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莆田正在悄悄消滅高層住宅，“低容積率”時(shí)代正在來臨。
PART.01
市場(chǎng)反差背后的產(chǎn)品升級(jí)
樓市進(jìn)入調(diào)整期后，新房供應(yīng)整體收緊，但令人意外的是，改善型新房和高端豪宅的成交量卻不降反升，呈現(xiàn)出一波獨(dú)立行情。這一現(xiàn)象背后，反映出新房產(chǎn)品正迎來一輪明顯的迭代升級(jí)。
關(guān)注莆田樓市的讀者可能已發(fā)現(xiàn)，近期市場(chǎng)上出現(xiàn)不少新變化：獨(dú)梯獨(dú)戶，得房率普遍提升，部分項(xiàng)目還推出挑高客廳設(shè)計(jì)，居住體驗(yàn)持續(xù)優(yōu)化。而另一個(gè)不容忽視的趨勢(shì)，是容積率的悄然走低。
產(chǎn)品端的變化并非孤立現(xiàn)象，其根源正來自土地供應(yīng)端的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變。
PART.02
土地供應(yīng)開啟“低密時(shí)代”
近兩三年，莆田樓市供求關(guān)系迎來深度變革，從產(chǎn)品內(nèi)卷延伸至土地供應(yīng)邏輯的轉(zhuǎn)變——低密化、核心化趨勢(shì)日益清晰。莆田城區(qū)出讓的住宅用地容積率普遍較低，多數(shù)控制在3.0以下，不少項(xiàng)目甚至低于2.0，顯示城區(qū)住宅正步入“低密時(shí)代”。
舉例來看，2020年前后樓市正值高速發(fā)展期，城市更新以大拆大建為主要模式——為平衡龐大的拆遷改造成本，規(guī)劃上往往需通過較高的容積率來釋放價(jià)值，因而地塊容積率普遍偏高，所以那一年市區(qū)不少地塊容積率達(dá)4.5甚至4.65。
不過，隨著市場(chǎng)從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，加上自2021年下半年樓市進(jìn)入深度調(diào)整期，開發(fā)商的拿地積極性出現(xiàn)明顯下降，更偏好拿一些核心地段、低容積率的好地塊，容積率過高的地塊往往無人問津，隨著市場(chǎng)供需關(guān)系的變化，相關(guān)部門只能開始調(diào)低容積率，來吸引開發(fā)商拿地，不少地塊容積率甚至只有2.0，相比高峰時(shí)期降幅約57%。
像去年亮相的聯(lián)發(fā)嘉和府容積率已降至2.3，今年新推的月塘南地塊四（聯(lián)發(fā)嘉禾御府），容積率進(jìn)一步壓降至2.0，目前項(xiàng)目戶型圖已流出，想要提前鎖定好房源的可私信我們。
更不用說11月12日即將出讓的PS拍-2025-36號(hào)城廂區(qū)洋西六期地塊，容積率僅1.2，這意味著項(xiàng)目未來很可能規(guī)劃為純粹的洋房或別墅等低密高端產(chǎn)品，將把莆田的居住舒適度推向一個(gè)新高度。
當(dāng)然，這股“低密化”之風(fēng)，更是與國(guó)家層面的政策定調(diào)緊密相關(guān)。
PART.03
政策定調(diào)“好房子”新標(biāo)準(zhǔn)
回溯今年政策脈絡(luò)，“好房子”已成為建筑領(lǐng)域的主基調(diào)，與“低密”緊密相關(guān)。
2025年3月5日，《政府工作報(bào)告》首次提出“好房子”概念；隨后在3月13日，住建部發(fā)布新版國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，明確規(guī)定高層住宅容積率不超過3.1，建筑高度不超過80米，該標(biāo)準(zhǔn)已于5月1日正式實(shí)施。
值得注意的是，此前廢止的《GB 50368-2005住宅建筑規(guī)范》中并未對(duì)容積率作硬性限制，而以往城市規(guī)劃中，19層以上住宅的容積率多在2.4-4.5之間。此次新規(guī)不僅將容積率寫入國(guó)家建筑標(biāo)準(zhǔn)，且上限較以往收緊，預(yù)示未來住宅的建筑密度將降低，居住舒適度有望整體提升。
從政策定調(diào)到土地出讓，從產(chǎn)品迭代到市場(chǎng)反饋，“高舒適度+低容積率”正成為莆田樓市新主線。在這一趨勢(shì)下，住宅品質(zhì)將邁上新臺(tái)階，對(duì)購(gòu)房者而言，無疑是一大利好。
