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PS拍-2020-23號（塘北地塊二十一）位于涵江區(qū)塘北路與公園西路交叉處，尚書公園旁，自帶劃片文件，劃片涵江區(qū)第二實驗幼兒園分園、涵江區(qū)第二實驗小學塘北校區(qū)，周邊還有莆田14中、莆田17中等學校環(huán)繞，周邊商圈環(huán)繞，成熟塘北片區(qū)展勢頭強勁，已經成為涵江最受歡迎的片區(qū)。該地塊限價12000元/㎡，評估總價12億+，最高限價18.9億，是面積、毛坯單價最高的涵江雙料地王。
相對塘北片區(qū)當初限價1.05萬/㎡（當初限價1.05萬/㎡（如今限價1.2萬/平米，已漲1500元/平米））的融創(chuàng)時代涵城、保利紫荊公館、聯發(fā)尚書第熱銷售罄，只剩武夷木蘭都少量余房，塘北熱銷就是對該片區(qū)價值最好的證明。據悉，該地塊已經吸引建發(fā)、綠地、保利、正榮等10幾家房企的意向關注，全城期待。
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PS拍-2020-23號地塊信息
特殊要求：
1、該宗地應無償配建：一所15班幼兒園（于B地塊西南側設置，用地面積應≥6300m2，計容建筑面積≥4000m2）、社區(qū)服務站（于B地塊設置，計容建筑面積約1000-1300m2）、社區(qū)衛(wèi)生服務站（于B地塊設置，計容建筑面積約150-220m2）、居家養(yǎng)老服務站（于B地塊設置，計容建筑面積≥200m2，且按每百戶不少于20m2，不足百戶按百戶計）、社區(qū)衛(wèi)生室（于A地塊設置，計容建筑面積≥30m2）、居家養(yǎng)老服務點（于A地塊設置，計容建筑面積≥100m2，且按每百戶不少于20m2，不足百戶按百戶計）。應配建：健身活動室（于B地塊設置，計容建筑面積≥300m2）、社區(qū)終端共同配送站（A與B地塊均應設置，可與物業(yè)合設，或設置自提柜）、鄰里商業(yè)（于A地塊集中設置鄰里商業(yè)，計容建筑面積>1000㎡且≤2500m2；于B地塊集中設置鄰里商業(yè)，計容建筑面積>2600m2且≤2800m2）、文體活動室（于A地塊設置，計容建筑面積≥200m2；于B地塊設置，計容建筑面積≥715m2）、文體活動場地（于A地塊設置，用地面積≥300m2；于B地塊設置，用地面積≥1100m2）、物業(yè)管理用房（A與B地塊按《福建省物業(yè)管理條例》（2019版）規(guī)定各自配置）、通信接入機房（于A地塊設置，建筑面積≥100m2；于B地塊設置，建筑面積≥200m2）、生活垃圾收集點（A與B地塊均應設置，服務半徑≤70米）。社區(qū)服務站、社區(qū)衛(wèi)生服務站、居家養(yǎng)老服務站、健身活動室等社區(qū)級公共服務設施應集中設置，并設置明顯對外出入口；社區(qū)衛(wèi)生室、文體活動室、居家養(yǎng)老服務點應集中設置；以上公共服務設施建筑面積均為凈面積不含公攤。
2、該宗地配建的幼兒園、居家養(yǎng)老服務站、居家養(yǎng)老服務點、社區(qū)衛(wèi)生室、社區(qū)服務站、社區(qū)衛(wèi)生服務站無償交付莆田市涵江區(qū)人民政府或其指定單位，所涉及不動產產權一并辦理給涵江區(qū)人民政府（其中幼兒園產權辦理給涵江區(qū)教育局）。
