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【前言】2014年對于莆田樓市來說注定是變幻革新的一年，和2013年火爆行情相比，今年莆田樓市一直處于低迷狀態(tài)。購房者紛紛暫停出手步伐，而各大房企也是延緩推盤節(jié)奏伺機而動。就在不久前，福建省出臺了全國第一份省級救市文件“閩8條”，市場有望在金九銀十回暖。
市場行情不好，莆田房企兩極分化也越加明顯，市場集中度越來越高。作為莆田品牌房企代表，正榮集團在上半年多盤聯(lián)動，在城南樓市疲軟的情況正榮財富中心依然熱銷領銜全城，而市中心豪宅代表正榮潤璟也呼之欲出。作為正榮（莆田）區(qū)域公司營銷策劃部負責人，林齊華先生對莆田樓市有著怎樣的解讀？他對于正榮深耕莆田又有著怎么樣的節(jié)奏把控？本期莆房網【地產人物】專訪正榮（莆田）區(qū)域公司營銷策劃部負責人林齊華，請他為我們一一解答。
正榮（莆田）區(qū)域公司營銷策劃部負責人林齊華
莆房網：2014年莆田樓市表現與2013年截然相反，相比2013年的火爆行情，今年莆田樓市持續(xù)冷淡。您認為出現這種反差最主要原因在哪里？
林齊華：①近年經濟增速放緩,政府加強調控。
我國正處在“三期”疊加階段，即經濟增速換擋期、結構調整陣痛期、前期刺激政策消化期，發(fā)展中必須要付出一定的代價。勞動力供求關系在發(fā)生新的變化，資源環(huán)境條件的約束性持續(xù)增強，這些都使得我國經濟潛在增長率趨于下降，我國經濟增速下行符合階段性的客觀要求。
更為重要的是，經濟增速放緩是政府主動調控的結果。今年以來，我國各級政府加大了淘汰落后產能的力度，也增強了環(huán)境污染治理的力度，一些地方寧愿把經濟增速降下來，也要追求綠色發(fā)展、追求可持續(xù)發(fā)展，這是值得鼓勵的。同時，在“三期 ”疊加的新階段，主動把增長速度降下來也有利于調結構、轉方式，特別是有利于市場機制發(fā)揮倒逼作用來推動企業(yè)轉型升級。
?、谛刨J緊縮
自2013年年底以來，受到銀行信貸緊縮、“錢荒”的影響，銀行利率上浮，銀行放款放慢。按照以往慣例，春節(jié)過后銀行放款慢的情況就會有所緩解，然而2014年年初銀行放款的情況卻不容樂觀，超過半數以上的銀行首套房仍維持在基準利率的水平，放款情況依舊比較緊張。
?、酆暧^經濟走勢不明
目前來看，中國的宏觀經濟判斷起來非常困難，因為影響明年中國宏觀經濟的層面非常多，換句話說，不管現在大家對于未來有什么樣的預判，但我個人對未來的判斷非常困難。08年看09年的時候是非常容易的，受次貸影響，經濟出現滑坡，雖然當時大家不知道在什么位置能夠止住，但在09年當中出現止跌回升的事件是個確定的事件。今年其實也是一樣。
莆房網：近期，福建省住建廳出臺了救市措施“新8條”，而莆田版本救市措施也同時流出。對于目前莆田樓市市場情況，是否到了必須出臺救市政策的時間點？
林齊華：目前全國樓市低迷，大部分城市都已經出臺了救市措施，而就莆田的市場情況，我覺得“新八條”的出臺還是十分有必要的。它的出臺一是合理引導住房消費。二是實行分類調控。三是落實差別化住房信貸政策。有助于地方經濟穩(wěn)定增長、增加土地土讓金和財稅的收入、防止市場大幅度回落、防范房價過分大跌，影響社會和諧、穩(wěn)定。
莆房網：在本次福建“新8條”救市措施中，主要內容有：對剛需購房給予優(yōu)惠、取消異地購房社保醫(yī)保門檻、取消7000元/㎡普通住宅標準（契稅減免）、還清貸款視作首套房、出地面即可拿預售證、二手房交易滿5年取消營業(yè)稅等措施。這次新政對莆田樓市有哪些影響？其中哪些條文對莆田樓市刺激作用最大？
