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今年以來，莆田市繼續(xù)堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，嚴格執(zhí)行房價地價“雙控”政策，因地制宜、多策并舉，加強監(jiān)管，促進全市房地產市場保持持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展。在城市更新改造和土地綜合整治的持續(xù)推進下，上半年房地產市場延續(xù)去年下半年的疫情后強勁復蘇態(tài)勢，在去年下半年房地產用地大量供應和征遷貨幣補償逐步到位下，市場供給充足需求旺盛，商品房新開工、房地產投資、批準預售等供給側指標,以及商品房銷售、二手房交易、住房貸款等需求側指標繼續(xù)保持增長態(tài)勢。具體運行形勢分析如下：
一、房地產開發(fā)投資情況
1、商品房新開工面積成倍增長
由于去年下半年全市經營性房地產用地大量供應，使得去年第四季度和今年第一季度商品房新開工面積均達200萬㎡以上。特別是去年上半年受新冠疫情影響新開工面積基數(shù)低，今年上半年PS拍-2020-23號、PS拍-2020-27號兩塊百畝以上地塊的全面動工，帶動上半年商品房新開工面積同比成倍增長。1-6月份全市商品房施工面積2061.19萬m2，其中新開工面積358.71萬m2，較2020年同期大幅增長182.52%。從季度數(shù)據(jù)看，一季度新開工面積286.32萬m2，二季度72.39m2，可見得益于去年下半年大量供地促進今年一季度新開工大幅增加，從而帶動上半年新開工面積成倍增長。
從各縣區(qū)新開工項目看，仙游縣去年基數(shù)低，今年有3個新出讓地塊全面動工，帶動新開工面積大幅度增長，特別是PS-2021-3號地塊（碧桂園·天成二期）今年4月8日拍的地，現(xiàn)已全面動工，開發(fā)速度極快；荔城和涵江分別因PS拍-2020-23號保利·天匯（92.35萬m2）、PS拍-2020-27號保利·堂悅（37.82萬m2）大盤項目的開工建設，帶動本轄區(qū)新開工面積同比大幅增長；城廂區(qū)第二季度無新動工面積，同比出現(xiàn)下降；秀嶼區(qū)因去年基數(shù)低，今年西馬二路北側地塊一新開工和琇嶼青城部分繼續(xù)動工，同比增幅翻倍；北岸已連續(xù)兩年多無新項目開工。各縣區(qū)新開工面積分別為：仙游縣51.43萬m2，比增608.4%；荔城區(qū)148.53萬m2，比增220.04%；城廂區(qū)30.93萬m2，比降35.32%；涵江區(qū)96.35萬m2，比增519.22%；秀嶼區(qū)31.47萬m2，比增217.24%；北岸0萬㎡，與去年相同。
2、房地產開發(fā)投資明顯增長
由于去年上半年全市房地產受疫情影響完成投資基數(shù)低，而今年商品房新開工面積成倍增長，帶動全市房地產完成投資同樣是大幅增長。特別是保利·天匯、保利·堂悅、和鳴·蘭溪、文獻首府、白棠·云麓璽樾、碧桂園·天成二期等新項目開工建設，帶動近100億元土地購置費入庫統(tǒng)計，支撐上半年房地產投資大幅增長。1-6月，全市完成房地產開發(fā)投資185.84億元，與去年同期（115.91億元）相比增長60.33%。從季度數(shù)據(jù)看，第一季度完成開發(fā)投資120.58億元，第二季度65.26億元，完成的投資額與新開工面積多少息息相關。
從各縣區(qū)的房地產開發(fā)投資情況看（按項目屬地統(tǒng)計原則），仙游縣3個新項目有近10億土地購置費入庫，帶動投資額明顯增長；荔城區(qū)近年來有多個較大規(guī)模項目開發(fā)建設，已連續(xù)二年多投資額位居各縣區(qū)榜首；城廂區(qū)雖然新開工面積比降，但其文獻首府項目居于市中心一級地，入庫土地購置費22.4億元，帶動全區(qū)投資額同比上升；秀嶼區(qū)近二年迎來了房地產業(yè)的快速發(fā)展，投資力度也在不斷加大；北岸無新增項目投資同比下降。其中仙游縣完成投資22.27億元，比增85.58%；荔城區(qū)66.65億元，比增50.34%；城廂區(qū)50.78億元，比增65.41%；涵江區(qū)26.3億元，比增27.67%；秀嶼區(qū)14.58億元，比增180.38%；北岸1.03億元，比降66.77%。
二、商品房供求關系情況
1、商品房批準預售面積持續(xù)增長
