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今年前三季度，莆田房地產(chǎn)市場呈“一穩(wěn)二降三升”態(tài)勢，“一穩(wěn)”即各月份商品住房價格總體保持穩(wěn)定；“二降”是低價房源不斷趨少和部分高價房源尚未銷售等原因，商品房銷售網(wǎng)簽面積下降，另外市本級土地供應量價齊降；“三升”是在上年度土地供應充足（1633.35畝）、今年市政府86號文件嚴控土地供而未建和各類捂盤惜售下，商品房新開工面積、房地產(chǎn)完成投資、商品房批準預售面積三個指標同比上升。具體運行形勢分析如下：
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資方面
1、商品房新開工面積持續(xù)上升。
在上年度土地供應充足和今年市政府嚴控土地供而未建推進下，今年前三季度全市商品房新開工面積同比持續(xù)上升。1-9月份全市各類商品房施工面積為2133.22萬m2，較去年同期比增2.31%，增幅較上半年（-2.85%）回升5.16個百分點；其中新開工面積325.13萬m2，同比上升82.73%，增幅較上半年（30.47%）上升52.26個百分點。新開工商品房面積從季度看，第一季度新開工104.98萬㎡，第二季度65.69萬㎡、第三季度154.46萬㎡，第三季度新開工面積明顯增加。
從各縣區(qū)新開工房地產(chǎn)項目看，荔城、北岸去年新開工項目少基數(shù)低，今年與之同比大幅上升；其他縣區(qū)也都有不同幅度的上升。新開工面積較大的項目有保利城林語溪、恒大悅府、碧桂園?鉑悅府、正榮國領、國湄領秀、永鴻文化城等。各縣區(qū)具體為荔城區(qū)81.25m2，比增377.66%；城廂區(qū)46.45萬m2，比增9.09%；涵江區(qū)94.26萬m2，比增37.39%；秀嶼區(qū)30.43萬m2，去年同期為0；北岸22.30萬㎡，比增245.74%；仙游縣50.44萬m2，比增12.75%。
2、房地產(chǎn)完成投資持續(xù)回升。
隨著商品房新開工面積的持續(xù)上升，房地產(chǎn)投資扭轉(zhuǎn)了一季度（-31.48%）下降態(tài)勢，保持持續(xù)回升趨勢。1-9月，全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資209.99億元，較去年同期（202.61億元）比增3.64%，增幅較上半年（0.42%）繼續(xù)回升3.22個百分點。其中第一季度投資42.51億元，第二季度75.42億元，第三季度92.06億元，可見第三季度完成投資因同期新開工項目的明顯增加而明顯上升。
從各縣區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況看（按項目屬地統(tǒng)計原則），除了荔城和北岸首次新開工項目減少土地購置費下降影響房地產(chǎn)投資比降外，其他縣區(qū)都有不同幅度的上升。其中荔城區(qū)47.79億元，比降18.56%；城廂區(qū)62.64億元，比增13.68%；涵江區(qū)62.26億元，比增23.93%；秀嶼區(qū)6.91億元，比增216.97%；北岸3.47億元，比降65.88%；仙游縣26.92億元，比增24.92%。
二、商品房供求關系方面
1、批準預售面積增幅上升。
隨著新開工面積增加和市政府文件嚴控各類捂盤惜售行為，商品房批準預售面積隨之上升。1-9月份全市商品房批準預售面積273.02萬m2，較去年同期比增16.56%，增幅較上半年（0.76%）上升15.80個百分點；其中批準商品住房面積223.04萬m2，比增13.69%，增幅與上半年（6.42%）上升7.27個百分點。按季度分，第一季度批準預售90.64萬㎡（其中商品住房64.69萬㎡）；第二季度商品房預售面積76.34萬㎡（其中商品住房66.69萬㎡）；第三季度商品房預售面積106.04萬㎡（其中商品住房91.66萬㎡），可見第三季度在精準調(diào)控防控捂盤惜售措施下，申辦預售許可面積明顯增加。
從各縣區(qū)批準預售面積看，除了秀嶼、仙游今年新開工項目中多數(shù)未辦預售許可影響批準預售面積比降外，其他區(qū)域都有明顯的上升。具體為荔城94.03萬㎡，比增91.31%；城廂62.33萬㎡，比增45.22%；涵江39.53萬㎡，比增67.64%；北岸15.68萬㎡，比增625.93%；秀嶼12.49萬㎡，比降55.77%；仙游48.96萬㎡，比降44.46%。
2、商品房銷售網(wǎng)簽面積比降
由于去年各縣區(qū)去庫存銷售基數(shù)較高，今年低價房源明顯減少和一些高價房源尚未網(wǎng)簽銷售等因素，全市商品房銷售網(wǎng)簽數(shù)據(jù)同比下降。據(jù)商品房買賣合同網(wǎng)簽系統(tǒng)統(tǒng)計，前三季度全市商品房銷售面積為214.54萬m2，其中商品住宅175.76萬m2。
商品房網(wǎng)簽面積按季度分：一季度74.8萬㎡，二季度74.13萬㎡，三季度65.61萬㎡；按月份分，1-9月份分別為：15.87萬㎡、25.86萬㎡、33.47萬㎡、23.83萬㎡、20.8萬㎡、30.26萬㎡、20.28萬㎡、29.33萬㎡、17.69萬㎡。
從各縣區(qū)銷售情況看，受上年度基數(shù)較高等因素影響，同比呈現(xiàn)下降。具體為荔城區(qū)49.67萬m2，比降27.50%；城廂區(qū)40.04萬m2，比降20.95%；涵江區(qū)46.94萬m2，比降29.61%；秀嶼區(qū)15.45萬m2，比降58.53%；北岸10.52萬m2，比降25.23%；仙游縣51.92萬m2，比降40.29%。
