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驚！打破7年限價！莆田第一拍不封頂，誰接盤？

2024-02-23 來源：莆房網(wǎng) 用手機看

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　　春暖花開，2月27日，莆田即將迎來2024龍年的首場土拍——涵江興涵水都地塊12！

　　回顧2023年的最后一場土拍，也同樣是在涵江，國企---涵江區(qū)地產(chǎn)拿下原涵江萬達意向地塊旁的住宅地塊，春節(jié)前該地塊工程總承包已完成招標，由央企----中建五局拿下，并代理銷售，馬上開工，未來可期。

　　而縱觀近兩年涵江興涵水都內(nèi)的土拍市場，大唐湖心印象當初限價1.198萬/㎡，天鴻文禧臺也是限價1.198萬/㎡，實際開盤價均價在1萬/㎡左右。

　　值得關(guān)注的是，涵江興涵水都地塊12是莆田7年土拍限價后第一次取消限價的地塊，在價格讓市場做主的背景之下，是否有企業(yè)接盤？又會花落誰家？還會是國企接盤嗎？令人想當期待！

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　　地段點評：

　　PS拍-2023-14號地塊，即涵江興涵水都地塊12，坐落于興涵水都保利城隔壁，是涵江連接莆田的橋頭堡，涵江的重點開發(fā)區(qū)域。

　　從位置上看，地塊位于福廈路和涵港大道交匯處，銜接白塘和興涵水都兩大片區(qū)，作為城涵一體化的重要銜接處，該地塊規(guī)劃為住宅、商務(wù)用地，地段條件十分優(yōu)越。

　　從發(fā)展上看，當前興涵水都片區(qū)處于半成熟階段，學校、醫(yī)院、商場、公園等配套漸漸形成規(guī)模，未來興涵水都國際學校建成后，補上片區(qū)初中、高中學校等配套，基礎(chǔ)配套會越來越完善。這塊地需規(guī)劃建設(shè)一幢高層住宅和3幢約7層商務(wù)金融大樓，住宅方面房源少銷售壓力不大，商務(wù)金融方面，則要看開發(fā)商實際的操盤能力。

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橫著看，更震撼！

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　　1.地塊格局

　　該地塊目前已凈地，地塊形狀類似長方形，預計沿福廈路一字排開規(guī)劃4幢，整體布局明確，南側(cè)是福廈路，北側(cè)是規(guī)劃興涵水都溪水公園，西側(cè)是歐亞生活廣場，東側(cè)是福興路。

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意向總平設(shè)計方案

　　2.規(guī)劃評估

　　興涵水都地塊12規(guī)劃容積率＞2.0且≤2.2，總性質(zhì)為城鎮(zhèn)住宅（70年）、商務(wù)金融及住宅用地（40年）?？傮w限高80米，按照意向總平設(shè)計方案，可建造一棟約26層高層住宅、3棟約6、7層商務(wù)金融大樓。

　　根據(jù)規(guī)劃條件，該宗地取消最高限價，拍賣起始價3300萬元，最低成交樓面價約1466.88元/㎡。

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　　3.交通評估

　　該地塊位于福廈路和涵港大道交叉口，周邊道路有324國道、城涵大道、莆涵大道、福興路、紫霞路等，交通四通八達非常便利。

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　　PS拍-2023-14號地塊SWOT評估

　　優(yōu)勢分析：

　　1.地塊坐落城涵一體化的橋頭堡，興涵水都片區(qū)已日趨成熟，基礎(chǔ)配套已齊全，周邊有近10萬業(yè)主入住。未來還會有規(guī)劃10車道的城涵大道和涵江會展中心酒店等配套，片區(qū)還將持續(xù)開發(fā)，未來潛力巨大。

　　2.作為涵江銜接莆田主城區(qū)的第一站，興涵水都片區(qū)的住宅、商務(wù)金融地標，依然備受矚目，待附近的歐亞生活廣場商業(yè)持續(xù)發(fā)力后，可真正實現(xiàn)家門口一站式的購物休閑，也能助力提升資產(chǎn)價值。

　　3.興涵水都片區(qū)目前銷售均價在1萬/㎡左右，該地塊只規(guī)劃一幢約26層高層住宅，約百套住宅，后期銷售壓力不大，與大商場毗鄰，售價更親民，也會加快后期入市的銷售進度。

　　4.地塊類似長方形，2.2容積率，只有15.3畝地塊，規(guī)劃約1幢高層、3幢約6、7層商務(wù)金融，易建設(shè)，易操盤。

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　　劣勢分析：

　　1.地塊沿福廈路建設(shè)，在居住上會存在一定的噪音問題，另外對面部分村落房屋未征遷，全版塊開發(fā)至完善需要一定時間成本，后期也會有一定的灰塵、噪音。

　　2.地塊規(guī)劃3幢商務(wù)金融大樓，商業(yè)銷售很考驗開發(fā)商的操盤能力，另外住宅限高80米，這些也對開發(fā)商利潤有一定影響。

　　3.該地塊面積只有15.3畝，只規(guī)劃一幢住宅高層，綠化少，在住宅產(chǎn)品的規(guī)劃和配套建設(shè)上受限頗多，開發(fā)商難以施展拳腳，致使產(chǎn)品在區(qū)域表現(xiàn)上很難出色，缺失景觀和生活區(qū)的純粹性。另外規(guī)劃3幢商務(wù)金融大樓基本是半開放式的，也影響小區(qū)業(yè)主居住品質(zhì)。

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　　機會評判：

　　該地塊位于城涵一體化的發(fā)展藍圖中，興涵水都片區(qū)交通、學校、醫(yī)院、商業(yè)等基本配套十分齊全。片區(qū)內(nèi)房價比較穩(wěn)定，地塊住宅約100套左右，后期銷售壓力不大。而且該地塊小，門檻低，投入3000多萬，預計幾個月或者1年就能回籠資金。

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　　威脅評判：

　　地塊最大的潛在威脅大致有三點：第一，小區(qū)規(guī)劃難，3幢商務(wù)金融，1幢高層，住宅體量太小必定缺乏足夠的社區(qū)配套，且無法做到小區(qū)全封閉式管理，對當下的很多購房者而言，吸引力不大，而如果將3棟商務(wù)金融定位銷售為商墅疊墅，又會有規(guī)劃不合的風險存在，后期審批驗收都有難度。第二，商務(wù)金融一般比較難賣，后期達不到預期利潤。第三，小區(qū)小，綠化少，這對住宅銷售價格多少有點影響。

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