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【前言】2014年8月，莆田樓市成交量創(chuàng)年內(nèi)第二個低點！在市場持續(xù)低迷時，“閩8條”救市政策適時而出。在“雙向調(diào)控”的大輿論下，福建省此次新政出臺對莆田樓市有何影響？同時，作為央企房地產(chǎn)第一品牌，保利又為何會突發(fā)冷箭選擇城東拿地？本期【地產(chǎn)人物】專訪保利香檳國際營銷部經(jīng)理張佳，讓他為我們解讀莆田樓市、解讀保利！
莆房網(wǎng)：2014年莆田樓市表現(xiàn)與2013年截然相反，相比2013年的火爆行情，今年莆田樓市持續(xù)冷淡。您認(rèn)為出現(xiàn)這種反差最主要原因在哪里？
張佳：2013年是莆田樓市有史以來表現(xiàn)最好的一年。莆田樓市近幾年來持續(xù)走高，并在2013年達(dá)到頂峰。去年莆田樓市的成交量，如果按照人口比例算起來，可能比福州廈門還多。就算不看比例，莆田樓市剛性成交量和福州廈門比起來也相差不遠(yuǎn)，這跟它的城市規(guī)模城市地位其實是不匹配的。去年和今年市場反差這么大，最主要原因還是市場自然規(guī)律在起作用。莆田房價從2011年到2013年增長幅度還是比較大的，它已經(jīng)慢慢脫離了正常剛需群體的承受能力。在達(dá)到價格天花板之后，市場自然要進(jìn)入一個調(diào)整期。而且從市場來說，有衰減、有調(diào)整、有復(fù)蘇、有繁榮才是正常的，所以成交的漲跌都是自然現(xiàn)象。
莆房網(wǎng)：在本次福建“閩8條”救市措施中，主要內(nèi)容有：對剛需購房給予優(yōu)惠、取消異地購房社保醫(yī)保門檻、取消7000元/㎡普通住宅標(biāo)準(zhǔn)（契稅減免）、還清貸款視作首套房、出地面即可拿預(yù)售證、二手房交易滿5年取消營業(yè)稅等措施。這次新政中哪些條文對莆田樓市刺激作用最大？
張佳：這次閩8條釋放了一個很積極的市場信息。其中“取消異地購房社保醫(yī)保門檻“對莆田樓市影響不是很大，雖然莆田本身就不限貸，“還清貸款視作首套房”可以解放一批本來被限貸的人群，這將增加莆田樓市購買人口。而“二手房交易滿5年取消營業(yè)稅”對于改善型居住需求客戶是一大利好。對剛需影響最大的還在于契稅減免這條，即取消7000元/㎡普通住宅標(biāo)準(zhǔn)！整體來說，這次新政里面措施描述還是比較籠統(tǒng)的，主要作用在提升信心上。
莆房網(wǎng)：有人認(rèn)為，雖然上半年莆田樓市表現(xiàn)不佳，但金九銀十或?qū)⒂型旎仡j勢機會。對此您怎么判斷？
張佳：閩8條更重要是錦上添花的作用，說不上是雪中送炭。從市場調(diào)節(jié)規(guī)律來說，差不多是在八到十個月左右，市場過了這個調(diào)整期之后就會慢慢開始復(fù)蘇。而到今年九月份十月份的時候也剛好到了傳統(tǒng)銷售旺季，再加上這次新政及時推出，對金九銀十是一個利好。
莆房網(wǎng)：保利在莆田城東拿地可謂是出其不意，出乎了很多人的意料？保利在莆田第一炮為何選擇城東？
張佳：保利在莆田拿地可以說是一個比較偶然的機會，我們關(guān)注莆田市場已經(jīng)很久了。雖然莆田GDP并不是很高，但是民間資本還是比較雄厚的，而且都有置業(yè)投資購房的傳統(tǒng)。從保利公司發(fā)展來說，也在謹(jǐn)慎向向三四線城市滲透。莆田城東在莆田新的城市區(qū)域發(fā)展是最迅速也是最成熟的，而且已經(jīng)有相當(dāng)?shù)囊?guī)模和成型的面貌。外地人來莆田，想展示莆田城市發(fā)展成績也只能是城東。城東是已經(jīng)發(fā)展到了一定程度，擺在眼前，客戶可以實實在在感受得到，而不是畫在圖紙上面，不像城南城北還在規(guī)劃建設(shè)當(dāng)中。從莆田發(fā)展大方向來看，莆田城涵一體化，城東也是其中的橋頭堡。莆田城北城南都在發(fā)展， 涵江以后和莆田的連接也是必然的趨勢，城東從未來情況來看肯定是莆田最中心，也是莆田城市發(fā)展最出色的一個地方。
