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20多年以來，從中山中學(xué)本校，到中山中學(xué)玉湖校區(qū)，再到中山中學(xué)綬溪校區(qū)，和中山中學(xué)掛鉤的片區(qū)內(nèi)劃片樓盤都賣火了。那么，乙巳蛇年的第一拍——規(guī)劃的中山中學(xué)紫霄校區(qū)旁的這塊住宅用地，還會(huì)再續(xù)傳奇嗎？
2025年，住宅第一拍來了！PS拍-2024-28號(hào)紫霄片區(qū)一期地塊四2月26日拍賣，自帶的中山中學(xué)紫霄校區(qū)、莆田大學(xué)城、新城北、學(xué)區(qū)房等標(biāo)簽熱度就來了，紫霄片區(qū)變成了萬眾矚目。
目前，莆田市區(qū)已經(jīng)沒有幾塊可開發(fā)的住宅空地，未來，莆田要么向南或者向北，規(guī)劃投資1000億的紫霄片區(qū)就是未來的新城北，市區(qū)擴(kuò)大的一份子。紫霄片區(qū)第一塊住宅，會(huì)花落誰家？會(huì)有大開發(fā)商來嗎？還是國企接盤，今天一起來認(rèn)真看下這塊地。
△紫霄片區(qū)效果圖
△紫霄片區(qū)
PART.01
地段點(diǎn)評(píng)
紫霄片區(qū)一期地塊四位于西天尾鎮(zhèn)中心，南少林路與荔涵大道的十字路口，東側(cè)相鄰西天尾鎮(zhèn)中心最繁華、資源豐富的德信購物廣場(chǎng)和西天尾市場(chǎng)等；西側(cè)無縫連接莆田大學(xué)城片區(qū)；南側(cè)是麟峰小學(xué)磐龍校區(qū)和后卓溪公園等；北側(cè)就是中山中學(xué)紫霄校區(qū)等紫霄片區(qū)規(guī)劃重磅配套。
目前紫霄片區(qū)第一塊商品房住宅馬上開拍，但是學(xué)校開工和竣工時(shí)間、商場(chǎng)、道路等配套也比較缺失。根據(jù)規(guī)劃，城北重點(diǎn)繼續(xù)北拓，但是資金和配套將是未來兩大核心發(fā)展難點(diǎn)。
地塊格局十分方正，規(guī)劃純住宅地塊，目前地面已完成凈地。地塊四周都是住宅、學(xué)校和主干道，易開發(fā)。
PART.02
規(guī)劃評(píng)估
地塊體量約60.9畝，可做中型社區(qū)，總?cè)莘e率＞1.3且≤1.6，可規(guī)劃學(xué)區(qū)房住宅項(xiàng)目。住宅限高80米，約26層小高層布局。地塊起拍樓面價(jià)約5034元/㎡，周邊的建發(fā)保利玖華府限價(jià)1.4萬/㎡，目前該地塊已經(jīng)取消限價(jià)。
PART.03
交通評(píng)估
該地塊處于西天尾主干道中心，少林北街、荔涵大道，等道路日常不太擁堵，往南一直走1公里進(jìn)入莆田市區(qū)，往西走就是莆田大學(xué)城等，往北走，就是涵江大學(xué)城，往東走，就是西天尾中心片區(qū)，覆蓋商業(yè)、教育、醫(yī)療等資源配套。
PART.04
SWOT評(píng)估
優(yōu)勢(shì)分析
-地段好，位于莆田市區(qū)新城北，大學(xué)城和市區(qū)城北交匯處，未來新城區(qū)發(fā)展中，目前地塊四周除了星宇街還未修，少林北街、荔涵大道、下宇路都是現(xiàn)成的，路通財(cái)通。
-地塊樓面價(jià)5034元/㎡起拍，若底價(jià)低價(jià)成交，按正常房?jī)r(jià)約1萬元/㎡來衡量，利潤尚可，對(duì)比之前建發(fā)保利玖華府的1.1萬、1.2萬均價(jià)，價(jià)格相差不大，不管是后期定價(jià)或者利潤，都有一定空間。
-莆田市區(qū)這幾年容積率基本保持在4.0左右，這塊1.6容積率比去年最火的聯(lián)發(fā)嘉和府2.0的還低，適合宜居。
-西天尾已經(jīng)多年沒有新盤了，未來新盤主要集中在紫霄片區(qū)，第一塊住宅位置最佳，距離德信購物廣場(chǎng)和西天尾鎮(zhèn)中心最近，未來地塊周邊人流量和商業(yè)商場(chǎng)人氣都有保障，也會(huì)帶動(dòng)住宅地塊的銷量保障。
PART.05
劣勢(shì)分析
-受大環(huán)境的影響，銷售變慢，需要有實(shí)力的開發(fā)商有一定的操盤和運(yùn)營能力。-周邊二手房目前價(jià)格不高，后期住宅銷售壓力大。-中山中學(xué)紫霄校區(qū)具體開工和峻工時(shí)間未知，對(duì)購房者置業(yè)有一定影響。
PART.06
機(jī)會(huì)評(píng)判
-地塊周邊交通四通八達(dá)，隔壁就是德信購物廣場(chǎng)和西天尾市場(chǎng)，生活方便，優(yōu)勢(shì)還是很明確的。規(guī)劃中山中學(xué)紫霄校區(qū)就在隔壁，未來學(xué)區(qū)房陪讀房?jī)?yōu)勢(shì)十分明顯。最高1.6容積率，購房者十分喜歡，這就是地塊的機(jī)會(huì)所在。
PART.07
威脅評(píng)判
-周邊一手房全部售罄，二手房除了建發(fā)磐龍府、建發(fā)保利玖華府價(jià)格基本1.2萬/平左右，其他基本是1萬/平以下。對(duì)于樓面價(jià)5034元/㎡起拍的紫霄地塊四，正常定價(jià)在1萬左右，價(jià)格沒有明顯的優(yōu)勢(shì)。更重要的是配套要抓緊落地，特別是急需的名校中山中學(xué)紫霄校區(qū)，其工程進(jìn)度，何時(shí)能開工峻工，都對(duì)后期銷售有直接影響。
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