾力打造10萬㎡公園名門社區(qū)。目前住宅及沿街商鋪已完美售罄，僅剩部分車位在售。

　　駿乘悅府是駿乘地產(chǎn)打造的第二個項目，占地約56畝，總建筑面積約13萬平方米，其中樓王為120米超高層將是涵江新地標！另外項目規(guī)劃有2萬平的商業(yè)，將打造成涵江第一個真正意義上的商業(yè)廣場?，F(xiàn)只剩下若干套房源在售，二期橫二路旺鋪已開始預約。

　　駿乘億發(fā)城占地約130畝，總建筑面積約30萬㎡，是由駿乘地產(chǎn)和億發(fā)集團強強聯(lián)手，打造的涵江首個都市水岸宜居城。目前項目清盤銷售，戶型涵蓋92~143㎡三房、四房，均價約6500元/㎡。六一路沿街旺鋪已啟動預約！只需繳納2萬元預約金，開盤時即有機會先選鋪。

　　駿乘華府作為駿乘地產(chǎn)的又一升級力作，項目位于莆田十四中東側(cè)，占據(jù)塘北核心領(lǐng)地，打造10萬㎡都市精致生活典范。目前營銷中心已正式開放，一期3#5#8#樓95-142㎡200套房源啟動預約，或于年底開盤。預約只需繳納1萬元預約金，開盤時即可享受購房總價2%的優(yōu)惠，并可優(yōu)先選房。

　　駿乘星都匯項目占地約25畝，總建筑面積約5.2萬平方米，是駿乘地產(chǎn)在涵江傾情打造的第五個項目，項目集“購物、辦公、休閑、娛樂、住宅生活”于一體，是老城區(qū)唯一的時尚綜合體。隨著駿乘星都匯營銷中心的盛大開放，稀缺美宅、時尚公館也已同步啟動預約。

　　實力駿乘，一城五盤。11月8日，“駿乘之夜”群星演唱會即將登陸涵江。屆時，張宇、玖月奇跡、大張偉、陸海濤、黑鴨子等兩岸三地的明星將同臺獻藝，傾情演唱。超強的陣容，超炫的舞臺，為涵江人民開啟精彩high翻的音樂狂歡之夜。

　　2、莆房網(wǎng)：駿乘地產(chǎn)成立至今已有6年，從當年的房產(chǎn)新貴發(fā)展為如今的實力房企。這幾年涵江房地產(chǎn)江湖風云變幻，樓市之爭從未息聲。你認為涵江樓市這幾年發(fā)生哪些變化？

　　鄭總：2009年駿乘地產(chǎn)注冊成立，而那時的塘北正進入全面開發(fā)、改造，如今駿乘地產(chǎn)從當初駿乘名門發(fā)展至今多盤聯(lián)動，塘北也已日臻成熟，新興片區(qū)正在崛起。從房企上看，城鎮(zhèn)化進程以及舊城改造釋放出大量的剛性需求讓不少早期房企賺得盆滿缽滿。如今隨著外來的實力房企逐漸增多，并在涵江樓市中占據(jù)重要的市場份額，房企競爭的白熱化正加速市場分化。涵江住宅銷售黃金時代已經(jīng)結(jié)束，房企混吃混喝賣房穩(wěn)賺的日子也隨著已經(jīng)遠去。而對購房者而言，前幾年要在涵江買房只能從僅有的個別樓盤中挑選。如今不僅可選擇的項目增多，更為重要的是可享受高性價比、多重附加值，比如劃片學校、品牌物業(yè)、園林景觀、社區(qū)文化等等。

　　3、莆房網(wǎng)：今年央行、省市、地方救市政策頻出，你認為新政對涵江樓市的成交有所影響么？

　　鄭總：央行降準降息、330新政、首付降低、營業(yè)稅5改2、公積金政策調(diào)整等一系列救市政策頻繁出臺，樓市可謂是迎來政策最寬松的時期，但由于涵江樓市有較強的地域性，救市政策對其影響不大。目前涵江樓市的庫存依然嚴重，大多數(shù)房企都面臨去化壓力，經(jīng)營狀況不是很樂觀。此外涵江樓市又是剛需撐起的市場，大部分購買力來自山區(qū)、白塘、江口等地，低價對他們而言更具誘惑力。如果要說比較大影響的救市政策應(yīng)該是政府大力支持貨幣化拆遷補償。

　　4、莆房網(wǎng)：與其他區(qū)域相比，涵江商品房轉(zhuǎn)安置房的政策非常誘人，請鄭總介紹下這項政策在涵江實施情況。

　　鄭總：今年6月省住建廳明文要求大力推進房屋征收貨幣化安置，涵江政府也大力推進及落實這項政策。就目前知道拆遷政策，不少涵江拆遷戶在涵江購房可享受的補貼累積金額2000元/㎡-4000元/㎡不等，這對涵江拆遷戶很具誘惑。

　　這項政策得到大多數(shù)開發(fā)商的積極響應(yīng)，也為多家房企解決了部分庫存。但是因為這項政策要求涵江政府在兩年內(nèi)將房款分三次返還給開發(fā)商，資金回籠時間較長，所以只有極個別房企沒有參與其中。

　　對地方政府和開發(fā)商來說，這幾年隨著大范圍的舊城改造及樓市的迅猛發(fā)展，高庫存是擺在他們面前的一道難題。政府回購商品房當做安置房，不僅可以經(jīng)濟、有效地解決拆遷戶的安置問題，而且有利于降低庫存、緩解開發(fā)商壓力、盤活涵江樓市，促進房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展；同時也避免了繼續(xù)建設(shè)安置房造成的資源浪費從而減輕地方財政負擔。

