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編者按：3月30日，財政部公布二手房營業(yè)稅免征年限由5年改成2年；同日，央行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)手發(fā)布文件，二套房首付比例降至四成。在降息降準(zhǔn)作用寥寥無幾之后，救市尺度進(jìn)一步放大。3.30新政落地至今已接近一個月，莆田樓市備案數(shù)據(jù)卻幾無變化，是開發(fā)商集體等五一還是回暖仍存變數(shù)？莆房網(wǎng)獨(dú)家策劃《3.30新政一月談》，為大家撥開樓市迷霧。
立丹行（莆田）公司策劃總監(jiān)趙磊
莆房網(wǎng)：作為在此輪救市浪潮中尺度最大的兩大新政，3.30新政之后，貴司樓盤售樓部到訪量、成交量相比之前有何變化？
趙磊：從立丹行在莆田代理的幾個項目來看，不管是莆田雅頌居還是萬科城，來訪量和成交量相比之前一段時間都是有比較明顯的回升。客戶購房意愿加強(qiáng)、成交速度更快，這也是市場環(huán)境刺激的效果，一些本身就有購房需求的客戶，他們的猶豫心理已逐漸消失。
莆房網(wǎng)：雖然從去年下半年開始，兩次降息、兩次降準(zhǔn)、閩七條（公積金首付20%）、閩八條（首套房認(rèn)定、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定）、營業(yè)稅免征5改2、二套房首付40%，如此密集的出臺救市政策，莆田樓市卻似乎依舊巋然不動。在這些救市新政中，您認(rèn)為哪些具有實際意義，哪些則是象征意義比較大？
趙磊：這次救市政策各級政府打的是一個組合拳，對市場回暖的刺激也需幾個政策疊加在一起才能起到效果，并不能單單把各個政策拆解來看。對莆田樓市而言，降息政策的作用會比較大一些。莆田市場里的客戶很多都在多次重復(fù)購買著不動產(chǎn)，部分客戶也已經(jīng)有使用過公積金，而且莆田這邊有交公積金的客戶比例并不是很大。如果客戶已經(jīng)使用過公積金，他需要先把首次公積金貸款的部分先還完，才能享受到公積金首付20%這個政策帶來的紅利。公積金新政對莆田樓市的刺激作用并不是很大，接下來還得看商業(yè)銀行在房貸門檻上的進(jìn)一步降低。公積金首付20%，按照莆田目前主流戶型和單價，如果總價90萬，按照現(xiàn)在夫妻雙職工最多貸款55萬規(guī)定，這個貸款額度是不夠的，所以就必須使用公積金+商業(yè)銀行組合貸。而使用組合貸的話，就會又涉及到商業(yè)銀行在房貸利率、折扣上的優(yōu)惠力度。所以對莆田購房者來說，通過降息來降低購房門檻才能進(jìn)一步瓦解如今市場中的冰凍狀態(tài)。
莆房網(wǎng)：去年開始至今的樓市趨冷，與2012年那一波淡市相比有何差異？
趙磊：2012年那波淡市和去年相比，比較大的區(qū)別在于股票市場的行情變化，2012年的股票市場并沒有近期這么火爆。今年股票行情火爆勢頭已超出我們的想象，全民炒股，很多人把自己身邊可以使用的資金都拿出來投入到股票市場，甚至有人把房子賣掉或拿去抵押來炒股。股票不是實體經(jīng)濟(jì)，它無法為城市帶來GDP增長，老百姓的資金最終還是要回到房地產(chǎn)或者其他實體經(jīng)濟(jì)上面，這樣才能比較好的帶動財政收入或者GDP增長。目前中國股票市場一路狂奔，大家都紛紛把錢投入股市，但股票這種市場很難說，賺錢的永遠(yuǎn)都只是少數(shù)，散戶只能當(dāng)炮灰。老百姓手頭上的資金最終還是會回到房地產(chǎn)或其他實體經(jīng)濟(jì)里面。從去年到現(xiàn)在的這一波淡市，為什么需要政策一次次去刺激，而不是像之前那樣一刺激市場就反彈，這因為普通老百姓找到了股票等其他資金宣泄口，其他投資渠道有利可圖，他們的購房意愿就不會一下子產(chǎn)生井噴式的反應(yīng)。另外，莆田本身屬于四線城市，它的市場對政策反應(yīng)速度也比較緩慢，福州廈門等二線城市的回暖跡象比莆田明顯，政策的傳導(dǎo)本身就有一個周期性?？赡茉谶@一個月時間里我們看不出市場變化，但是相比之前幾個月，我們就能看出救市政策對莆田樓市的作用了，供需雙方都在開始躍躍欲試。
莆房網(wǎng)：據(jù)莆田房管局備統(tǒng)計顯示，3.30兩大新政出臺近一個月，莆田樓市備案數(shù)據(jù)并未迅速出現(xiàn)回升，相比二手房市場回暖勢頭，莆田一手房市場變化較小，您認(rèn)為這其中原因有哪些？