林齊華：①此番以政府正式條文出爐仍將對市場起到刺激作用，購房者契稅壓力將有所減輕。購房人在還清貸款之后再買房按首套認定，此項規(guī)定對于改善型需求置業(yè)將起到一定推動作用。賣一套再買一套，從之前的“認房又認貸”變成“認房不認貸”，此類購房者最終仍只擁有一套房子，就將有機會享受到首套房購房優(yōu)惠。
②而“個人轉讓購買超過5年（含5年）的普通住房免征營業(yè)稅”將使二手房市場購買力得到釋放，個人購買時間由之前的“房產證拿證時間”變成“房屋買賣合同訂立時間”，在時間門檻上將大大縮減，此舉也將促使一大批房東將自身房源投放到二手房市場。
?、弁獾厝速彿繜o需再提供納稅、社保繳納證明將使得更多購房者選擇福州和廈門等較發(fā)達城市置業(yè)，莆田本屬于人口凈流出城市，如果福廈再取消限購，將分流走莆田樓市部分購買人口。
?、懿粌H在購房者購買力上有所釋放，在供應方面同樣有所動作。預售許可條件的松綁將促使開發(fā)商更快出貨，開發(fā)商在資金上的壓力將得到緩解。供需方面同時減壓，莆田樓市成交量在在接下來一段時間將有所回升。
“閩八條”救樓市主要是重振樓市霸氣、激發(fā)市場信心、刺激購房需求。其中有三條重要的政策，一是合理引導住房消費。二是實行分類調控。三是落實差別化住房信貸政策。有助于地方經濟穩(wěn)定增長、增加土地土讓金和財稅的收入、防止市場大幅度回落、防范房價過分大跌，影響社會和諧、穩(wěn)定。
莆房網：近兩三年來，莆田各大樓盤紛紛提出了豪宅概念。對于豪宅，您覺得它最重要的品質在哪里？
林齊華：①地段和環(huán)境。任何時候，決定物業(yè)價值的首要因素都是地段。不可復得的稀缺地段鑄就的是豪宅的傳世價值，而因黃金地段帶來的交通便捷，周邊生活配套設施齊全和備受矚目的生活氛圍則成就了豪宅生活的至高無上的生活品質。
?、诋a品品質。豪宅的品質除了體現在設計之初對居住空間的科學合理規(guī)劃和人性化考慮，更體現在產品制造過程中對質量的嚴格控制，而細膩至每一種建材的選用和優(yōu)化更是豪宅不容忽視的關鍵細節(jié)。因此，包括建筑的立面、戶型的平面設計，乃至建材、選用的設施和裝潢裝飾都要求豪宅有超越常規(guī)標準的高人一等的品質。
?、蹠芭涮自O施。如果說地段是豪宅的外部環(huán)境要求，那么會所和配套設施就是豪宅的內在品質要求。迎合高端人群的奢華會所和超前的配套設施是豪宅必備的硬件。
④物業(yè)管理。物業(yè)服務水平是豪宅軟件最重要的要素之一。高端人群作為社會成功群體，其對生活品質的高標準和對生活方式的獨特理解，必然要求殷勤細致，備感呵護的專業(yè)物管服務。豪宅就是要提供一種優(yōu)越、專寵、尊敬的居住品質。
?、薷呱型|居住。物以類聚，人以群分。豪宅對于居住人群的同質要求，是成功人士對生活方式的獨特追求，也是其生活品位和地位得以保障和升華的基本條件。不能想像來自不同階層的人群共同居住的空間如何成就豪宅高尚的居住品質。
莆房網：今年上半年莆田市區(qū)處于冷凍期，大多數樓盤都按兵不動。隨著外圍區(qū)域板塊樓盤的逐漸興起，莆田樓市區(qū)域板塊也日益出現分化現象。在這種情況下，您覺得莆田市區(qū)樓盤優(yōu)勢和機會在哪里？
林齊華：（1）首先，無論是居住還是投資，最先看的就是地段，正如李嘉誠所說的“地段、地段還是地段”地段價值是房地產永不過時的話題，無論是淡市還是旺市，中心地段的物業(yè)永遠都是最受購房者和投資者青睞的。
