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快訊：放松二套房貸限制 第二輪房產(chǎn)新政出臺(tái)

　　“國(guó)三條”啟動(dòng)第二輪房產(chǎn)新政

 　　關(guān)注理由：飽受“寒流”的樓市，昨日又迎來(lái)了一大利好消息，二套房政策開(kāi)始適度松綁，住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅將減免。

　　昨日，國(guó)務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施，確定了促進(jìn)住房消費(fèi)的“國(guó)三條”，包括對(duì)二套房貸松綁等具體措施。昨晚，我省地產(chǎn)界的多位人士表示，近兩個(gè)月來(lái)，一系列的新政正呈現(xiàn)著“滾動(dòng)式”的刺激作用，將能再度刺激成交量回暖。

　　[具體政策] 可用公積金建保障房

　　國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，近期國(guó)家采取擴(kuò)大內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)的政策措施，已對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極影響，不少城市商品住房成交量有所回升。當(dāng)前，要加大政策力度，加快保障性住房建設(shè)，進(jìn)一步鼓勵(lì)和支持住房消費(fèi)，保持合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　會(huì)議研究確定了以下政策措施：

　　1.加大保障性住房建設(shè)力度。爭(zhēng)取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶(hù)林區(qū)、墾區(qū)、煤礦等棚戶(hù)區(qū)居民的住房問(wèn)題，并積極推進(jìn)農(nóng)村危房改造。中央繼續(xù)加大廉租住房建設(shè)和棚戶(hù)區(qū)改造投資支持力度，適當(dāng)提高中西部地區(qū)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。

　　2.進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)。對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年（含5年）改為超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不足2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買(mǎi)住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　3.引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。支持合理融資需求，加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持，對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組提供融資和相關(guān)金融服務(wù)。按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅。

　　[影響] 二套房貸利率 優(yōu)惠幅度變寬

　　“國(guó)三條”關(guān)于二套房貸政策令人關(guān)注。昨日在銀行人士表示，去年出臺(tái)的二套房相關(guān)規(guī)定中也有這樣的規(guī)定，此次公布的內(nèi)容與去年的規(guī)定一脈相承，實(shí)際上二套房貸政策松動(dòng)不大。

　　在的銀行人士表示，僅從此次公布的已知字面表述來(lái)看，這個(gè)政策其實(shí)并不意味著二套房貸限制政策放寬，它只是重申了去年二套房的優(yōu)惠政策。據(jù)介紹，去年12月5日央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)通知：已利用銀行貸款購(gòu)買(mǎi)首套自住房的家庭，如借款人家庭人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的，可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行。

　　一位業(yè)內(nèi)人士表示，此次重新明確二套房的優(yōu)惠政策，但受前不久首套普通自住房貸款政策的調(diào)整，等于現(xiàn)在已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄降目蛻?hù)，再申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房時(shí)也能享受首付比例最低20%，貸款利率最低為基準(zhǔn)利率的0.7倍的優(yōu)惠。這樣，二套房貸政策雖沒(méi)有變動(dòng)，但利率優(yōu)惠幅度寬了。

　　新政明確了“已貸款”的仍可享受二套房政策，這將加大二套房松綁的覆蓋范圍，有利于成交量的放大。

　　該人士稱(chēng)，隨著一攬子的新政出臺(tái)，已擁有一套房子但是想再買(mǎi)新住宅來(lái)改善住房環(huán)境的中等收入人群，已是福州樓市主力購(gòu)買(mǎi)人群。新政將刺激這類(lèi)人群的購(gòu)房需求。

　　轉(zhuǎn)讓普通二手房 一套省上萬(wàn)元

　　“國(guó)三條”還推出了關(guān)于“二手房”的利好政策。“這將大大減少成交環(huán)節(jié)的稅負(fù)。”中介表示，今年11月起，福州的救市新政也明確“個(gè)人購(gòu)買(mǎi)超2年普通住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅”，而不足2年轉(zhuǎn)讓的仍按5.55%征收營(yíng)業(yè)稅。國(guó)務(wù)院此次出臺(tái)的新政對(duì)兩年內(nèi)的房源轉(zhuǎn)讓是一項(xiàng)大利好，以一套不足兩年、原價(jià)40萬(wàn)元現(xiàn)價(jià)50萬(wàn)元的房源為例，按舊的政策，轉(zhuǎn)讓時(shí)的營(yíng)業(yè)稅是50萬(wàn)元×5.55%=2.775萬(wàn)元，根據(jù)新政，差額征收的營(yíng)業(yè)稅是10萬(wàn)元×5.55%=0.55萬(wàn)元，僅這一項(xiàng)賣(mài)方就可減輕2.225萬(wàn)元的稅負(fù)。