3、該宗地配建的公共配套服務設施應與住宅首期建設項目同步設計、同步施工、同步驗收、同步交付使用。該宗地內規(guī)劃城市道路及其地下空間今后應騰退給涵江區(qū)政府，并由涵江區(qū)政府負責建設，地塊內其他規(guī)劃建設應與城市道路用地建設有效銜接。
4、該宗地采取“限地價+控房價+公證搖號”方式出讓，即地價最高限制價格為189000萬元，競買人報價不超過最高限制地價的，按價高者得原則確定競得人；當報價達到最高限制地價后，競買方式轉為公證搖號。
5、該宗地商品住房（毛坯）最高銷售均價不超過12000元/平方米。
PS拍-2020-23號地塊綜合評估
整體規(guī)劃評估
該地塊占地面積124637.21㎡（約187畝），規(guī)劃容積率容積率>1.0且≤2.5，自帶零售商業(yè)、分為3個建筑限高分區(qū)，分別為90米、80米、54米，商業(yè)+幼兒園+住宅+停車場項目，可打造涵江塘北中心近2百畝大盤住宅。
交通條件評估
該地塊位于涵江區(qū)塘北路與公園西路交叉處，周邊有工業(yè)路、新涵大街、國歡路、六一路、湖園路、南路等交通主干道，交通便利。有213、238等公交車等。
PS拍-2020-23號地塊SWOT評估
優(yōu)勢分析
?、俸比A塘北地段，塘北最后一批地，超熱銷超搶手地段！塘北基本無房可賣，物以稀以貴，涵江新地王即將誕生。
?、谠摰貕K自帶蓋印文件：劃片涵江區(qū)第二實驗幼兒園分園、涵江區(qū)第二實驗小學塘北校區(qū)，周邊還有涵江區(qū)第二實驗小學、國歡小學等、莆田十四中、莆田十七中等、教育配套資源豐富。
?、鄣貕K周邊有駿乘商圈、凱旋商圈、利通商圈、沃爾瑪商圈、六一路商圈、工業(yè)路商圈、高林街商圈、水韻城商圈等，商業(yè)繁華觸手可及，不用等待。
?、芴帘苯鼛啄陿潜P，只剩下武夷木蘭都少量余房，基它已售罄，基本無競爭對手，塘北人氣又大，后期銷售壓力不大。
⑤家門口的尚書公園，周邊還有西河公園、河濱公園、人民公園、濱江公園等，環(huán)境好，地段好，交通也好，生活十分便利，宜居，深受涵江人民的喜愛。
劣勢分析
?、俸谝淮蜗迌r1.2萬/平米，政策多變，未來銷售，存在不可確定性。
?、诘貕K面積187畝，地塊評估價12億+（涵江地王），門檻高，需要開發(fā)商有一定的操盤實力。
?、鄣貕K預留城市道路和公共道路，無償配建幼兒園等公共服務設施，回購塘北路絕佳地段2棟安置房和底商，影響后期利潤。
?、茉摰貕K4.5的容積率，相對普遍2.6住宅偏高了，加上底商，荔城大道、延壽路主干道，噪音、舒適度等居住環(huán)境略有影響。
?、輷翁锓康禺a協(xié)會會議消息，該地塊已經吸引10幾家開發(fā)商意向開發(fā)，多家房企勢在必得，即將刷新涵江樓面價、總價雙料地王，拿地成本高，而且限高54、80米，影響開發(fā)商后期利潤。
機會評判
塘北地塊二十一是涵江最中心、最優(yōu)質、樓盤又少，塘北最后一批地，又自帶劃片文件學區(qū)房，旁邊幾大商圈環(huán)繞，尚書公園等生活配套齊全，深受剛需、改需的喜愛，涵江人氣之王。
威脅評判
涵江1.2萬地王后期銷售不確定因素，以及大量的塘北二手房，將會給銷售帶來沖擊。
PS拍-2020-23號地塊周邊配套
教育配套：劃片涵江區(qū)第二實驗幼兒園、涵江區(qū)第二實驗小學塘北校區(qū)，周邊還有涵江區(qū)第二實驗小學、國歡小學等、莆田十四中、莆田十七中等。
醫(yī)院配套：涵江醫(yī)院。
生活配套：駿乘商圈、凱旋商圈、利通商圈、沃爾瑪商圈、六一路商圈、工業(yè)路商圈、高林街商圈、水韻城商圈等。
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