3、各月份住房均價基本平穩(wěn)。
由于低價房源減少銷售大幅下降，高價房源成為今年的主要銷售對象，導致今年商品住房銷售均價與去年同期相比上升；同時在房地產(chǎn)市場政策調(diào)控下，今年各月份住房銷售均價總體保持平穩(wěn)。從商品房買賣合同網(wǎng)簽價格統(tǒng)計，1-9月全市商品房銷售均價為9831元/M2，比增17.75%；其中商品住房均價為9869元/M2，比增21.92%。商品住房銷售均價按月份分，1-9月分別為9558元/㎡、10430元/㎡、9417元/㎡、10159元/㎡、9584元/㎡、9595元/㎡、10201元/㎡、10576元/㎡、10277元/㎡，總體保持平穩(wěn)態(tài)勢。
商品住房均價按區(qū)域分，除仙游縣基本持平外，市本級各區(qū)域都呈不同幅度的上升。其中荔城區(qū)12775元/M2、比增19.24％；城廂區(qū)14328元/M2、比增18.58％；涵江區(qū)9480元/M2、比增20.44％；秀嶼區(qū)6615元/M2、比增22.73％；北岸5579元/M2、比增9.95％；仙游縣6065元/M2、比降0.99％。
4、房地產(chǎn)庫存面積有所增加。
由于商品房批準預售面積多于銷售面積，房地產(chǎn)庫存隨之增加。今年前三季度，我市商品房供銷比為1：0.88，其中商品住房供銷比亦為1:0.88。1-9月全市新增商品房庫存面積32.45萬㎡，其中商品住房增加26.48萬㎡、商業(yè)減少0.16萬㎡、辦公增加3.90萬㎡；商品房庫存去化周期增加1.17個月，其中商品住房增加1.09個月、商業(yè)減少0.08個月、辦公增加2.89個月。
截止9月末，全市商品房庫存面積384.49萬㎡，去化周期14個月。其中住宅229.77萬㎡、去化周期9個月；商業(yè)104.00萬㎡、去化周期51個月；辦公49.03萬㎡、去化周期36個月。除了商品住房庫存處于合理區(qū)間外，商業(yè)和辦公庫存量仍然較高。
5、二手房成交面積同比上升。
市本級受一手商品房價位較高、仙游縣受一手商品房房源大幅減少影響，市、縣二手房市場交易都較為活躍，增幅也明顯上升。1-9月份全市二手房成交面積92.15萬M2，比增35.87%；其中二手住房交易面積69.94萬M2，比增15.99%。二手房成交面積按季度分，第一季度21.36萬㎡，第二季度22.16萬㎡，第三季度48.63萬㎡。
按區(qū)域分，市本級二手房成交75.09萬m2，比增33.80%（其中二手住房53.96萬m2，比增9.88%）；仙游縣成交17.06萬m2，比增45.81%（其中二手住房15.98萬m2，比增42.81%）。
三、土地及金融信貸方面
1、市本級土地供應量價齊降。
因土地征遷滯后等原因，今年市本級經(jīng)營性房地產(chǎn)用地多數(shù)難以按預定供地計劃進行序時出讓，供應數(shù)量同比明顯下降，影響全市土地出讓比降。1-9月全市通過拍賣新供應經(jīng)營性房地產(chǎn)用地24宗56.80公頃（合852.00畝），較去年同期（1106.10畝）比降22.97%；總價款424535萬元，同比減少58.05%。
從季度看，第一季度供應經(jīng)營性房地產(chǎn)用地7宗18.73公頃，第二季度供應9宗14.74公頃，第三季度供應8宗23.33公頃，第三季度供地較前二季度略多些。
按區(qū)域分，莆田供地11宗34.60公頃（合519畝）、比降41.80%，總價款305160萬元，平均每畝588萬元，比降43.68%，地價明顯下降原因是去年所供地塊以中心城區(qū)為主地價高，今年地塊多為城區(qū)周邊，拍賣樓面地價又受限制；仙游供地13宗22.2公頃（合333畝）、比增55.35%，總價款119375萬元，平均每畝358萬元，比降5.29%。
2、房地產(chǎn)各項貸款增速平穩(wěn)。
截至8月末，全市房地產(chǎn)各項貸款余額643.85億元，同比增長15.84%，增速比5月末小幅上升0.22個百分點；今年新增52.21億元，同比多增0.19億元。房地產(chǎn)各項貸款余額占全市本外幣貸款余額的比重為34.13%，同比提高2.67個百分點。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款同比下降。截至8月末，全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額77.77億元，同比下降5.95%，今年減少4.07億元，同比少減11.09億元。其中：地產(chǎn)開發(fā)貸款（即:政府土地儲備機構(gòu)貸款）同比下降38.42%，住房開發(fā)貸款余額同比小幅增長0.61%。
個人住房貸款穩(wěn)中放緩。截至8月末，全市個人住房貸款余額529.12億元，同比增長21.25%，增速比5月末下降2.9個百分點；今年新增56.74億元，同比少增7.44億元。其中，新建房貸款余額476.87億元，同比增長18.9%；再交易房貸款余額52.25億元，同比增長47.99%。受樓市調(diào)控政策影響，商業(yè)銀行提高房貸利率，限制房貸最高額度，嚴查首付款來源，從嚴認定二手房價值，收緊一手房放款等影響增速。（莆田市住房和城鄉(xiāng)建設局 陳志強）
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