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玉湖地塊二十六-B
據(jù)悉，PS拍-2024-35號(hào)玉湖地塊二十六-B共有4家房企報(bào)名競(jìng)拍，1號(hào)信華置業(yè)、6號(hào)華貿(mào)聯(lián)投、7號(hào)福州匯成佰悅、9號(hào)聯(lián)發(fā)。起拍價(jià)為5.85億。最終，7號(hào)福州匯成佰悅以5.85億競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)6752.21元/㎡，每畝均價(jià)約1666萬元。
▲土拍現(xiàn)場(chǎng)
PART.01 地段點(diǎn)評(píng)
玉湖地塊二十六-B（5.85億起拍），位置坐落玉湖片區(qū)的西部，十分靠近正榮財(cái)富中心，同時(shí)地塊正東面朝向玉湖環(huán)湖公園，主打玉湖片區(qū)最后的湖景頭排！后期憑借稀缺的湖景頭排和3面無遮擋等多項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，定能在市場(chǎng)中脫穎而出。
玉湖地塊二十六-B，占地約35畝；體量小型，目前已經(jīng)完成凈地，地塊方正。東面千畝玉湖，西面玉湖公園和市中心，南至荔城實(shí)驗(yàn)學(xué)校玉湖校區(qū)（規(guī)劃），北至莆田建園地塊。
PART.02 規(guī)劃評(píng)估
玉湖地塊二十六-B規(guī)劃容積率＞1.3且≤3.7,其中鄰里商業(yè)(即零售商業(yè))計(jì)容建筑面積為地塊總計(jì)容建筑面積的1%-2%，沿街商業(yè)主要控制區(qū)的商業(yè)計(jì)容建筑面積應(yīng)占地塊商業(yè)總計(jì)容建筑面積的60%以上)，建筑密度≤25%，綠地率≥35%，總性質(zhì)為商業(yè)40年城鎮(zhèn)住宅70年。
從總體規(guī)劃條件看，地塊可以打造湖景住宅的生活社區(qū)。
▲地塊航拍圖
PART.03 交通評(píng)估
玉湖地塊二十六-B交通層面主要依附玉湖路、濱溪北路、天妃路、文龍路、尚濟(jì)街、迎賓大道等，目前車流量不高，紅綠燈雖多，但不堵，交通出行還算方便。
▲地塊區(qū)位圖
PART.04 PS拍-2024-35號(hào)地塊SWOT評(píng)估
優(yōu)勢(shì)分析：
-地塊是莆田玉湖最后湖景房頭排，而且也是玉湖最后的商品房住宅了，具有一定市場(chǎng)稀缺性。
-地塊臨近正榮財(cái)富中心、環(huán)湖公園，玉湖公園、木蘭溪、生活購物休閑都能得到較大的滿足，在玉湖片區(qū)中，地塊的配套分布格局也是上佳的。
-地塊一面玉湖一面市中心一面學(xué)校，兩三面無遮擋，視野景觀采光通風(fēng)達(dá)到最佳，可打造十分宜居的改善豪宅。
-玉湖片區(qū)有兩館一宮，玉湖環(huán)湖公園、玉湖公園、灘地公園、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)、老年大學(xué)、中醫(yī)院、中山中學(xué)玉湖校區(qū)、梅峰小學(xué)玉湖校區(qū)，五星級(jí)酒店、商場(chǎng)、市場(chǎng)、夜市等，所有的配套應(yīng)有盡有，而且新城都是全新的，潛力無限。
-塊地整體體量小，地段較為優(yōu)質(zhì)，開發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)較為可控。
▲地塊航拍圖
劣勢(shì)分析：
-玉湖片區(qū)西部大開發(fā)，尚未完全開發(fā)完畢，預(yù)計(jì)還需要2-3年時(shí)間，周邊存在噪音、灰塵污染。
-地塊容積率高達(dá)3.7，密度還是偏高的，影響舒適度。同時(shí)，地塊位于荔城實(shí)驗(yàn)學(xué)校玉湖校區(qū)旁邊，與學(xué)校距離較近，日常生活存在噪音影響。
-玉湖當(dāng)前還有聯(lián)發(fā)玉湖宸悅、聯(lián)發(fā)建發(fā)玉湖蘭溪在售，對(duì)項(xiàng)目入市有一定沖擊影響。
-因當(dāng)前市場(chǎng)仍然較為低迷，同時(shí)周邊二手房出現(xiàn)降價(jià)，局部出現(xiàn)高層掛牌1.45萬/平，對(duì)項(xiàng)目銷售存在分流影響。
▲地塊航拍圖
機(jī)會(huì)評(píng)判：
剛剛交房的大唐玉湖印象，二手頭排2萬多成交多套，玉湖向來市場(chǎng)需求較高，關(guān)鍵的一個(gè)原因是玉湖有大型的休閑配套和城市景觀，且片區(qū)界面感新穎。玉湖地塊二十六B，具備絕版湖景頭排、臨近市中心，大型商業(yè)、環(huán)湖公園的特征，后期銷售潛力巨大。未來隨著玉湖西部的完善，項(xiàng)目交付后價(jià)值也將再次迭新。
威脅評(píng)判：
