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馨宜鄭永龍：對(duì)后市謹(jǐn)慎樂(lè)觀 購(gòu)房者可伺機(jī)而動(dòng)

　　【前言】2014年上半年，莆田樓市表現(xiàn)低迷，購(gòu)房者紛紛觀望，多個(gè)樓盤(pán)也是紛紛暫緩了推盤(pán)節(jié)奏。在市場(chǎng)行情表現(xiàn)不佳的情況下，8月8日，福建省出臺(tái)了全國(guó)第一份省級(jí)救市文件“閩八條”。莆田樓市在金九銀十是否回暖再次引起關(guān)注！而在市場(chǎng)行情有所轉(zhuǎn)變的情況下，作為莆田市區(qū)熱盤(pán)，新光皇庭水岸在接下來(lái)又有怎樣的推盤(pán)節(jié)奏？本期【地產(chǎn)人物】專(zhuān)訪(fǎng)馨宜地產(chǎn)副總鄭永龍，讓他為我們解讀即將到來(lái)的莆田樓市金九銀十！

　　莆房網(wǎng)：2014年莆田樓市表現(xiàn)與2013年截然相反，相比2013年的火爆行情，今年莆田樓市持續(xù)冷淡。您認(rèn)為出現(xiàn)這種反差最主要原因在哪里？

　　鄭永龍：影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素有兩個(gè)方面，一個(gè)是供應(yīng)層面，一個(gè)是需求層面。從去年到現(xiàn)在，莆田樓市在供應(yīng)量上樓盤(pán)是增加了不少，反而是市場(chǎng)需求購(gòu)買(mǎi)力上有所回落。在這樣一漲一跌變化上，造成了莆田樓市今年以來(lái)的低迷。時(shí)間進(jìn)入2014年莆田整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境都不是很樂(lè)觀，不管是阿冒、金銀行業(yè)還是其他行業(yè)，莆田多個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)今年以來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況都不是很理想。在這種情況下，出于經(jīng)濟(jì)方面的考慮，大家的買(mǎi)房意愿都不是很高。而且，當(dāng)市場(chǎng)開(kāi)始表現(xiàn)出冷淡苗頭之后，很多可買(mǎi)可不買(mǎi)的群體都會(huì)選擇再觀望。

　　莆房網(wǎng)：目前全國(guó)多個(gè)地方房地產(chǎn)市場(chǎng)都受到高庫(kù)存影響，市場(chǎng)去化不容樂(lè)觀。作為三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō)，您覺(jué)得莆田樓市還要哪些機(jī)會(huì)？

　　鄭永龍：目前莆田正處于大發(fā)展中，整個(gè)城市建設(shè)基本上一年一大變，城市的不斷進(jìn)步就是莆田樓市的一個(gè)機(jī)會(huì)。莆田樓市處于從粗放型開(kāi)發(fā)走向正規(guī)化開(kāi)發(fā)階段，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的要求更高，對(duì)操作團(tuán)隊(duì)、操作理念、所拿地塊的品質(zhì)門(mén)檻都提出了比較高的要求?，F(xiàn)在的莆田樓市已經(jīng)不像以前，隨便拿一塊地過(guò)來(lái)開(kāi)發(fā)在門(mén)口坐一個(gè)人收錢(qián)就行。開(kāi)發(fā)商資金實(shí)力夠不夠、能不能支撐得起開(kāi)發(fā)周期、團(tuán)隊(duì)成不成熟，這些相比以前要求更高，這些東西一環(huán)扣一環(huán)，需要你對(duì)所拿地塊有足夠深的研究、對(duì)客戶(hù)需求琢磨得足夠透，從客戶(hù)角度打造有高附加值差異化的產(chǎn)品。莆田樓市會(huì)慢慢進(jìn)入一個(gè)戰(zhàn)國(guó)時(shí)代，市場(chǎng)集中度會(huì)更高，到最后有話(huà)語(yǔ)權(quán)的將只剩下幾個(gè)品牌房企。

　　莆房網(wǎng)：從去年開(kāi)始，莆田市區(qū)房?jī)r(jià)紛紛突破萬(wàn)元大關(guān)，房?jī)r(jià)上漲明顯。您認(rèn)為目前莆田房?jī)r(jià)是否符合莆田樓市實(shí)際發(fā)展情況？房?jī)r(jià)與城市發(fā)展是否脫節(jié)了？

　　鄭永龍：這個(gè)問(wèn)題很難用一個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量。目前福建省內(nèi)幾個(gè)城市，莆田、龍巖、三明、寧德等市區(qū)房?jī)r(jià)都已經(jīng)破萬(wàn)，在一定程度上說(shuō)，房?jī)r(jià)代表著一個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和發(fā)展?jié)摿?。莆田雖然是一個(gè)內(nèi)銷(xiāo)型城市，莆田購(gòu)房情節(jié)較重、投資渠道有限、莆商影響力大等因素，一定程度上也能給予莆田樓市很大的支持。所以我們不能以單一的因素來(lái)衡量一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。莆田樓市購(gòu)買(mǎi)力還是存在的，莆田房?jī)r(jià)除了要考慮留在莆田的人群以外，更要關(guān)注在外經(jīng)商的廣大莆籍群體。這部分群體對(duì)莆田樓市也同樣起著重要性作用。

　　莆房網(wǎng)：日前，福建住建廳出臺(tái)救市措施“新8條”已經(jīng)得到證實(shí)，而莆田版本救市措施也同時(shí)流出。對(duì)于目前莆田樓市市場(chǎng)情況，是否到了必須出臺(tái)救市政策的時(shí)間點(diǎn)？

