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城南自2017年后，坂頭東區(qū)域迎來快速發(fā)展，融創(chuàng)、聯(lián)發(fā)先后進(jìn)場(chǎng)，學(xué)校、安置房、路網(wǎng)也逐步落地，現(xiàn)在剩下的正是坂頭東的最后一幅地。
坂頭東地塊十二，靠近荔園路立交橋，對(duì)望金海灣，位置還是不錯(cuò)的。目前坂頭東一帶二手房居多，融創(chuàng)、聯(lián)發(fā)早期建設(shè)也先后交房，二手房掛牌價(jià)普遍在1.75-2.2萬左右，而這塊地限價(jià)1.67萬/平，如果成功拿下，會(huì)做毛坯還是精裝？
▲地塊航拍圖
地段點(diǎn)評(píng)：
坂頭東地塊十二，坐落荔園路北側(cè)新城南區(qū)域，臨近城港大道與荔園路，地段層面還算是很不錯(cuò)的。
主要優(yōu)勢(shì)有：1.坂頭東日益發(fā)展成熟，區(qū)域建設(shè)進(jìn)入尾期，教育配套也已經(jīng)在建，未來近周生活是便利的。2.地塊位置處于秀嶼、仙游等區(qū)域入城關(guān)口，市場(chǎng)需求整體偏高。3.萬達(dá)以南直線距離1.2公里，東側(cè)還有聯(lián)創(chuàng)商業(yè)體，大型商業(yè)配套的支持，擁有更好的生活體驗(yàn)和價(jià)值支撐。4.周邊二手房掛牌浮動(dòng)在2萬/平左右，市場(chǎng)價(jià)值明顯。
橫著看，更震撼！
1.地塊格局
從地狀看，坂頭東地塊十二整體方正規(guī)則，并完成凈地。東側(cè)相鄰坂頭安置房，北側(cè)相鄰正榮木蘭紫闕，西側(cè)臨近城港大道，南側(cè)相鄰聯(lián)發(fā)君領(lǐng)蘭溪。
▲地塊航拍圖
2.規(guī)劃評(píng)估
坂頭東地塊十二總占地約30.5畝，體量偏小，可建造約7棟左右住宅，容積率約2.8，可建設(shè)小型舒適社區(qū)。地塊需配建不小于100平零售商業(yè)，總體限高80米，可建造約26層高層住宅。
四新地塊最大建筑面積56976.696㎡，起拍樓面價(jià)約6809.8元/㎡，最高樓面價(jià)約10109.39元/㎡。
▲地塊航拍圖
3.交通評(píng)估
地塊近周交通主要圍繞城港大道、荔園路、荔城大道、學(xué)園路，主干道居多，交通整體比較方便，四通八達(dá)，能更快離開市區(qū)，不過晚高峰城港大道與荔園路立交橋段容易堵塞。
▲地塊區(qū)位圖
PS拍-2022-13號(hào)地塊
SWOT評(píng)估
優(yōu)勢(shì)分析：
1
地段認(rèn)可度偏高，坂頭東區(qū)域日益成熟，城廂第二實(shí)小坂頭東分校、路網(wǎng)、安置房陸續(xù)建設(shè)中，片區(qū)入住率也將逐步增加。
2
地塊容積率僅2.8，限高80米約26層，建筑密度不會(huì)很高，后期可打造成舒適型城市社區(qū)。總體量較小約30.5畝，銷售周期拉低，操盤成本相對(duì)降低。
3
地塊位于城南近木蘭溪段，擁有濱溪生態(tài)景觀休閑價(jià)值，沿岸約8.2公里
木蘭溪跑道，以及在建的十里風(fēng)光帶，未來居住價(jià)值也將進(jìn)一步提升。同時(shí)，隨著南岸發(fā)展啟幕，作為城市北濱江區(qū)未來也將有更高的價(jià)值跳板。
4
目前城南整體區(qū)域業(yè)態(tài)豐富，特別是商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，地塊北部1.2公里有萬達(dá)廣場(chǎng)，東面還有聯(lián)創(chuàng)、財(cái)富中心廣場(chǎng)兩座商綜，生活層面十分便利，同時(shí)經(jīng)過長達(dá)10年的沉淀，目前城南區(qū)域置業(yè)認(rèn)可度高，房?jī)r(jià)也相對(duì)堅(jiān)挺。
▲地塊航拍圖
▲地塊航拍圖
劣勢(shì)分析：
1
地塊體量偏小，內(nèi)部配套布局受限，同時(shí)東南北三側(cè)都有高層建筑物，視野受限。
2
地塊西側(cè)臨近城港大道，日常車流量較高，項(xiàng)目西側(cè)沿街樓棟，會(huì)有車流噪音影響。
3
當(dāng)前市場(chǎng)行情仍然偏冷，地塊周邊新房項(xiàng)目去化減緩，同時(shí)不少于四個(gè)尾盤，對(duì)項(xiàng)目后期銷售仍有分流影響。
4
地塊限高26層，且設(shè)置容積率2.8，對(duì)于開發(fā)者而言，土地利用下調(diào)，盈利空間降低。
▲地塊航拍圖
機(jī)會(huì)評(píng)判：
坂頭東生活氛圍日益趨熟，當(dāng)前周邊新交付樓盤掛牌價(jià)達(dá)到約17500-22000元/平，地塊后期價(jià)值也將逐步顯現(xiàn)，從遠(yuǎn)期看，也需要坂頭西部一帶完成開發(fā)，全面提升城南沿溪一帶的綜合市場(chǎng)價(jià)值，以及未來南岸建設(shè)的反哺。
▲地塊航拍圖
威脅評(píng)判：
主要威脅大致有兩個(gè)：第一，目前周邊建發(fā)融創(chuàng)和鳴蘭溪、中南瓏禧臺(tái)、融創(chuàng)建發(fā)觀瀾云著等項(xiàng)目進(jìn)入尾盤階段，去化相對(duì)較慢，入市后仍然有客戶分流影響，但比較大的競(jìng)品是坂頭西地塊一，基本是同個(gè)銷售賽程。
第二，地塊地段雖然還不錯(cuò)，但體量小、視野受限，無法定位高端盤，特色性不高，如果后期做精裝，價(jià)格停留在2萬左右，那么會(huì)與城南部分新交付的二手房形成直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。
周邊配套：
生活資源：萬達(dá)商圈、聯(lián)創(chuàng)商圈、木蘭溪跑道、南湖公園、木蘭陂等
教育資源：莆田一中、城廂區(qū)第二實(shí)小、坂頭中學(xué)（規(guī)劃）、城廂區(qū)第二實(shí)小坂頭東分校（在建2層以上）等等。
PS拍-2022-13號(hào)等地塊
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