　　[深度分析] 第二輪房產(chǎn)新政啟動(dòng)

　　《財(cái)經(jīng)》

　　昨日出臺(tái)的“國(guó)三條”，其中最受關(guān)注的，莫過(guò)于有關(guān)二套房的政策。這一遲來(lái)的松綁，仍顯“溫和”。而此番新政對(duì)保障性住房建設(shè)資金來(lái)源問(wèn)題，以及對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題的指引，更具新意，這意味著第二輪房產(chǎn)新政啟動(dòng)。

　　“二套房”政策雖溫和但概念明確

　　“國(guó)三條”提出，對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購(gòu)買(mǎi)第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。

　　10月22日，財(cái)政部及央行公布實(shí)施細(xì)則，其中對(duì)改善型自住房，其貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，最低首付款比例調(diào)整為20%。一位住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部官員表示，盡管一些地方政府早已放寬了居民購(gòu)買(mǎi)二套住房的限制，但中央政府仍在左右為難。

　　一方面，銀行很難界定居民購(gòu)買(mǎi)第二套住房是投機(jī)，還是改善型自住需求。另一方面，銀監(jiān)會(huì)出于防范銀行風(fēng)險(xiǎn)的考慮，仍堅(jiān)持繼續(xù)防控“炒房”。國(guó)務(wù)院各部委的意見(jiàn)并不統(tǒng)一。

　　“最終，此番新政以城市人均住房面積為線，界定改善型購(gòu)房與投資性置業(yè)的區(qū)別。盡管，這種界定不一定合理。”一位業(yè)內(nèi)人士表示。

　　公積金成保障房建設(shè)資金新來(lái)源

　　“國(guó)三條”強(qiáng)調(diào)，選擇部分有條件的地區(qū)試點(diǎn)，將本地區(qū)部分住房公積金閑置資金補(bǔ)充用于經(jīng)濟(jì)適用住房等建設(shè)。此前，國(guó)家劃定的廉租房等保障性住房的建設(shè)資金，不包括公積金。如今，國(guó)務(wù)院確定將公積金閑置資金用以建設(shè)保障性住房，擴(kuò)大了保障性住房的資金來(lái)源。

　　據(jù)了解，目前全國(guó)住房公積金閑置資金約為2000多億元。

　　首次明確放開(kāi)“開(kāi)發(fā)貸”

　　“國(guó)三條”中的最后一條，首次提出將支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求。這是自去年國(guó)務(wù)院開(kāi)始持續(xù)收緊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款后，首次明確表示，將適度放開(kāi)“開(kāi)發(fā)貸”。此前，中央僅從需求方放寬了對(duì)個(gè)人住房貸款的限制。一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這表明國(guó)務(wù)院已體察到房地產(chǎn)公司資金鏈斷裂，可能將在明年引起樓盤(pán)爛尾等風(fēng)險(xiǎn)。

　　取消城市房地產(chǎn)稅或?yàn)樾盘?hào)

　　“國(guó)三條”最后表示，將“按照法定程序取消城市房地產(chǎn)稅”。

　　城市房地產(chǎn)稅是對(duì)屬于中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外商的房屋、土地按照房?jī)r(jià)、地價(jià)或租價(jià)的房地產(chǎn)所有人或使用人征收的一種稅。

　　其征繳對(duì)象主要是在華擁有房屋產(chǎn)權(quán)的外國(guó)僑民、外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)。取消城市房地產(chǎn)稅，顯然是一項(xiàng)促進(jìn)外資投資收購(gòu)物業(yè)的措施。盡管，城市房地產(chǎn)稅目前依照房屋折余價(jià)值按年計(jì)征，稅率為1.2%，免除后，占房屋投資成本比重不大，但這一措施也許是國(guó)務(wù)院將進(jìn)一步放松外資投資房地產(chǎn)限制的一個(gè)信號(hào)。

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