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編者按：3月30日，財政部公布二手房營業(yè)稅免征年限由5年改成2年；同日，央行、住建部、銀監(jiān)會三部委聯(lián)手發(fā)布文件，二套房首付比例降至四成。在降息降準(zhǔn)作用寥寥無幾之后，救市尺度進(jìn)一步放大。3.30新政落地至今已接近一個月，莆田樓市備案數(shù)據(jù)卻幾無變化，是開發(fā)商集體等五一還是回暖仍存變數(shù)？莆房網(wǎng)獨(dú)家策劃《3.30新政一月談》，為大家撥開樓市迷霧。
正榮（莆田）置業(yè)策劃經(jīng)理林俊
莆房網(wǎng)：作為在此輪救市浪潮中尺度最大的兩大新政，3.30新政之后，貴司樓盤售樓部到訪量、成交量相比之前有何變化？
林?。?.30新政所帶來的變化還是比較顯著的，首先從來訪量來看，第二季度也就是3.30之后，正榮旗下項(xiàng)目來訪量基本上翻了一番，每周都有大幾十組的客戶來訪，每天案場的氛圍也都比較好。正因如此，正榮潤璟也是借機(jī)推出新的產(chǎn)品，正榮財富中心結(jié)合目前產(chǎn)品特點(diǎn)LOFT走量也是比較不錯的，成交量和3月份前相比有一個比較大的提升。新政的作用效果短期來看還是比較明顯，往年春節(jié)過后莆田樓市都會比較冷淡，隨著返鄉(xiāng)潮撤退，市場都會經(jīng)歷一個多月的冷淡期，今年年后這兩個月反而比往年同期的情況要好。
莆房網(wǎng)：雖然從去年下半年開始，兩次降息、兩次降準(zhǔn)、閩七條（公積金首付20%）、閩八條（首套房認(rèn)定、普通標(biāo)準(zhǔn)住宅認(rèn)定）、營業(yè)稅免征5改2、二套房首付40%，如此密集的出臺救市政策，莆田樓市卻似乎依舊巋然不動。在這些救市新政中，您認(rèn)為哪些具有實(shí)際意義，哪些則是象征意義比較大？
林?。何覀兒茈y去評判哪個政策的意義會比較大，這么多政策的的出臺對于房地產(chǎn)市場起一個疊加作用。目前的市場環(huán)境已不是單純的一兩個政策就能扭轉(zhuǎn)乾坤的，但是這些政策作用不斷疊加，從去年的降息降準(zhǔn)到閩七條、閩八條等等，對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了比較大的烘托效果。從政策層面也可以看出來國家對房地產(chǎn)還是比較扶持的，這對于提升普通市民的購買信心有很大幫助，持續(xù)不斷的新政已經(jīng)釋放出很大一群被壓制住的改善型需求人群。之前一些想買二套房的人群可能由于首付過高、公積金使用難度等門檻而退卻，在這次新政刺激下，他們的需求就被釋放到市場。
莆房網(wǎng)：去年開始至今的樓市趨冷，與2012年那一波淡市相比有何差異？
林?。悍康禺a(chǎn)市場的發(fā)展跟中國的經(jīng)濟(jì)走向是有關(guān)系的，去年中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)遇到了比較大的挑戰(zhàn)，下行壓力不斷增加，2014年整個房地產(chǎn)市場也隨之碰到比較大的問題。房地產(chǎn)市場走勢和經(jīng)濟(jì)環(huán)境是相掛鉤的，作為中國支柱性產(chǎn)業(yè)，如今中國房地產(chǎn)市場也面臨著比較大的壓力。如今這波淡市和2012年相比最大的區(qū)別在于它所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
莆房網(wǎng)：據(jù)莆田房管局備統(tǒng)計顯示，3.30兩大新政出臺近一個月，莆田樓市備案數(shù)據(jù)并未迅速出現(xiàn)回升，相比二手房市場回暖勢頭，莆田一手房市場變化較小，您認(rèn)為這其中原因有哪些？
林俊：新政在二手房市場上的反應(yīng)會比較直接一點(diǎn)，一手房在成交數(shù)據(jù)上則往往有一定的滯后性。另外，新政剛剛出來的時候莆田開發(fā)商并沒有集中推盤，而經(jīng)過春節(jié)返鄉(xiāng)潮的消化，之前一波供應(yīng)已經(jīng)基本結(jié)束，在市場沒新增供應(yīng)的情況下，市場對政策的反應(yīng)就會比較慢。新政出來時莆田一手房市場剛好處于一個新房源供應(yīng)的緩沖期，很多開發(fā)商并沒有新的推盤計劃。二手房房東和購房者都是屬于比較小的個體，他們在成交談判上比較靈活，船小好掉頭。3.30新政出臺之后房東的反應(yīng)比較快，整個二手房市場放量突然增大，但是很多房東也出現(xiàn)了價格上漲情況，房東對于成交價格的期待也因新政的出臺有所提高。
莆房網(wǎng)：從去年到現(xiàn)在莆田樓市出現(xiàn)比較長時間的市場冷淡期，您認(rèn)為這其中的原因是什么？