　　鄭永龍：根據(jù)莆田現(xiàn)有開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況，半年為周期調(diào)整相對(duì)還比較合適，莆田樓市從2月份開(kāi)始走低到現(xiàn)在時(shí)間差不多過(guò)去半年左右。除了個(gè)別樓盤(pán)集中跑量，大部分項(xiàng)目的銷(xiāo)售都相對(duì)平穩(wěn)。在莆田宏觀經(jīng)濟(jì)相對(duì)不樂(lè)觀的的情況下，閩8條的出臺(tái)還是很有必要的。

　　莆房網(wǎng)：在本次福建“新8條”救市措施中，主要內(nèi)容有：對(duì)剛需購(gòu)房給予優(yōu)惠、取消異地購(gòu)房社保醫(yī)保門(mén)檻、取消7000元/㎡普通住宅標(biāo)準(zhǔn)（契稅減免）、還清貸款視作首套房、出地面即可拿預(yù)售證、二手房交易滿(mǎn)5年取消營(yíng)業(yè)稅等措施。這次新政中哪些條文對(duì)莆田樓市刺激作用最大？

　　鄭永龍：縱觀這次出臺(tái)的“閩8條”政策各項(xiàng)細(xì)則，最大的作用還是在于市場(chǎng)信心的提振上。2014年最后四五個(gè)月除了政治體制的梳理、完善，經(jīng)濟(jì)發(fā)展提上日程迫在眉睫。而房地產(chǎn)最為提經(jīng)濟(jì)、保增長(zhǎng)的核心，應(yīng)該會(huì)有更加市場(chǎng)化的運(yùn)行政策出臺(tái)。綜合此次出臺(tái)的政策，明顯可以看出政府已經(jīng)在逐漸默認(rèn)市場(chǎng)化，初步打開(kāi)了窗口。目前來(lái)看相關(guān)的政策條款刺激作用還不是太明顯，相信接下來(lái)會(huì)更加趨向市場(chǎng)化，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)抬頭的趨勢(shì)了。

　　莆房網(wǎng)：有人認(rèn)為，雖然上半年莆田樓市表現(xiàn)不佳，但金九銀十或?qū)⒂型旎仡j勢(shì)機(jī)會(huì)。對(duì)此您怎么判斷？

　　鄭永龍：由于救市政策的出臺(tái)，接下來(lái)莆田樓市的成交量會(huì)逐步提升。雖然有“閩8條”，但市場(chǎng)經(jīng)歷了幾次起伏后，反應(yīng)還相對(duì)理性，會(huì)有一個(gè)逐步提升的過(guò)程，相對(duì)平穩(wěn)。

　　莆房網(wǎng)：2014年下半年，莆田市區(qū)將有幾個(gè)新盤(pán)入市，在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，新光皇庭水岸有哪些優(yōu)勢(shì)?

　　鄭永龍：①地段。新光皇庭水岸項(xiàng)目附近有莆田老的護(hù)城河，也靠近舊福廈路這條莆田黃金中軸線(xiàn)上，從風(fēng)水角度上來(lái)講上風(fēng)上水。

　　②項(xiàng)目規(guī)模。新光皇庭水岸31萬(wàn)體量在莆田市區(qū)是最大的，這也使得項(xiàng)目?jī)?nèi)部設(shè)施配套會(huì)更加完善，給人的居住感覺(jué)也會(huì)更好。

　?、燮放瓶诒?。馨宜地產(chǎn)走的是精品高端路線(xiàn)，馨宜皇庭駿景已經(jīng)給購(gòu)房者提供一個(gè)比較好的參考范本，它不管是在景觀打造、項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品選材上在莆田都是數(shù)一數(shù)二的。馨宜地產(chǎn)在細(xì)節(jié)上的打造已經(jīng)在購(gòu)房者心中贏得良好的品牌形象。

　?、軐W(xué)位房。學(xué)位房和學(xué)區(qū)房并不同，學(xué)位房的含金量會(huì)更高一點(diǎn)。新光皇庭水岸劃片麟峰小學(xué)，這在對(duì)于教育越來(lái)越看重的莆田人心中，起到了一個(gè)很好的加分效果。

　　莆房網(wǎng)：新光皇庭水岸在接下來(lái)金九銀十有哪些推盤(pán)動(dòng)態(tài)？

　　鄭永龍：目前新光皇庭水岸一期1#樓房源已售罄，2#樓僅剩部分優(yōu)質(zhì)房源在售。二期面積約50—60㎡精裝公寓有望在今年12月份推出，敬請(qǐng)購(gòu)房者期待！

　　莆房網(wǎng)：現(xiàn)如今剛需已成為莆田樓市絕對(duì)主力，他們往往對(duì)于價(jià)格十分敏感，在目前價(jià)格漲跌不明的時(shí)刻，您對(duì)剛需購(gòu)房一族有怎樣的建議？他們何時(shí)出手才是合理的？

　　鄭永龍：在整體市場(chǎng)形勢(shì)逐步上升的背景下，剛需購(gòu)房者可以在上行的時(shí)期尋找到合適自己居住需求和經(jīng)濟(jì)能力的房源，所選擇的房子在市場(chǎng)上要有一定口碑并且有保值增值能力，在所意向樓盤(pán)有一定促銷(xiāo)的情況下就可以果斷出手。

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