莆房網(wǎng)：香檳國際作為保利的高端系列產(chǎn)品，在福州等地區(qū)都受到了購房者廣泛認(rèn)可。第一次進(jìn)入莆田就以高端產(chǎn)品面市，作為央企，保利想給莆田人居環(huán)境帶來怎樣的改變？
張佳：莆田是全國第25座香檳國際，目前全國香檳國際已增加到27座。保利香檳國際是保利地產(chǎn)一個成熟高端的系列產(chǎn)品，它定位于城市中心或者未來城市中心。第一個保利香檳國際在廣州的珠江新城，珠江新城在當(dāng)初也是比較偏遠(yuǎn)的地方，保利第一個看到那里的發(fā)展?jié)摿?，廣州保利香檳國際也引領(lǐng)了所在片區(qū)的發(fā)展。福州保利香檳國際是東二環(huán)第一個進(jìn)駐的樓盤，現(xiàn)在已經(jīng)有多家家開發(fā)商在那邊開發(fā)了。保利進(jìn)駐福州東二環(huán)也是率先看到了這個區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?，撬動了這個版塊的發(fā)展。從保利香檳系列在全國各地的選址定位來看，基本上都是處于目前已經(jīng)是城市比較中心的位置，或者是未來城市中心位置。莆田城東亦然。
莆房網(wǎng)：目前保利香檳國際項目一期產(chǎn)品97—145㎡已經(jīng)榮耀公開，它在產(chǎn)品規(guī)劃和戶型設(shè)計上有何亮點？
張佳：保利本身就是專注住宅的開發(fā)，經(jīng)過22年的發(fā)展已在全國有200多個開發(fā)項目，積累了很豐富的住宅開發(fā)經(jīng)驗。首先，保利香檳國際的戶型從第一眼直觀上來感受，判斷好戶型的所有標(biāo)準(zhǔn)在保利香檳國際上都可以找到到。一個好戶型，首先就是這個戶型要方正，不規(guī)則奇形怪狀的戶型拐角多，必然造成戶型的浪費，利用率很低。保利香檳國際產(chǎn)品在這點上就做得比較不錯。第二點，采光和通風(fēng)也是對戶型的一個判斷標(biāo)準(zhǔn)，在福建比較講究戶型朝南，保利香檳國際所有戶型都做到了多開間朝南。第三點，保利香檳國際所有戶型都是雙陽臺，而且大部分戶型做到了6-7米超大陽臺。而且項目也結(jié)合了莆田本地人比較好面子的購房需求，130、140㎡做到四房，但是也可以把臨近客廳的臥室或書房打通和客廳連接起來做一個超大客廳，福州廈門等一些大城市樓盤宣傳的特點是三房可以改四房，但是我們在莆田的產(chǎn)品研發(fā)則側(cè)重于四房改三房。第四點，莆田較早之前的樓盤很多戶型都有一個很明顯的缺點，暗衛(wèi)或暗廚，保利香檳國際所有戶型都做到了明廚明衛(wèi)。最后一點，莆田保利香檳國際住宅產(chǎn)品全部采用板式結(jié)構(gòu)，面寬大，進(jìn)深短，南北通透，而且保利對于中間套戶型也有特別照顧，設(shè)計了采光通風(fēng)井，保證中間戶型的舒適性。保利在莆田的產(chǎn)品開發(fā)，同樣秉承“自然和美”產(chǎn)品理念，將原生態(tài)自然資源最大化利用，堅持以大氣自然、舒適實用為主的設(shè)計風(fēng)格，追求通風(fēng)、采光、綠化、密度和實用率等無一不精的居住指標(biāo)，通過合理的設(shè)計布局來提升居住的舒適度和實用率。這些都是保利經(jīng)驗所在。
