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兩年來，莆田樓市走勢(shì)急速翻轉(zhuǎn)，從2017年的一片火熱到2018年的涼意滿滿，市場(chǎng)轉(zhuǎn)變之快讓人瞠目結(jié)舌。在短時(shí)間內(nèi)一躍沖到1.8萬/㎡-2萬/㎡大關(guān)后，莆田樓市限價(jià)隨之到來。不過，就像蘿卜大棒一起上一樣，限價(jià)最多也只是購(gòu)房者的一味安慰劑，并不能改變莆田房?jī)r(jià)站穩(wěn)高價(jià)的事實(shí)。
限價(jià)后莆田房?jī)r(jià)仍然高于上個(gè)周期
莆田這一輪房?jī)r(jià)上漲始于2016年國(guó)慶。就在2016年6月底，聯(lián)發(fā)莆田電商城二期開盤起價(jià)還是7588元/㎡，萬科七期在2016年國(guó)慶時(shí)候的均價(jià)也才在9500元/㎡左右。從2016年年底開始特別是到了2017年之后，莆田房?jī)r(jià)就開始了一路狂奔，2017年第二季度，多次土地拍賣高樓面價(jià)的出現(xiàn)，使得從市區(qū)到涵江，各個(gè)開發(fā)商憑借這一波上漲迅速去化。
中國(guó)樓市向來是一個(gè)政策市，房?jī)r(jià)又是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的大事，每一點(diǎn)變動(dòng)都會(huì)引來輿論強(qiáng)烈反彈。雞血過后剩下的只有一地雞毛！伴隨著莆田房?jī)r(jià)蒙眼狂奔的，是莆田樓市各種調(diào)控措施的出臺(tái)，從市場(chǎng)環(huán)境整治、公積金、房貸利率到限價(jià)措施，地方主管部門想要按住房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭的意圖毋庸置疑。甚至在今年7月份，莆田樓市精準(zhǔn)調(diào)控措施中更是為未來3年房?jī)r(jià)設(shè)定調(diào)控目標(biāo)。
直到現(xiàn)在，樓市調(diào)控的目的仍然只是穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而不是讓房?jī)r(jià)下降。莆田房?jī)r(jià)再怎么調(diào)控和限價(jià)，最終也是比上一個(gè)周期的價(jià)格來得高。今年，莆田市區(qū)多個(gè)限價(jià)樓盤價(jià)格在1.4-1.6萬/㎡左右，而在2016年國(guó)慶之前的上一個(gè)周期，莆田市區(qū)樓盤賣到1.3萬/㎡已經(jīng)算是天價(jià)。高昂的土地成本已經(jīng)不可更改的，即使有限價(jià)加持，莆田房?jī)r(jià)也將是高于上個(gè)周期。
莆田房?jī)r(jià)已經(jīng)透支未來上漲空間
物以稀為貴，供求關(guān)系決定商品價(jià)格。莆田房?jī)r(jià)近兩年來所呈現(xiàn)的完全是非理性上漲，先是人為控制土地出讓節(jié)奏，緊接著就是土地市場(chǎng)上僧多粥少、一片哄搶，而地價(jià)的暴漲也刺激了房?jī)r(jià)的跳躍式上漲。在沒有重大利好支撐的前提下，莆田房?jī)r(jià)已經(jīng)提前透支了未來幾年的上漲空間。
支撐一個(gè)城市房?jī)r(jià)的無非就是人口、經(jīng)濟(jì)和城建等因素。雖然莆田近幾年來戶籍人口總數(shù)略微有上漲，但是只要是中產(chǎn)以上有點(diǎn)眼光的人，都想著把孩子送出去，以后能夠留在福州廈門等省內(nèi)重點(diǎn)城市生活。大城市的虹吸效應(yīng)，也造成了莆田高素質(zhì)人口的不斷外流。另外，2018年，雖然在佛教論壇的帶動(dòng)下，莆田城建迎來了翻天覆地變化的一年，但更多只是集中于莆田西板塊，類似城北等高房?jī)r(jià)地區(qū)，并沒有出現(xiàn)重大政策利好。而至于經(jīng)濟(jì)方面，包括鞋服、金銀在內(nèi)的莆田傳統(tǒng)支柱產(chǎn)業(yè)，亦同樣受到全國(guó)整體經(jīng)濟(jì)下滑的影響，大部分人只能勉強(qiáng)保本，能夠盈利則是少之又少。
從2017年底開始，莆田市區(qū)多個(gè)高樓面價(jià)地塊陸續(xù)面市，不過在市場(chǎng)中的受歡迎程度較為一般。目前購(gòu)房者對(duì)于市區(qū)房?jī)r(jià)的認(rèn)可臨界點(diǎn)在1.6萬/㎡左右，只要過了這一臨界點(diǎn)，購(gòu)房者在選房時(shí)候可能就要猶豫再三。而在度過了房?jī)r(jià)上漲初期的恐慌之后，購(gòu)房者也已經(jīng)回歸理性，市場(chǎng)仍需時(shí)間來消化莆田房?jī)r(jià)2萬/㎡這一事實(shí)。