趙磊：對莆田樓市來說，它的二手房市場本身就不是很活躍，莆田客戶很少會把自己購置的不動產(chǎn)當(dāng)做二手房賣掉再去購置一套新房。莆田二手房市場去化量本身就不高，所以它不能和福州廈門等一線城市那樣，一手房市場和二手房市場產(chǎn)生一個比較明顯的對比。新政出臺之后，如果說是刺激購房者，還不如說是刺激開發(fā)商，莆田就有多個開發(fā)商已經(jīng)在想方設(shè)法刺激自己項目的成交量。開發(fā)商和購房者之間的關(guān)系，房東和買房者之間的關(guān)系，前者明顯會更著急一點。
莆房網(wǎng)：莆田樓市有無可能再恢復(fù)到2013年那種市場行情？如果想要徹底回暖的話，您認(rèn)為還需要什么刺激政策？
趙磊：閩七條（公積金首付20%）出來之后，我們就認(rèn)為這一政策并不會讓莆田樓市成交量出現(xiàn)井噴式增長。如果想要使市場有比較大的回暖，就需要銀行像2008年那樣在房貸利率上能有比較大的回扣。目前各大銀行的房貸利率折扣都還比較小，福州、廈門一些銀行在房貸利率上也是把控比較嚴(yán)格的，折扣大多在98折、95折左右，莆田的銀行甚至還需要購買他們的理財產(chǎn)品才能得到折扣優(yōu)惠。2013年是莆田樓市比較瘋狂的一年，那種市場態(tài)勢再也回不去了。如果想要使市場持續(xù)增溫往上走的話，央行一定要再降息降準(zhǔn)，才能不斷刺激潛在市場客戶，讓他們覺得房地產(chǎn)市場仍然有利可圖。
莆房網(wǎng)：目前莆田市區(qū)在售和可售住宅數(shù)量日趨減少，購房者可選擇面也是不斷縮小。與新政扶持改需相比，莆田剛需似乎已無處可逃。莆田市區(qū)樓市是否存在有價無市，您如何看待這一現(xiàn)象？
趙磊：對莆田客戶來說，他的剛需需求面積和其他城市是不一樣的，莆田的剛需面積起碼在120-130㎡之間，這個戶型面積目前在莆田主城區(qū)里樓盤還是會比較多的。莆田市區(qū)真正在賣的項目能叫得上口的優(yōu)質(zhì)項目，本來就已經(jīng)很少了。我并不認(rèn)為目前莆田市區(qū)的房價是剛需承受不了的，目前莆田年輕人購房時很大的一部分資金都來自父輩支持，只要面積適應(yīng)得了，其實價格并是不很貴。
莆房網(wǎng)：今年莆田樓市“金三銀四“徹底無望，您是否認(rèn)為接下去的五一會成為莆田樓市拐點？對今年下半年莆田樓市走勢有何判斷？
趙磊：五一這個節(jié)點莆田很多開發(fā)商都有相應(yīng)的推盤動作，屆時成交量也會有相應(yīng)提升。但是接下來的6-8月份則是莆田傳統(tǒng)淡季，看房人漸漸減少，所以五一并不會成為莆田樓市的拐點。當(dāng)五月份市場行情起來之后，馬上六、七月份又下去了，不能持續(xù)上揚(yáng)，這個對購房者會產(chǎn)生一定的心理打擊，他會懷疑是不是房地產(chǎn)市場又不行了。如果國家再接著出臺救市政策，與其期待五一會成為拐點，還不如期待金九銀十包括國慶節(jié)點。和一二線城市相比，莆田這種三四線城市對于救市政策的反應(yīng)會比較慢一點，到了金九銀十期間，政策效果會徹底放大。而九月份十月份之后，又是年底返鄉(xiāng)潮，這兩波成交小高潮疊加在一起，對于整個市場的刺激作用會更大一點。之前積累的一波認(rèn)清形勢想要購房的客戶他在五一就會出手，經(jīng)過6、7月份的沉淀之后，到9月、10月份又會有一波購房潮，但是這也需要靠國家繼續(xù)出臺相應(yīng)的救市政策來支撐。
莆房網(wǎng)：現(xiàn)在很多人都說一二線城市樓市可能會比較好一點，三四城市樓市反而處于一個亞健康狀態(tài)。莆田作為一個四線城市，您覺得莆田樓市供應(yīng)是否存在泡沫？莆田樓市是否健康？
趙磊：莆田市場我一直都不覺得它是一個健康的市場，從2013年的瘋狂去化和2014年的擠壓，可以感受到比例差距是很大的。未來的莆田市場，優(yōu)質(zhì)的項目會越來越多，它的去化情況會越來越好，地段好、有品牌號召力的項目受市場歡迎程度會越來越高，競爭力較差的項目會越來越糟糕。現(xiàn)在的莆田購房者已經(jīng)越來越精明了，他們的眼光也越來越挑剔，市場分化會更加明顯。
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