（2）其次，我覺得每個人心中都有一個“市中心情結”，畢竟從古至今，并不是誰都可以住在市中心的，市中心各種資源、配套、全城都是其他區(qū)域無法比擬的。利用市中心的全維度優(yōu)勢，市中心樓盤在升值保值、生活便利等多方面遠遠高于其他區(qū)域，抓住這些機會，努力做好產品的品質，就能在逆市下取得口碑和業(yè)績的雙豐收。
?。?）最后，市區(qū)樓盤應做好自己的差異化定位，在抓住自己品質不放松的情況下，一定要以人為本，不斷提升物業(yè)的服務質量，為客戶、業(yè)主著想。只有這樣，才能在商海之中立于不敗之地。
莆房網：8月8日姚貝娜助陣正榮潤璟產品發(fā)布會，吸引了全城目光。姚貝娜出身音樂世家、師承名門，而正榮潤璟也是家業(yè)大宅代表。在地段價值論仍然未改變的情況下，您覺得正榮潤璟最大的價值在哪里？
林齊華：①城脈正中，曠世大盤
首先，大家都知道，市中心已無像正榮•潤璟這樣的百畝大宗地塊。而土地的幅面大小決定了項目品質的高低。打個比方，土地就像是一塊畫布，足夠大的畫布才能描繪出足夠多的細節(jié)場景，才能展現出足夠大氣的場景，這就是大盤的魅力所在。所以，正榮•潤璟項目的地塊拍賣吸引了眾多知名開發(fā)商的關注，其珍稀程度可見一斑。老城央不可再生，享有老城央便利繁華的大宗地塊不可再生，所以，莆田絕不會再出現像正榮•潤璟這樣，兼具大盤品質與城央地段的高品質大盤，這是正榮•潤璟項目與生俱來的獨特魅力。
?、谡龢s血脈，盛世傳承
其次，2013年，是正榮集團全國擴張的一年，正榮•潤璟，正是在這樣的品牌背景下誕生的。大家都知道，正榮是莆田走出去的全國知名房企，在面對正榮•潤璟所在的、具有如此象征意義的地塊，正榮•潤璟無論從規(guī)劃、設計、用料標準、及施工單位甄選來說，都參照了正榮集團在全國一線城市豐富的高端樓盤開發(fā)經驗，結合莆田人的生活習慣與區(qū)域文化屬性，將其作為對家鄉(xiāng)父老的總結作品傾力打造?？梢哉f，是超越正榮此前在莆田的所有作品，是真正意義上的新標準高端住宅標桿。
?、畚拿}風華，家業(yè)長青
正榮還不遺余力地整合多方資源，從麟峰小學劃片資格的確定、十五班國際雙語幼兒園的規(guī)劃建設，讓正榮•潤璟的業(yè)主得以享受最優(yōu)越的教育資源，助力其家業(yè)長青。與此同時，正榮通過五星級會所入口大堂、精工電梯大堂、百米禮賓長廊、商墅會所街區(qū)、皇家臺地園林等一系列高規(guī)格圈層生活的配套引入，全面助力潤璟業(yè)主的家宅形象、人脈圈層關系的高度構建，實現其家業(yè)傳承的人居夢想。
可以說，正榮•潤璟，不論從硬件還是軟件的配套，在莆田都是絕無僅有的，他的價值遠非今天的采訪可以盡述，還請有興趣的網友們到售樓處現場，我們的銷售代表將會更加全面地向大家展現一個顛覆莆田人對高端住宅想像的家業(yè)大宅。
莆房網：城南木蘭溪板塊一直以來都是莆田最熱門區(qū)域，各大樓盤加快建設，相比前三年來城南板塊城熟之勢躍然紙上。而城南樓盤最大的價值還是在于它的配套優(yōu)勢，相比其他板塊，未來城南商圈有哪些優(yōu)勢？
林齊華：①在莆田，大家應該知道，新一輪的政府規(guī)劃中，莆田啟動了“一溪兩岸”城市東拓南移的建設方針，確立了以木蘭溪為軸心，以荔園路和天妃路十字交匯樞紐為核心的重點發(fā)展區(qū)域。木蘭溪沿岸將成為莆田主城核心發(fā)展區(qū)的重要組成部分和未來城市發(fā)展主要動力，可是說正榮•財富中心所在的區(qū)域就是莆田未來的市中心。
?、诮洕陌l(fā)展帶來更便捷的交通，木蘭溪板塊匯聚公路、輕軌、公交、高速等多維一體的交通線，成為莆田交通最為暢達的板塊之一。