在去年第四季度至今年一季度新開工面積大幅增加（共512萬㎡）的帶動下，今年上半年全市商品房批準預售面積繼續(xù)延續(xù)去年第四季度較快增長態(tài)勢。1-6月，全市商品房批準預售面積197.82萬㎡，與去年同期相比增長67.86%，其中商品住宅批準預售面積170.35萬㎡，比去年同期增長83.65%。按季度分，一季度商品房批準預售面積86.78萬㎡（其中商品住宅73.24萬㎡）；二季度商品房批準預售面積111.04萬㎡（其中商品住宅111.13萬㎡），可見，一季度大量的新開工面積，大約在下一季度批準預售面積隨之上升。
分區(qū)域看，仙游縣因去年同期基數(shù)較大，且去年下半年以來出讓的7宗房地產用地中僅悅鳴苑項目（3.73萬㎡）進入預售，成為上半年同比唯一出現(xiàn)下降的區(qū)域；市本級因去年以來各區(qū)出讓的地塊大部分進入預售，特別是城廂區(qū)的中南·瓏禧臺已辦理預售許可11.71萬㎡、和鳴·蘭溪8.43萬㎡、文獻首府6.69萬㎡；涵江區(qū)的保利·堂悅共辦理11.7萬㎡、旭輝美好花庭5.16萬㎡；秀嶼區(qū)的國投景園辦理11.62萬㎡、琇嶼青城10.45萬㎡、清塘雅居9.07萬㎡，促進各區(qū)上半年同比全部出現(xiàn)明顯增長。各縣區(qū)數(shù)據(jù)具體為：仙游縣21.2萬㎡，比降58.06%；荔城區(qū)45.46萬㎡，比增110.56%；城廂區(qū)43.51萬㎡，比增528.76%；涵江區(qū)35.13萬㎡，比增93.87%；秀嶼區(qū)47.76萬㎡，比增130.95%；北岸4.76萬㎡，比增100%。
2、商品房銷售面積同比較大增長
上半年，隨著商品房批準預售許可面積較快增長，無論是中心城區(qū)改善型樓盤還是周邊剛需型樓盤都得以充足供應，且各項目周邊基礎設施配套不斷完善、各縣區(qū)“雙百”征遷行動釋放大量住房需求，今年上半年商品房銷售延續(xù)去年第四季度強勁復蘇態(tài)勢，同比出現(xiàn)較大幅度的增長，特別是中心城區(qū)的文獻首府、玉湖觀邸、保利·天匯等項目由于所處地理環(huán)境優(yōu)越，項目規(guī)模較大，受到購房者的極力親睞。據(jù)商品房買賣合同網簽系統(tǒng)統(tǒng)計，1-6月份，全市商品房網簽面積219.71萬㎡，與上年同期相比增長50.12%；其中商品住宅網簽面積198.78萬㎡，與上年同期相比增長69.2%。
按季度分，一季度商品房網簽面積108.98萬㎡（其中商品住宅96.88萬㎡），二季度110.73萬㎡（其中商品住宅101.9萬㎡）。從各月份的商品房網簽面積看，1-6月分別為27.29萬㎡、34.6萬㎡、47.09萬㎡、35.69萬㎡、32.22萬㎡、42.82萬㎡，可見上半年各月份基本都保持較為旺盛的銷售行情。
從各縣區(qū)各項目的銷售數(shù)據(jù)看，荔城區(qū)無論是城區(qū)中心還是周邊的項目都受到購房者的追捧；城廂區(qū)近兩年加大城區(qū)中心棚戶區(qū)拆遷改造，出讓的經營性房地產用地位置均在主城區(qū)，資源稀缺，以改善型購房者為主要購買力；涵江區(qū)則不斷優(yōu)化各樓盤教育資源等配套措施，今年以來銷售行情明顯好轉；秀嶼區(qū)近兩年出讓的地塊較多并已全面入市銷售，價位相對中心城區(qū)明顯偏低汲引周邊剛需購買，帶動銷售面積大幅增長，其中清塘雅居項目位于土海公園周邊且教育配套完善吸引大量剛需購買，銷售近14萬㎡；仙游縣因上半年只有一個新項目入市銷售，且城廂區(qū)近期開盤的項目吸引走部分購買群體，暫時出現(xiàn)銷售面積比降現(xiàn)象。各縣區(qū)銷售面積分別為：仙游縣36.97萬㎡，比降11.45%；荔城區(qū)48.71萬㎡，比增47.47%；城廂區(qū)46.26萬㎡，比增42.12%；涵江區(qū)36.89萬㎡，比增81.01%；秀嶼區(qū)46.06萬㎡，比增191.89%；北岸4.82萬㎡，比增67.94%。
3、商品住宅銷售均價總體平穩(wěn)
隨著中心城區(qū)的文獻首府、中南瓏禧臺、玉湖觀邸、保利·天匯等高價位樓盤進入集中銷售，市區(qū)商品住房銷售均價小幅上漲，同時在秀嶼區(qū)等較低均價商品住宅銷售量大幅增長的平衡下，全市均價暫呈穩(wěn)中略升。據(jù)商品房買賣合同網簽系統(tǒng)統(tǒng)計，1-6月全市商品房銷售均價10495元/㎡，比去年同期增長4.66%，其中商品住宅銷售均價（不含安置型商品房）10605元/㎡，較去年同期比增2.19%。
商品住宅銷售均價按縣區(qū)分，城廂區(qū)目前在售的中南瓏禧臺、文獻首府項目銷售均價為全市最高，帶動該區(qū)商品住宅銷售均價位列全市第一;秀嶼區(qū)以價位相對以往其他樓盤較高的清塘雅居、琇嶼青城等項目銷售為主，均價同比漲幅全市最大;荔城區(qū)上半年以城市周邊較低價的玖序臺、磐龍府等項目銷售為主，全區(qū)均價同比有所下降。其中仙游縣6887元/㎡，比增6.71%；荔城區(qū)11902元/㎡，比降7.46%；城廂區(qū)15867元/㎡，比增1.30%；涵江區(qū)10211元/㎡，比增4.35%；秀嶼區(qū)7971元/㎡，比增15.76%；北岸5356元/㎡，比增2.86%。