林?。浩翁镉兄軡夂竦慕?jīng)商氛圍，在外莆商人群也比較大。在中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，莆田人所涉及的很多行業(yè)也都受到了不同程度的影響。莆田樓市低迷最核心的問題還在于民間購買力下降。莆田人很多都在做生意，這類人對經(jīng)濟(jì)走勢比較敏感，在經(jīng)濟(jì)不景氣的情況下，大家的出手也會比較謹(jǐn)慎，對于投入產(chǎn)出比要求會更高，消費(fèi)信心也受到一定抑制。
莆房網(wǎng)：現(xiàn)在很多人都說一二線城市樓市可能會比較好一點(diǎn)，三四城市樓市反而處于一個亞健康狀態(tài)。莆田作為一個四線城市，您覺得莆田樓市供應(yīng)是否存在泡沫？莆田樓市是否健康？
林?。簭囊欢€城市特點(diǎn)來說，他們的房地產(chǎn)市場回暖會比較快一點(diǎn)，三四線城市市場有一定滯后性。雖然莆田屬于四線城市，房地產(chǎn)市場的發(fā)展跟每個城市的經(jīng)濟(jì)、人口是相掛的，所以在這個事情上面還得具體問題具體分析。相比其他四線城市，莆田經(jīng)濟(jì)的活躍度還是比較高的。隨著近幾年央企不斷進(jìn)入、莆田人口結(jié)構(gòu)不斷改善，越來越多的外來人口和莆商選擇在莆田置業(yè)。在去年整體市場不景氣的情況下，莆田樓市跟外省市城市相比成交量上還是比較理想的。從存量上來說，莆田幾個樓盤也都不斷的在清庫存，近半年來很多存量房的去化已經(jīng)到一定程度了。在去年底的時候莆田樓市存量房確實(shí)比較大，但在多個開發(fā)商通過降價、打折、優(yōu)惠等多種手段處理下，這一波庫存已經(jīng)消化得差不多。另外，從土地供應(yīng)來說，近兩年來莆田主城區(qū)土地供應(yīng)量并不大，這就意味著2015年下半年開始莆田樓市住宅供應(yīng)會進(jìn)入一個比較短缺的狀態(tài)。
莆房網(wǎng)：目前莆田市區(qū)在售和可售住宅數(shù)量日趨減少，購房者可選擇面也是不斷縮小。與新政扶持改需相比，莆田剛需似乎已無處可逃。莆田市區(qū)樓市是否存在有價無市，您如何看待這一現(xiàn)象？
林?。簩τ趧傂璧慕缍?，不同的城市也存在著不同的范圍。如果是在上海，因?yàn)樗姆績r確實(shí)比較高，很多小夫妻能夠買一個60、70平的房子就已經(jīng)很滿足了。而如果是在福州廈門這種二線城市，它的剛需群體面積可能就在90-100㎡之間。對于莆田剛需來說，大部分莆田人對于住房的主流需求都是在三房，因?yàn)樗鞘猩畹奶攸c(diǎn)和家庭結(jié)構(gòu)，大家對于戶型的需求和認(rèn)知還在于120㎡-130㎡之間 。從近幾年的成交表現(xiàn)來看，真正90㎡左右的房源在莆田銷售情況并不是很好。
另外從價格上來說，近一兩年來莆田主城區(qū)樓盤價格也開始產(chǎn)生一些分化。在五年前，莆田主城區(qū)的樓盤都是一個價，價格上面并沒有存在階梯變化。隨著樓盤開發(fā)水平不斷提升，莆田主城區(qū)樓盤在定位上也進(jìn)行不斷調(diào)整，市場上同時出現(xiàn)了改善型樓盤和剛需盤。而且開發(fā)商因?yàn)槟玫爻杀?、建安成本越來越高，它自身也有一個溢價盈利的考慮。莆田主城區(qū)部分中小開發(fā)商還在套用10年前的思維和戶型來做產(chǎn)品，但是莆田人對住房追求已越來越高，他們懂得怎樣去挑選一個好的房子。產(chǎn)品品質(zhì)停滯不前，購房者需求不斷提升，正是目前供需雙方銜接不上，導(dǎo)致了莆田剛需沒有春天這個說法。其實(shí)，莆田人的剛需人群年齡都比較小，他們很多人在購房的時候還需要父母來贊助，父輩經(jīng)過了長時間的經(jīng)濟(jì)積累，他們的經(jīng)濟(jì)承受能力還是比較強(qiáng)的。很多莆田所謂的“剛需”，決定他們出手的卻是父母這一輩對改善型需求比較高的群體。這對于莆田品牌樓盤來說也是一個機(jī)會，可能你的價格不低，但是你的品質(zhì)可以得到市場和購房者的認(rèn)可。
莆房網(wǎng)：今年莆田樓市“金三銀四“徹底無望，您是否認(rèn)為接下去的五一會成為莆田樓市拐點(diǎn)？對今年下半年莆田樓市走勢有何判斷？
林?。?.30新政出臺到五一剛好一個月，從拐點(diǎn)的角度來判斷，未來莆田樓市不會產(chǎn)生一個非常大的瞬間轉(zhuǎn)變，未來的市場會是一個平穩(wěn)上漲的過程。在包括閩七條、閩八條、降息降準(zhǔn)等政策紅利的疊加下，莆田樓市走向會越來越好。另外，中國投資渠道缺乏的情況并沒有得到改善，股市火爆，很多資金和人群就會開始流入進(jìn)去，但是隨著股市開始產(chǎn)生震蕩，就會有部分資金從股市里流入到樓市當(dāng)中。莆田的存量房從去年七八月份開始，已經(jīng)用了大半年甚至一年時間來消化，供應(yīng)減少需求增加，物以稀為貴，這也會不斷刺激購房者入市。
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