　　5、莆房網(wǎng)：雖然近幾年涵江板塊在莆田樓市中留下了濃墨重彩的一筆，但因整體經(jīng)濟環(huán)境的悲觀及庫存高壓，讓不少人對涵江樓市購買力、潛力產(chǎn)生懷疑，對此您是怎么看的？

　　鄭總：網(wǎng)友對涵江樓市的購買力質(zhì)疑也非一兩日的，究其原因無非是涵江高企的庫存以及一些樓盤去化乏力，但是涵江樓市的成交數(shù)據(jù)卻總能交出一份傲人的成績單。駿乘地產(chǎn)一年去化一個項目，保利城一期推出千套房源，都是建立在涵江強勁的購買力基礎(chǔ)上。部分項目的銷售困境并不等于涵江樓市后勁乏力，只能說明如今的涵江購房者對品牌的重視。再來細看市場，涵江樓市主要可以分成兩大片區(qū)，一個興涵水都片區(qū)，這一片區(qū)的客戶多來自白塘一帶；另一個是塘北片區(qū)，這個區(qū)域的大多樓盤都有相應(yīng)的劃片教育，對江口、山里一帶的購房者而言很有吸引力。同時，政府的貨幣化拆遷安置又刺激涵江拆遷戶購買力。另一方面，大多數(shù)涵江人認為再過幾年涵江并不比市區(qū)差多少，目前涵江房價處于洼地水平，相比市區(qū)的高房價，更愿意在涵江城區(qū)置業(yè)。

　　6、莆房網(wǎng)：去年下半年開始涵江土地市場頻頻出現(xiàn)流拍，今年也僅成交一幅地塊。為何在備注關(guān)注的涵江樓市中，土地市場卻不盡人意？接下來涵江房企對土拍市場的又持何種態(tài)度？對下一階段的涵江樓市有何影響？

　　鄭總：今年涵江土地流拍的地塊是在商貿(mào)城片區(qū)，雖然是未來重點發(fā)展的片區(qū)之一，但是就目前而言，此區(qū)位非核心板塊，人口密度有限，而且白塘路等重要道路還未有實質(zhì)性進展，對開發(fā)商難以產(chǎn)生足夠的吸引力。其次，在如今房地產(chǎn)進入白銀時代，多數(shù)房企面臨融資成本增加和銷售困境，而土地財政制度未改，土地價格難有縮減空間，因此房企拿地會更多地考慮利潤空間，拿地也愈發(fā)謹慎。

　　土地市場不僅僅是未來樓市的晴雨表，也是開發(fā)商實力的體現(xiàn)。如何在搶占市場的同時降低企業(yè)風險保證，保證利潤，成為房企拿地必然的考量。因此核心區(qū)域的地塊出讓對開發(fā)商而言非常具有誘惑，也受到涵江多家房企的追捧。比如今年涵江舊車站地塊成交時創(chuàng)下競價114輪的新記錄，還有駿乘地產(chǎn)有意爭奪的駿乘億發(fā)城南面地塊，雖未出讓，但已受到各方的廣泛關(guān)注。在“現(xiàn)金為王”的當下，一些或?qū)嵙τ邢?、或疏于打造產(chǎn)品的房企不敢貿(mào)然拿地，唯有具備較強的產(chǎn)品打造實力的房企才有底氣在土地市場中有強勢表現(xiàn)。

　　7、莆房網(wǎng)：今年多家房企紛紛推出沿街商鋪，年底沃爾瑪大型超商又即將開業(yè)，使得涵江商業(yè)也成為關(guān)注的焦點。有網(wǎng)友認為涵江綜合體過多，實力房企又較少，運行水平有限，未來的涵江或?qū)⒊霈F(xiàn)“商業(yè)過剩”。對此你怎么看？

　　鄭總：根據(jù)涵江區(qū)總體規(guī)劃圖（2010-2030）可以很明顯看出，塘北與興涵水都片區(qū)將是構(gòu)成城區(qū)中央生活圈的重要組成部分。如今塘北片區(qū)經(jīng)過8年城建，伴隨著配套資源的日趨完善，多個住宅項目相繼成型，地段價值日益凸顯，未來僅塘北片區(qū)10萬的“人潮”所帶來的“錢潮”不可估量。下半年駿乘名門塘北路沿街現(xiàn)鋪和駿乘悅府塘北路沿街旺鋪先后開盤并創(chuàng)下熱銷傳奇。此外武夷嘉園、隆恒財富廣場、萬嘉盛景花園等項目沿街商鋪的熱捧也佐證了涵江人民對未來生活中心的商業(yè)價值及盈利空間的認可。當然今年股市的跌宕起伏在一定程度上成為涵江商鋪熱銷的推手?！?/p>

　　今年年底沃爾瑪、大地電影院等大型品牌商家即將開業(yè)，六一路將成為涵江居民休閑、飲食、娛樂、購物的聚集地。對涵江人民而言，人跟著潮流走，終于可以不用為了看一場電影就辛苦往市區(qū)跑。而六一路串聯(lián)起多個綜合體項目，今后各大品牌商家入駐，必將匯聚強大人氣，形成輻射全城的六一路商圈。日益成熟的中心商圈必將為商業(yè)體的客流奠定良好的基礎(chǔ)，一個高品質(zhì)的新商圈，正日漸成型。