③在政府政策規(guī)劃下，木蘭溪風光引來商機無限，各大開發(fā)商搶灘進駐，聚集于此。近2-3年一系列大型綜合體項目相繼落地開花，區(qū)域形成了高端商業(yè)、頂級商務寫字樓、國際星級酒店、高端住宅配套集聚的盛況，有效地提高該區(qū)域的投資和商業(yè)價值，區(qū)域前景迅猛增值。
④周邊圍繞三大成熟生活居住區(qū)（南門、體育中心、黃石）。中高尚收入人群聚集，龐大社區(qū)消費，人口密集或白晝人流量較大，需求旺盛。
莆房網：能否介紹一下正榮財富中心項目最新情況？近期頂級SOHO開盤情況如何？
林齊華：①7月19日，正榮•財富中心頂級SOHO首次開盤，便取得了全城熱銷的佳績，在全市成交普遍走低的情況下，給莆田樓市也給投資者注入了一針強心劑。事實證明，無論在任何環(huán)境下，擁有中心地段和頂級配套的優(yōu)質不動產依然堅挺，而經過市場洗牌和格局洗禮，堅持市場導向，堅持以客戶為中心，堅持品質至上的項目一定會脫穎而出，贏得商機。
?、诮酉聛?，我們將會推出熱銷產品SOHO的升級版，22萬㎡頂級購物中心之上的五星級行政公館。這在莆田是十分少有的，樓上辦公居家，樓下就可以享受一站式購物中心所帶來的便利。
莆房網：作為莆田本土最大的房地產開發(fā)企業(yè)，您覺得支撐正榮集團一路走來最大的品牌優(yōu)勢有哪些？它在踐行社會責任方面又做了哪些努力？
林齊華：①作為中國責任地產10強企業(yè)，以幸福作為企業(yè)文化的正榮集團堅守“正品立世”的品質重責，致力于為業(yè)主營造幸福生活的人居體驗。2013年啟動的“老社區(qū)優(yōu)升級”品質提升工程，即是從點滴生活入手，了解居民的生活服務需求，希望通過改善公共空間、公共硬件、居住服務等來營造社區(qū)歸屬感。今年，該項計劃又將溫馨啟動，將正榮的幸福生活持續(xù)升級。
?、?span id="imdjagc" class="Apple-tab-span" style="white-space:pre">歷經16載發(fā)展的全國35強房企，正榮集團不僅早已將社會責任深深根植于企業(yè)文化，深耕公益領域多年，并且在正榮公益基金會這面社會責任大旗之下集結了“愛故鄉(xiāng)計劃”、“橋畔計劃”、“正榮微公益”等多個創(chuàng)新公益項目。正榮集團，發(fā)展16載踐行公益不止，以強烈的社會責任感贏得業(yè)界口碑，并不斷展開在公益事業(yè)上的創(chuàng)新探索，以及專業(yè)化和開放化的自身建設。正榮公益基金會的應運而生，無疑展現了正榮集團整合公益平臺，將公益事業(yè)長久專業(yè)化的決心和信念。
③愛故鄉(xiāng)計劃：讓愛回到故鄉(xiāng)“成為區(qū)域互助社區(qū)建設的探索者”，是正榮公益基金會的公益目標，“愛故鄉(xiāng)計劃”即是緣起于此。目前，愛故鄉(xiāng)計劃在閩贛兩省設有9處試點。
?、?span id="cy2n2th" class="Apple-tab-span" style="white-space:pre">橋畔計劃：為草根公益擺渡夢想?！皹蚺嫌媱潯庇烧龢s公益基金會與北京市西部陽光農村發(fā)展基金會于2011年聯(lián)合發(fā)起，正是中國大陸首個專為草根教育公益組織提供行政經費、組織管理支持的開放性專業(yè)公益支持平臺。
?、?span id="acifqci" class="Apple-tab-span">正榮微公益：無微不至的積極生活方式，正榮微公益通過策劃或支持優(yōu)秀、創(chuàng)新、多元的小型公益項目，搭建公益平臺，鼓勵社會各界人士積極參與公益事業(yè)。
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