4、商品房庫存面積持續(xù)下降
從批準預售面積和網簽銷售面積看，1-6月全市商品房供銷比為0.90:1，其中商品住宅供銷比為0.86:1，需求大于供給。1-6月全市共減少商品房庫存面積21.89萬㎡，其中商品住宅28.43萬㎡、辦公1.91萬㎡，商業(yè)增加0.72萬㎡。
截止6月末，全市商品房庫存面積392.71萬㎡，去化周期14個月。其中，住宅282.22 萬㎡、去化周期 11個月；商業(yè)74.43萬㎡、去化周期54個月；辦公36.07萬㎡、去化周期22個月。從各縣區(qū)商品住宅去化周期情況看，其中仙游縣18個月、城廂區(qū)8個月、荔城區(qū)8個月、涵江區(qū)13個月、秀嶼區(qū)11個月、北岸25個月。除北岸體量小項目少外，其他各縣區(qū)商品住宅庫存去化周期基本處于于合理期間；商業(yè)庫存量和去化周期最多的是仙游縣，達71個月；辦公庫存量主要集中在城廂區(qū)和荔城區(qū)，分別為10.51萬㎡和10.66萬㎡，但去化周期最長的是仙游縣和秀嶼區(qū)，分別為103個月和125個月，主要原因是該區(qū)近二年來才開發(fā)辦公商品房，其近三年月均銷售面積計算基數(shù)低。
5、二手房交易面積繼續(xù)增長
上半年，在城市成片更新、土地綜合整治征遷力度持續(xù)推進下，被征遷群眾對二手房的需求同樣持續(xù)上升，帶動二手房交易量繼續(xù)增長。1-6月份全市二手房成交面積113.03萬M2、同比增長43.66%；其中二手住房成交面積72.02萬M2、同比增長14.96%。
按區(qū)域分，市本級二手房交易面積69.11萬M2、比增3.86%（其中二手住房成交面積59.27萬M2、比增12.62%）；仙游縣二手房成交面積43.92萬M2、（其中有約30萬M2的工業(yè)廠房完成交易）、比增261.78%（其中二手住房成交面積12.75萬M2、比增27.25%）。
三、土地及金融信貸情況
1、房地產用地供應量降價升
上半年，受鎮(zhèn)街和縣區(qū)換屆的影響，全市經營性房地產用地供應有所下降，供應地塊以位于城市周邊為主。由于成交的12宗地塊中有5宗達到最高限制價格進入搖號，因此全市土地供應呈量降價升現(xiàn)象，可見近期銷售持續(xù)增長帶給房企看好莆田市場的預期。1-6月全市通過招拍掛供應經營性房地產用地12宗60.94公頃（合914.2畝），與去年同期（987.9畝）比降7.47%；出讓總價款562500萬元，同比增長7.65%。從季度看，一季度出讓6宗34.24公頃（合513.66畝）；二季度出讓6宗26.7公頃（合400.5畝），較一季度有所減少。
按區(qū)域分，市本級供地8宗43.95公頃（合659畝），比降7.76%，總價款459800萬元，平均每畝697.72萬元，比增19.27%，其中涵江區(qū)供地5宗中有4宗達到最高限制價格進行搖號確定；仙游縣供地4宗17公頃（合255畝），比降6.63%，總價款102700萬元，平均每畝402.75萬元，比增5.51%。
2、房地產各項貸款增速微降
截至5月末，全市房地產各項貸款余額902.92億元，同比增長13.60%，增速比2月末微降0.04個百分點；今年新增63.05億元，同比多增18.44億元。房地產各項貸款余額占全市本外幣貸款余額的比重為38.8%，同比提高1.38個百分點。其中：
房地產開發(fā)貸款恢復增長。截至5月末，全市房地產開發(fā)貸款余額106.25億元，同比增長7.75%，比年初增加22.69億元，同比多增15.66億元。其中：保障性住房開發(fā)貸款余額同比增長26.22%，商業(yè)用房開發(fā)貸款余額同比下降25.35%。
個人住房貸款增速較快。截至5月末，全市個人住房貸款余額759.81億元，同比增長14.72%，增速比2月末下降1.55個百分點；今年新增39.75億元，同比多增1.73億元。其中，新建房貸款余額651.41億元，同比增長12.67%；再交易房貸款余額108.40億元，同比增長28.79%。今年莆田市房地產市場穩(wěn)步增長，房地產信貸增幅較快，房貸利率LPR趨穩(wěn)，個人住房貸款增長較快，增速比上季度略有下降。
(莆田市住房和城鄉(xiāng)建設局 陳志強 陳建玫)
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