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破產(chǎn)之后，商鋪被霸占！莆田一開發(fā)商急壞了！

　　你的，我的，還是開發(fā)商的？

　　一紙騰退通知，揭開小區(qū)產(chǎn)權(quán)“暗傷”。

　　PART 01

　　開發(fā)商破產(chǎn)，商鋪被霸占！

　　近日，莆田涵江“雙洋藍(lán)寶灣”小區(qū)部分沿街店面門口，一張張由開發(fā)商破產(chǎn)管理人張貼的通知，引發(fā)了廣泛關(guān)注。

　　通知大致內(nèi)容為：要求非法占用“雙洋藍(lán)寶灣”商鋪的相關(guān)業(yè)主人員，必須在規(guī)定時間前將商鋪騰空并交還給開發(fā)商。

　　逾期未搬離的物品將被視為遺棄物并清理，占用者需自行承擔(dān)損失，并可能面臨賠償要求、行政處罰乃至刑事責(zé)任。

　　PART 02

　　開發(fā)商沒賣的，不等于業(yè)主自己的

　　從房管局網(wǎng)站上看，項目不少商鋪目前被開發(fā)商抵押了，那么這些開發(fā)商還沒賣出去的商鋪，到底算誰的？

　　現(xiàn)實中，不少業(yè)主乃至業(yè)委會成員，常將“開發(fā)商未售商鋪”與“業(yè)主共有部分”相混淆。事實上，兩者的法律權(quán)屬有著根本區(qū)別。

　　開發(fā)商名下的商鋪，是其公司名下的合法私有財產(chǎn)。無論開發(fā)商經(jīng)營狀況如何，其所有權(quán)都獨立于全體業(yè)主。即使開發(fā)商進(jìn)入破產(chǎn)程序，這些商鋪也屬于破產(chǎn)清算資產(chǎn)范疇，將依法用于清償債務(wù)，業(yè)主無權(quán)主張歸屬。

　　這里需澄清兩個常見誤解：

　　其一，開發(fā)商沒了，商鋪即歸業(yè)主。這實為誤解。開發(fā)商的公司財產(chǎn)與小區(qū)業(yè)主的共有財產(chǎn)，是兩個完全獨立的法律主體。破產(chǎn)清算處置的是開發(fā)商自身的資產(chǎn)（包括這些商鋪），而屬于全體業(yè)主的共有部分（如維修資金、公共收益）并不在此列。

　　其二，商鋪是否計入公攤？住宅公攤面積通常指樓棟內(nèi)的電梯井、樓梯間等公共區(qū)域。而沿街商鋪作為獨立產(chǎn)權(quán)單元，其土地及建造成本獨立核算，擁有單獨產(chǎn)權(quán)證明，其產(chǎn)權(quán)邊界是明確且獨立的。

　　因此，業(yè)委會及業(yè)主的核心關(guān)注點，應(yīng)在于維護(hù)法律法規(guī)明確規(guī)定的共有權(quán)益，例如：確保物業(yè)服務(wù)用房等配套不被挪用，監(jiān)督公共區(qū)域經(jīng)營收益的歸屬與分配，而非將注意力置于開發(fā)商的私有產(chǎn)權(quán)之上。

　　PART 03

　　曾延期交房，小區(qū)問題多多

　　回顧“雙洋·藍(lán)寶灣”的歷程，其今日的產(chǎn)權(quán)糾葛早有伏筆。

　　雖然名字起的是英文No.1諧音，但這似乎并沒有給它和它的業(yè)主帶來任何好運。在當(dāng)初推盤同期，涵江有駿乘等優(yōu)質(zhì)樓盤可選，但是雙洋藍(lán)寶灣還是憑借著地段之利順利搶得一波客戶。

　　只是，2015年前后，涵江雙洋藍(lán)寶灣在交房前夕遭遇停工等諸多問題。如今雖已交房，但小區(qū)管理依舊是業(yè)主一大槽點，部分商鋪被占用，或許是歷史混亂期的后遺癥。

　　值得慶幸的是，經(jīng)過多部門的努力，小區(qū)不少業(yè)主已經(jīng)拿到不動產(chǎn)權(quán)證了，算是不幸中的萬幸。

　　PART 04

　　寫在最后

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