成人av最新发布页,91尤物在线一区二区三区

限價(jià)9500元/平！莆田大公園旁，即將拍賣！

2022-07-11 來源：莆房網(wǎng) 用手機(jī)看

掃描二維碼分享朋友圈

　　2022年，涵江迎來了第二次商住地出讓，很明顯今年土地拍賣的節(jié)奏放緩了很多，同樣兩塊地都位于涵江老城區(qū)，那能不能入手呢？

　　在涵江區(qū)的一級土地市場，興涵水都、新涵片區(qū)等新開發(fā)區(qū)的土地限價(jià)普遍要高過涵江老城區(qū)，舊城部分普遍毛坯限價(jià)水平僅在9000-9500元/平，而新區(qū)基本躍過1萬。限價(jià)差也讓不少涵江人回流資源富足的老城區(qū)，今天要說的卓坡地塊一也很可能會(huì)成為涵江置業(yè)的新選擇。

▲地塊航拍圖

　　地段點(diǎn)評：

　　卓坡地塊一位于涵江老城區(qū)湖園路北側(cè)，靠近人民街，作為早期發(fā)展的城市中心生活片區(qū)，這里臨街商業(yè)成熟，教育、休醫(yī)療等配套也相對集中，同時(shí)地塊距離涵江日月星辰、水韻城兩大商業(yè)綜合體都在2公里車程內(nèi)，西北側(cè)即涵江城區(qū)最大的休閑公園人民公園，整體看地塊后期的生活配套層面是十分充沛的。

橫著看，更震撼！

　　1.地塊格局

　　從地狀看，卓坡地塊整體方正，后期布局便利，現(xiàn)也已完全凈地，東側(cè)為在建安置房，北側(cè)為涵園路，西側(cè)為湖濱路、南側(cè)為湖園路。

▲地塊航拍圖

　　2.規(guī)劃評估

　　卓坡地塊一總占地約20.3畝，體量偏小，可建造約5棟左右住宅，容積率約2.5，需要配建不少于建面2800㎡的零售商業(yè)，整體地塊限高80米，后期可建造最高約26層的高層住宅，西側(cè)要河道沿岸第一排限高36米，只能建造最高12層的小高層。

　　卓坡地塊一最大建筑面積33889.925㎡，起拍樓面價(jià)約2301.5元/㎡，最高樓面價(jià)約3422.8元/㎡。

▲地塊航拍圖

　　3.交通評估

　　地塊主要近周交通主要圍繞人民街、新涵街兩條主干道，南側(cè)湖園路相對車道較少，但整體車流量并不高，平常大堵車現(xiàn)象比較少。向西行駛約1.2公里，即可到達(dá)塘北繁華商圈沃爾瑪附近，向東拐入人民街往南北方向行駛1公里內(nèi)，都可以進(jìn)入國道、濱海大道等城市主干線，整體交通便利。

▲地塊區(qū)位圖

　　PS拍-2022-08號地塊

　　SWOT評估

　　優(yōu)勢分析：

　　地塊坐落涵江老城區(qū)，是涵蓋政治、商業(yè)、醫(yī)療、教育配套較為集中的區(qū)域核心，同時(shí)2公里車程能到達(dá)兩大商業(yè)綜合體，并接壤繁華塘北片區(qū)，生活層面高效便利。

　　地塊位于涵江水系網(wǎng)地帶，西側(cè)臨于城市濱河，設(shè)置2.5較低容積率，同時(shí)毗鄰涵江城區(qū)最大休閑公園人民公園，加深項(xiàng)目宜居價(jià)值。

　　雖然當(dāng)前市場需求相對萎靡，但人民街一帶新建商品房空窗期較長，同時(shí)周邊僅有保利堂悅限價(jià)1.2萬/平的競品，相對市場它的價(jià)格具備筍房優(yōu)勢。

　　地塊體量較小，僅20.3畝，總體要求開發(fā)資金相對偏低，風(fēng)險(xiǎn)性降低，銷售周期也不會(huì)拉的過長。

▲地塊航拍圖

　　劣勢分析：

　　地塊本身不大，但卻需要配建不少于建面2800㎡的零售商業(yè)，那么在開發(fā)成本上勢必要增加。同時(shí)由于體量偏小原因，社區(qū)內(nèi)部配套也很難全面。

　　地塊住宅部分，整體限高約26層，但西側(cè)沿河濱第一排限高36米，后期布局呈現(xiàn)東高西低，對局部小高層樓棟視野和采光是有所影響的。

　　地塊為卓坡地塊的商住地，周邊含有東側(cè)在建的安置房，前后方也有高層建筑，在視野層面不是非常好，同時(shí)所處為老城區(qū)，仍然民房居多，市政設(shè)施也相對沒有新區(qū)更加前沿。

　　目前地塊四周新盤競品雖然較少，但周邊二手房居多，如中茵蔚藍(lán)國際等，在售中高層仍然有帶裝修售價(jià)僅9500左右的剛需房源，對后期新房銷售有一定影響。

▲地塊航拍圖

　　機(jī)會(huì)評判：

　　地塊展現(xiàn)的市場價(jià)值，主要在老城區(qū)配套充足、價(jià)格相對低廉的兩大層面上，當(dāng)前涵江商品房市場整體去化較慢，不少新樓盤是處于高位橫盤的狀態(tài)，超過萬元單價(jià)的占了一半，如果后期銷售控制均價(jià)在9000元左右，是可以吸引到城鎮(zhèn)化進(jìn)程中的涵江剛需。

▲地塊航拍圖

　　威脅評判：

　　針對地塊入市，主要有三個(gè)市場威脅：一涵江老城區(qū)非涵江重點(diǎn)開發(fā)區(qū)，未來涵江的大方向仍然是向西聯(lián)城，所以這里的潛力空間和大后期預(yù)期不會(huì)太高。二當(dāng)前涵江新房庫存偏大，市場也相對下沉，這對于多數(shù)項(xiàng)目而言都是具備銷售風(fēng)險(xiǎn)的。三老城區(qū)二手房存量高，限價(jià)9500元能讓購房者產(chǎn)生置業(yè)對比，客源分流也是存在的。

▲地塊航拍圖