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筆者經(jīng)常收到有人咨詢?nèi)f達公寓能否買入？
對于這個問題，莆房小哥今天就來講講。
2011年，莆田萬達開盤價格6900元/㎡起，10年過去，高層住宅已經(jīng)站在17000+元/㎡的高位，但是萬達SOHO卻很是尷尬。
現(xiàn)在二手房市場上房東掛牌價普遍在7000-8000元/㎡不等，而不少房源更是掛牌多年仍賣不掉。沒有升值反而降價，加上通貨膨脹，可以說是血虧了。
萬達SOHO地段自不用說，底下就是商場，自帶萬達光環(huán)，那為何還會折在手上？
事實上，這不是萬達品牌溢價失靈，而是商住公寓本身的產(chǎn)品缺欠。
1、戶型設(shè)計的弊端，不通燃氣，通風(fēng)、采光效果受限。
2、一層二十多戶，人員繁雜。
3、作為“類住宅”居住體驗太差，商住混合。
4、上千戶的大供應(yīng)量，也影響了其上漲空間。
萬達SOHO
雖然萬達SOHO溢價能力較差，但物業(yè)管理尚可，也少有張貼海報、牛皮蘚的情況，整體入住率可以。筆者走了幾個樓層，空置率較低。主要在于面積小，租金低，萬達商場就在樓下，生活方便，比較適合小工作室、出租屋等。
是“錢景”，還是陷阱？
這些年，莆田“類住宅”產(chǎn)品如雨后春筍，但是投資前景普遍較差。帝源首座2011年7月開盤起價是8388元/㎡，層差為100元，現(xiàn)在普遍成交價格普遍在1萬/㎡上下，而同時期康嘉御景、和成天下等住宅樓卻從7字頭，漲至20000元/㎡大關(guān)，多少早年抱著投資想法的購房者，在商住公寓路上欲哭無淚。
喜盈門2013年首期開盤起價在9880元/㎡，有的業(yè)主甚至在14000元/㎡高位買進，現(xiàn)在的掛牌價也不過在1.1萬-1.2萬/㎡之間，7年時間價格完全屬于停滯狀態(tài)，甚至虧本出售。
沒陽臺曬衣服是大多數(shù)商業(yè)公寓的通病▼
此外，城東一帶的寫字樓也是莆田商業(yè)公寓產(chǎn)品投資的一個陷阱，包括艾力艾國際中心等寫字樓，價格和莆田同期住宅產(chǎn)品價格漲幅相比可以忽略不計。
只有南興國貿(mào)等部分公寓樓盤因戶型設(shè)計、地段優(yōu)勢等，實現(xiàn)了投資目的，從開盤的11000元/㎡漲到如今的20000元/㎡。
剛需無奈 現(xiàn)實無情
目前，住宅價格普遍在16000元/㎡以上，首付隨便都要70萬以上，因此對于剛需來說，最大的優(yōu)勢在于，商住公寓總價低，買房壓力減輕許多。
而且部分挑高產(chǎn)品，可做兩層使用，戶型更加靈動隨心，這往往是住宅無法企及。但商住公寓非正常層高，隔層后雖可做兩層，但居住略顯壓抑。而商住公寓沒有陽臺的設(shè)計，以及單面采光、通透性差等方面槽點頗多。
從市場需求上講，40年產(chǎn)權(quán)商業(yè)辦公產(chǎn)品的需求量確實不如普通住宅，轉(zhuǎn)手率也不是很高。要么有價無市，要么仍然還是低價在售。
更悲劇的是，今年莆田義務(wù)階段的招生政策規(guī)定：2021年5月1日起購買商業(yè)辦公用房并實際入住的業(yè)主，其子女就讀只能是就近統(tǒng)籌安排。
義務(wù)階段學(xué)區(qū)報名就讀向來等級劃分嚴(yán)格，商業(yè)公寓顯然是處于這個排序的下游，這無疑給本就凄涼的“類住宅”市場雪上加霜。
最后
商住公寓，是住宅后的副產(chǎn)物，在房子中屬于夾縫中生。如果有更好的選擇，一定會選擇更好的。但是在房價高聳的當(dāng)下，如果沒條件不允許，再退而求其次，那么一定要選擇地段潛力較高，或者戶型宜居的房子。
商住公寓既然存在，那么就有一定的合理性，完全否決它是不可取的。也許有一天公寓會在市面上成為歷史，但是對我們目前來說，要考慮自己的現(xiàn)實情況。如果需要的話，怎樣做能達到利益最大化，這才是最應(yīng)該做的。
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