莆房網(wǎng)：我們從廣告詞“越有經(jīng)驗，越選香檳”不難看出保利在莆田城東項目中的雄心壯志，您認(rèn)為莆田保利香檳國際即將推出的一期項目與樓盤附近同類產(chǎn)品相比優(yōu)勢在哪？
張佳：①品牌優(yōu)勢。保利作為全國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)央企房地產(chǎn)綜合實力榜首，全國房地產(chǎn)企業(yè)三強，保利地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢和溢價能力顯而易見。
?、诋a(chǎn)品設(shè)計。不管是從戶型設(shè)計合理的程度、居住的實用程度來說，保利香檳國際房源都領(lǐng)先于莆田市面上的絕大部分產(chǎn)品。說起來可能很簡單，但是要把好戶型的優(yōu)點集中在產(chǎn)品上，這個難度是很大的。
③經(jīng)驗積淀。利用在住宅開發(fā)上的經(jīng)驗以及對客戶需求把握上的經(jīng)驗，保利能夠針對莆田市場上購房者的口味進(jìn)行及時調(diào)整。保利香檳國際在選址以及對城市未來發(fā)展趨勢發(fā)展方向的把握方面，也是比較成熟的。
?、芪飿I(yè)。保利物業(yè)在全國是排名第二的物業(yè)，從服務(wù)水平來講，領(lǐng)先于莆田本地的物業(yè)。保利物業(yè)會將真正的服務(wù)帶入莆田，從安防、保潔、工程維修、日常生活便利配套等各方面都會提供精心的服務(wù)。保利物業(yè)親情和院式服務(wù)，不僅通過細(xì)致入微的特色服務(wù)與一系列極具人情味的社區(qū)活動，讓業(yè)主享受到真正和暖如親的生活氛圍，更加以客戶需求為導(dǎo)向，關(guān)注客戶體驗，使物業(yè)服務(wù)貫穿整個房地產(chǎn)開放產(chǎn)業(yè)鏈條，從產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計階段開始到建設(shè)施工、銷售、驗收交付、維護(hù)使用各環(huán)節(jié)實現(xiàn)全流程的服務(wù)提升和管理再造。突出人性環(huán)保、安全便捷、和諧舒適的客戶需求，并不斷完善和優(yōu)化，不斷超越客戶的期望。
莆房網(wǎng)：我們知道現(xiàn)在保利會正在火熱招募中，那么您能幫我們介紹下，加入保利會可享受到的各項福利么？
張佳：保利會是保利地產(chǎn)客戶組織，在莆田已于7月份啟動。加入保利會有一個會員積分，保利會不定期推出針對會員的積分兌換活動。同時，會員積分和購房優(yōu)惠也是相掛鉤的，目前階段的會員積分可以兌換首期開盤購房優(yōu)惠，最高優(yōu)惠1萬元。保利也在持續(xù)洽談一些聯(lián)盟商家，針對保利會會員，聯(lián)盟商家也會進(jìn)行一些專享優(yōu)惠措施。
莆房網(wǎng)：現(xiàn)如今剛需已成為莆田樓市絕對主力，他們往往對于價格十分敏感，在目前價格漲跌不明的時刻，您對剛需購房一族有怎樣的建議？他們何時出手才是合理的？
張佳：個人不敢判斷什么時候出手是合理的，房地產(chǎn)市場風(fēng)云變化，沒有誰能夠清楚指明，專家教授講的話是不會對你負(fù)責(zé)的。但是我們身邊有很多這種例子，一直在等待房價下跌，最后就是越等越買不起。如果真的有購房需求，在認(rèn)同項目和產(chǎn)品并且個人感覺價格可以接受的話，該出手就出手即可。
