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莆田市2009年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)分析
在省、市一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展政策的支持下，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)自去年11月份起呈現(xiàn)商品房銷售面積回升、存量房交易面積比增等新態(tài)勢(shì)?，F(xiàn)將2009年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)分析如下：
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資首現(xiàn)下降，多數(shù)縣區(qū)同比減少
今年1-3月份，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資13.55億元，較去年同期（16.50億元）比降17.88%，為近幾年來(lái)首次出現(xiàn)同比下降（各月份與2008年同期比見圖1）。在一季度完成投資額中，土地購(gòu)置費(fèi)為5.59 億元，占41.23%，與去年同期比增15.14%，其中有約一半為繳納去年所購(gòu)置土地的費(fèi)用。
從各縣區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況看（按項(xiàng)目屬地統(tǒng)計(jì)原則），除了荔城區(qū)及秀嶼區(qū)比增外，其他縣區(qū)皆為下降。其中荔城區(qū)完成投資80332萬(wàn)元、占59.27%，比增44.32%；城廂區(qū)22842萬(wàn)元、占16.86%，比降61.04%；涵江區(qū)10559萬(wàn)元、占7.79%，比降37.73%；秀嶼區(qū)2686萬(wàn)元、占1.98%，比增19.22%；仙游縣19104萬(wàn)元、占14.10%，比降39.37%。
二、商品房新開工面積減少明顯，銷售面積逐步回升
1-3月份全市各類商品房施工面積為538.78萬(wàn)m2，較去年同期比增8.86%，其中新開工面積24.27萬(wàn)m2，占4.51%，同比下降76.84%；竣工商品房面積為10.40萬(wàn)m2，較去年同期比增64.30%；批準(zhǔn)預(yù)售面積19.80萬(wàn)m2，較去年同期比降67.02%；銷售商品房面積為25.88萬(wàn)m2，較去年同期比增26.43%（其中現(xiàn)房銷售面積0.76萬(wàn)m2，同比下降57.78%；期房銷售面積25.12萬(wàn)m2，同比上升34.55%）；截止今年3月末全市空置商品房面積為24.78萬(wàn)m2，比增61.86%（見表1）。
自去年以來(lái)，受市場(chǎng)低迷影響，全市商品房新開工面積呈持續(xù)下降趨勢(shì)，至今年第一季度僅為24.27萬(wàn)m2（見圖2）。受新開工面積減少的影響，批準(zhǔn)預(yù)售面積也呈下降趨勢(shì)，一季度全市只有1月份批準(zhǔn)19.80萬(wàn)m2，2-3月份皆無(wú)批準(zhǔn)預(yù)售面積。
商品房銷售方面，受各種因素的影響，去年全市商品房銷售總體處于觀望滯銷態(tài)勢(shì)，10月份全市僅銷售3.42萬(wàn)M2，創(chuàng)當(dāng)年度月銷售量最低。到11月份我市出臺(tái)《莆田市進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展的若干意見》，銷售量開始逐步回升（除2009年2月受春節(jié)長(zhǎng)假略有下降外），到今年3月份達(dá)到13.04萬(wàn)M2（見圖3）。
三、商品房銷售價(jià)位基本穩(wěn)定，高層住宅帶動(dòng)房?jī)r(jià)上升
據(jù)對(duì)去年至今商品房銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì)，去年因受市場(chǎng)低迷影響，前三季度商品房銷售價(jià)位呈下行趨勢(shì)，至第四季度，由于市場(chǎng)出現(xiàn)回暖及部分項(xiàng)目中高層次高價(jià)位商品住房進(jìn)入銷售的帶動(dòng)，全市均價(jià)呈上升態(tài)勢(shì)。至今年一季度，全市商品房銷售均價(jià)為3734元/M2，同比上升6.72%，其中住宅商品房均價(jià)為3672元/M2，同比上升8.51%（見表2）。而據(jù)對(duì)部分有代表性樓盤房?jī)r(jià)動(dòng)態(tài)跟蹤情況看，大部分樓盤都保持在去年開盤時(shí)的價(jià)位，全市只有一家（東城1號(hào)）因一期銷售進(jìn)入尾聲，對(duì)尚未銷售的住宅在原來(lái)基礎(chǔ)上每平方米加100-200元。
四、存量房交易逐步回升，設(shè)區(qū)市本級(jí)比增明顯
受存量房交易稅負(fù)減輕的影響，自去年11月份起，我市存量房交易量呈回升態(tài)勢(shì)，到今年一季度，我市存量房交易面積達(dá)15.45萬(wàn)M2，交易金額4.75億元，分別同比上升102.76%和218.79%，其中存量住房交易面積12.63萬(wàn)M2，成交金額3.50億元，分別比升82.25%和146.48%（見圖4）：
在一季度存量房交易中，仙游縣成交量同比下降，而設(shè)區(qū)市本級(jí)成交量同比明顯上升，其中2月份、3月份分別同比上升506.49%和227.96%（見表3）：
五、經(jīng)營(yíng)性土地出讓同比下降，其中仙游縣減少明顯：
第一季度全市通過(guò)招、拍、掛新供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地7宗7.4036公頃（合111.05畝），與去年同期（551.32畝）比降79.86%；總價(jià)款22400萬(wàn)元，平均每畝202萬(wàn)元，較去年同期（81萬(wàn)元/畝）上升149.38%。其中莆田供地3宗3.2335公頃（合48.50畝），比降34.66%；仙游供地4宗4.1701公頃（合62.55畝），比降86.89%（見表4）。
六、開發(fā)類貸款同比少增，個(gè)人住房消費(fèi)貸款同比上升：
今年2月末全市商業(yè)銀行房地產(chǎn)各項(xiàng)貸款余額為88.98億元（2008年2月份為74.63億元），占全市金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)貸款總額（376.64億元）的23.62%，與去年同期（23.77%）相比下降0.15個(gè)百分點(diǎn)。其中房地產(chǎn)開發(fā)類貸款余額為36.79億元，同比少增1.22億元，比年初增加1.37億元；個(gè)人住房消費(fèi)貸款余額為52.19億元，同比多增0.58億元，比年初增加2.40 億元。
總之，一季度在相關(guān)政策的推動(dòng)下，需求市場(chǎng)持續(xù)出現(xiàn)回升，商品房銷售、存量房交易延續(xù)去年低的態(tài)勢(shì)繼續(xù)攀升，而與之相對(duì)應(yīng)的開發(fā)市場(chǎng)卻還是一片冷淡，表現(xiàn)為投資額、新開工、土地購(gòu)置等方面比降的態(tài)勢(shì)，整個(gè)市場(chǎng)表現(xiàn)為求熱供冷的局面。
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