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限價(jià)9500元！萬達(dá)旁！莆田這里迎來第二春

2022-05-14 來源：莆房網(wǎng) 用手機(jī)看

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　　在五月，秀嶼區(qū)繼澳德地塊后，終于在本年度迎來第二次地塊出讓，毛坯限價(jià)9500元/㎡，是秀嶼當(dāng)前最高限價(jià)水平。

　　賣點(diǎn)主要有兩個(gè)：莆田第二個(gè)萬達(dá)旁（預(yù)計(jì)9月30日開業(yè)）、2.0超低容積率..

▲地塊航拍圖

　　地段點(diǎn)評(píng)：

　　地塊的位置處于高鐵新城版塊內(nèi)，臨近秀嶼主城區(qū)，約1公里可以抵達(dá)即將開業(yè)的銅鑼灣萬達(dá)廣場，經(jīng)過一個(gè)紅綠燈就可以進(jìn)入秀嶼城區(qū)，基于地段優(yōu)勢，后期地塊項(xiàng)目的配套通過5-8分鐘的時(shí)間成本就可以完成獲取，生活相對是便利的。

　　但目前地塊所在秀嶼新城尚處于開發(fā)初期，周邊待拆遷民房仍然較多，在建設(shè)階段內(nèi)，項(xiàng)目宜居程度就會(huì)偏弱。長遠(yuǎn)發(fā)展角度看，當(dāng)前集中進(jìn)行的高鐵新城核心開發(fā)，布局了多所學(xué)校、住宅等功能，未來完善后會(huì)形成一個(gè)全新的城市生活區(qū)，但周期基本會(huì)拉的比較長，地塊除了現(xiàn)有的臨城優(yōu)勢，其他的機(jī)遇就需要等。

微信圖片_20220514174053.png

橫著看，更震撼！

　　1. 地塊格局

　　從地狀看，清塘大道北側(cè)地塊十二整體是非常規(guī)則的，呈長方形，面寬較大進(jìn)深短，后期有利樓棟布局，當(dāng)前地塊已經(jīng)凈地。四周除清塘大道外，其他都有規(guī)劃道路包圍。

▲地塊航拍圖

▲地塊規(guī)劃圖

　　2. 規(guī)劃評(píng)估

　　清塘大道北側(cè)地塊十二總占地約79.17畝，體量偏大，設(shè)置容積率較低僅2.0，后期可打造成超低密小高層社區(qū)，限高45米即最高15層。需配建至少100㎡的鄰里商業(yè)。

　　清塘大道北側(cè)地塊十二最大建筑面積105558.04㎡，起拍樓面價(jià)約2690.46元/㎡，最高樓面價(jià)約4016.74元/㎡。

▲地塊航拍圖

　　3. 交通評(píng)估

　　地塊主要近周交通主要圍繞清塘大道、荔港大道、城港大道等城市主干道，交通方面基本除東側(cè)紅綠燈路口外較少出現(xiàn)大擁堵，未來地塊周邊也規(guī)劃了多條支線道路?；诨疖囌疽粠Оl(fā)達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，地塊不僅擁有便利的入城交通條件，城際交通能力也比較強(qiáng)，嶺美街往北直抵火車站、黃石高速路口等，都不需要太多的時(shí)間成本。

▲地塊區(qū)位圖

　　PS拍-2022-06號(hào)地塊 SWOT評(píng)估

　　優(yōu)勢分析：

　　地塊最大的亮點(diǎn)是位置靠近約60萬方的莆田第二座萬達(dá)廣場，約1公里直線距離，后期可以輕松得到大型商超配套，人氣效應(yīng)如果持續(xù)疊加，對項(xiàng)目后期價(jià)值肯定是會(huì)起到正面推動(dòng)作用。

　　地塊同時(shí)接近秀嶼主城區(qū)與土海濕地公園，商業(yè)、教育、休閑配套充足，往返約1-3公里左右，現(xiàn)有生活方面相對便利。

　　地塊所處高鐵新城版塊，作為城市新一輪的核心開發(fā)區(qū)，火車站一帶擁有高量級(jí)的配套規(guī)劃，其實(shí)有地塊西南面莆田市第一醫(yī)院新院區(qū)（規(guī)劃）、北面有毓英學(xué)校（規(guī)劃）以及火車站附近的莆田一中秀嶼校區(qū)（規(guī)劃），地塊所處的版塊擁有很高的發(fā)展?jié)摿?，落地完善后，?xiàng)目價(jià)值也將進(jìn)一步上升。

　　地塊本身規(guī)劃條件較好，不僅地塊格局規(guī)則，而且在容積率2.0的基礎(chǔ)上，后期將擁有優(yōu)質(zhì)的社區(qū)體驗(yàn)，同時(shí)秀嶼當(dāng)前新房供應(yīng)庫存已經(jīng)不足，地塊入市即可很好的補(bǔ)倉，銜接當(dāng)?shù)貏傂孕枨蟆?/p>

▲地塊航拍圖

　　劣勢分析：

　　從開發(fā)角度看，地塊設(shè)置低密2.0、限高15層的同時(shí)，土地發(fā)揮的利用率也會(huì)有所下降，從而導(dǎo)致開發(fā)商的利潤也會(huì)相對縮水。

　　地塊所處的位置近周，仍然處于開發(fā)初期，大量民房還未拆遷，短期建設(shè)周期內(nèi)，會(huì)存在施工粉塵噪音影響，同時(shí)地塊位置在市場認(rèn)知上預(yù)期可能還不足。

　　地塊左側(cè)為此前出讓的商務(wù)用地，現(xiàn)規(guī)劃為華峰研發(fā)基地，且周邊有福能集團(tuán)等辦公場所，南面有規(guī)劃大型醫(yī)院以及生產(chǎn)運(yùn)營中的廠房，這些周邊環(huán)境因素，也會(huì)影響到地塊的居住性能。

　　目前地塊清塘大道沿側(cè)充斥大量二手房，同時(shí)銅鑼灣萬達(dá)廣場雖處于尾盤、但70年產(chǎn)權(quán)帶裝修公寓還在待售，以及還有新盤國投蘭亭雅居，對項(xiàng)目后期銷售存在分流影響。

▲地塊航拍圖

　　機(jī)會(huì)評(píng)判：

　　地塊立足城市重點(diǎn)發(fā)展版塊高鐵新城，且臨近秀嶼主城，掌握價(jià)值進(jìn)階能力和便利生活條件，未來的主要機(jī)遇仍然要寄托在高鐵片區(qū)的發(fā)展情況，按城市副中心定位，高鐵片區(qū)火車站一帶是核心開發(fā)區(qū)，高密度配套布局，一旦完成落地，將極大促進(jìn)版塊資產(chǎn)價(jià)值升級(jí)。

▲地塊航拍圖

　　威脅評(píng)判：

　　當(dāng)前市場低迷是地塊入市的最大威脅，可能也會(huì)造成售價(jià)不及限價(jià)的局面，當(dāng)然一部分原因要?dú)w咎于地塊周圍尚未完全開發(fā)的緣故，市場認(rèn)可不高，后期去化難度就會(huì)再次加大，針對本次拿地，論壇有網(wǎng)友預(yù)測或流拍或國企拿地，可見市場預(yù)期仍然不足。