影響該地塊的銷售快慢的一個(gè)關(guān)鍵因素還是當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，一定程度上影響了購房者的預(yù)期。另外一個(gè)因素是劃片中山中學(xué)玉湖校區(qū)是臨時(shí)的，未來新初中建成之后，劃片或?qū)⒂凶?，也是潛在的影響?/p>
周邊配套：
周邊教育資源：中山中學(xué)玉湖校區(qū)、新溪小學(xué)等
新涵地塊一
據(jù)悉，PS拍-2023-04號(hào)新涵地塊一共有1家房企報(bào)名競(jìng)拍，16號(hào)涵江區(qū)地產(chǎn)。起拍價(jià)為2.68億。最終，16號(hào)涵江區(qū)地產(chǎn)以2.68億競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)1708.33元/㎡，每畝均價(jià)約296萬元。
▲土拍現(xiàn)場(chǎng)
PART.01 地段點(diǎn)評(píng)
PS拍-2023-04號(hào)地塊位于涵江老城區(qū)與新城區(qū)的十字路口，南側(cè)相鄰涵江最繁華、資源豐富的塘北片區(qū)；北側(cè)新涵片區(qū)，未來發(fā)展重點(diǎn)片區(qū)，同時(shí)無縫連接莆田大學(xué)城片區(qū)；東側(cè)行政服務(wù)中心片區(qū)；西側(cè)涵江雙片區(qū)直至連接莆田城區(qū)。
目前已經(jīng)開發(fā)第一波城建，但是學(xué)校、商場(chǎng)、道路等配套也比較缺失。根據(jù)規(guī)劃，涵江重點(diǎn)向北發(fā)展，但是資金和配套將是未來兩大核心發(fā)展難點(diǎn)。
地塊格局十分方正，規(guī)劃一小半商場(chǎng)一大半住宅，目前地面已完成凈地。地塊四周都是住宅和主干道，易開發(fā)。
PART.02 規(guī)劃評(píng)估
地塊體量約90.5畝，可做中大型社區(qū)，總?cè)莘e率＞1.3且≤2.6，建筑密度≤50%相對(duì)比較高，綠化率約15%，畢竟商場(chǎng)占了一大片，可規(guī)劃住宅+商場(chǎng)的綜合體項(xiàng)目。地塊需設(shè)置建面7.5萬㎡~8萬㎡的商業(yè)和商場(chǎng)，同時(shí)住宅限高80米，約26層小高層布局。地塊起拍樓面價(jià)約1708.33元/㎡，之前隔壁地塊限價(jià)1萬/㎡，目前該地塊已經(jīng)取消限價(jià)。
橫著看，更震撼！
PART.03 交通評(píng)估
該地塊處于主干道中心，高林街、國(guó)歡西路，道路日常不太擁堵，往西一直走10公里進(jìn)入莆田市區(qū)，往南走，就是涵江老城區(qū)，往北走，就是涵江大學(xué)城，往東走，就是涵江行政服務(wù)中心片區(qū)，覆蓋商業(yè)、教育、醫(yī)療等資源配套。
▲地塊區(qū)位圖
PART.04 PS拍-2023-04號(hào)地塊SWOT評(píng)估
優(yōu)勢(shì)分析
-地段好，位于老城區(qū)和新城區(qū)交匯處，老城區(qū)基本沒空地，新城區(qū)發(fā)展中，目前地塊四周高林街、文涵路、和業(yè)路基本修好，路通財(cái)通。
-地塊樓面價(jià)1708.33元/㎡起拍，對(duì)比新涵片區(qū)其他樓盤4、5千/㎡樓面價(jià)，簡(jiǎn)直就是白菜價(jià)，不管是后期定價(jià)或者利潤(rùn)，都有一定空間。
-周邊多個(gè)小區(qū)在售或要拍地，未來地塊周邊人流量和商業(yè)商場(chǎng)人氣都有保障，也會(huì)帶動(dòng)綜合體住宅地塊的銷量保障。
劣勢(shì)分析
-商場(chǎng)回報(bào)周期相對(duì)比較長(zhǎng)，需要有實(shí)力的開發(fā)商有一定的操盤和運(yùn)營(yíng)能力來扭轉(zhuǎn)乾坤。建筑密度大，綠化率低，影響舒適度。
-周邊大量的庫存、新盤、新地，競(jìng)品多，后期住宅銷售壓力大。
-學(xué)校等配套嚴(yán)重缺失，片區(qū)樓市熱度一般，同時(shí)板塊在涵江市場(chǎng)預(yù)期也并不高，對(duì)購房者置業(yè)有一定影響。
▲地塊航拍圖
機(jī)會(huì)評(píng)判
-地塊鄰近老城區(qū)是優(yōu)勢(shì)之一，交通四通八達(dá)，自建商場(chǎng)就是未來片區(qū)的地標(biāo)和城市名片，優(yōu)勢(shì)還是很明確的。1708.33元/㎡起樓面價(jià)，已經(jīng)是涵江10幾年前的價(jià)格，白菜價(jià)需要有實(shí)力的開發(fā)商來操盤，這就是地塊的機(jī)會(huì)所在。
威脅評(píng)判
-片區(qū)內(nèi)價(jià)格基本在1萬/㎡以下，而且銷售不佳，市場(chǎng)預(yù)期不高，加上還有大量余房在售，容易造成客戶分流和價(jià)格戰(zhàn)。更重要的是配套要抓緊落地，特別是急需的名校劃片，都會(huì)影響后期銷售。
