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再次熱搶？5.1億起！玉湖新地塊來(lái)了坂頭西地塊流拍后，莆田城區(qū)黃金溪岸線的東邊又迎來(lái)了新地拍賣，期待已久的玉湖埭里地塊二，較比上次荔浦地塊三（聯(lián)發(fā)正榮玉湖天境），本次限價(jià)調(diào)高500元/平。
自2021年8月，281家房企會(huì)獵荔浦地塊三后，玉湖已超過(guò)8個(gè)月沒(méi)有新地出讓，空窗期比較長(zhǎng)，市場(chǎng)需求也在一邊積攢。對(duì)于近三年的玉湖新房市場(chǎng)，都可以用熱銷來(lái)形容，當(dāng)然這里的熱銷是相對(duì)的。
玉湖為什么受歡迎？賣點(diǎn)都集中在濱溪生態(tài)景觀。只要地塊視野角度越稀缺，有錢人就越喜歡，昔日大唐玉湖印象就是個(gè)鐵打的案例。
這次會(huì)輪到“埭里地塊二”嗎？畢竟前溪后湖的位置也相當(dāng)難得。
▲地塊航拍圖
地段點(diǎn)評(píng)：
埭里地塊位于玉湖新城的南部埭里片區(qū)，南面臨木蘭溪，北面靠近千畝內(nèi)湖\環(huán)湖公園，東面規(guī)劃體育公園\運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，在地段上，集合了玉湖更多視覺(jué)維度的宜居景觀優(yōu)勢(shì)，位置是十分難得的。同時(shí)其相對(duì)中部的位置，后期通過(guò)玉湖路直抵正榮財(cái)富中心，或者經(jīng)濱溪北路抵達(dá)豐閬園（在建）都是比較便利。
目前埭里一帶仍在開發(fā)當(dāng)中，大概需要3-5年建設(shè)周期才能初步完善，而“大型商綜體+臨溪”的優(yōu)勢(shì)，是能夠給予埭里片區(qū)更高的后期價(jià)值，但必須建立在市政完善的基礎(chǔ)上。
當(dāng)下玉湖所剩商住地存量已經(jīng)不多，埭里地塊二的地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)必會(huì)吸引相當(dāng)一部分的購(gòu)房人群。
橫著看，更震撼！
1. 地塊格局
從地狀看，埭里地塊二整體比較方正，也已完全凈地，開發(fā)商拿地布局是比較便利的，幼兒園在地塊東南角，高層住宅平面布局呈“L”形，周邊環(huán)繞木蘭溪、玉湖內(nèi)湖、兩館一宮、環(huán)湖公園等多重景觀文化資源。
▲地塊航拍圖
2. 規(guī)劃評(píng)估
埭里地塊二總占地約30.7畝，除去6畝地用于幼兒園（9班）建設(shè)后，住宅部分僅有24畝上下，體量還是很小的，其次住宅部分容積率高達(dá)4.0，基本與高端盤無(wú)緣，購(gòu)房者買入需要注意樓層和樓棟選擇，頭排樓棟視野應(yīng)該是不錯(cuò)的。
住宅部分地塊A建筑限高120米，大約40層，地塊預(yù)計(jì)可建設(shè)6棟左右的高層住宅，商業(yè)方面基本是標(biāo)配了，需要配建建面不低于100㎡的零售商業(yè)。
埭里地塊二最大建筑面積71649.375㎡，起拍樓面價(jià)約7117.99元/㎡，最高樓面價(jià)約10551.38元/㎡。
▲地塊航拍圖
▲地塊航拍圖
3. 交通評(píng)估
地塊主要近周交通主要圍繞玉湖路、濱溪北路出行，隨著玉湖新一輪的路網(wǎng)鋪設(shè)規(guī)劃駱駝，版塊西部交通線也將逐步完善，那么項(xiàng)目后期可以通過(guò)天妃路、尚濟(jì)街兩條主干道進(jìn)入主城區(qū)，整體交通相對(duì)靈活，除了主干道路口外，其他出行路段堵車可能性不大。
▲地塊區(qū)位圖
PS拍-2022-07號(hào)地塊
SWOT評(píng)估
優(yōu)勢(shì)分析：
1、地塊最大的價(jià)值點(diǎn)集中在南臨木蘭溪，北接千畝內(nèi)湖，正前方規(guī)劃學(xué)校，系低層建筑物，給予項(xiàng)目更多南面視野空間，且擁有體育公園（規(guī)劃）、環(huán)湖公園等兩大生活休閑區(qū)，從生態(tài)景觀、城市休閑上都有較高的價(jià)值體現(xiàn)。
2、地塊相比玉湖東部生活區(qū)，埭里地段更接近正榮財(cái)富中心，由玉湖路2期向西不足1公里，有大型商綜體傍身，在生活功能、資產(chǎn)價(jià)值上雙面加碼。
3、雖然當(dāng)前市場(chǎng)需求相對(duì)萎靡，但地塊所處的玉湖版塊，已長(zhǎng)達(dá)8個(gè)月無(wú)新盤供應(yīng)，且2018年后玉湖南面能瞰溪的地塊一度缺失，基于這個(gè)現(xiàn)狀，大概率是有能力吃掉相當(dāng)一部分玉湖意向需求。
4、地塊體量較小，僅30畝左右，綜合周邊生態(tài)景觀、教育、商業(yè)等資源優(yōu)勢(shì)，項(xiàng)目入市后賣點(diǎn)較多，后期的控盤風(fēng)險(xiǎn)也并不高。
▲地塊航拍圖
▲地塊航拍圖
劣勢(shì)分析：
1、地塊一需設(shè)置零售商業(yè)不小于100㎡，且需建用地面積約 4050.01㎡的9班幼兒園，建設(shè)成本增加，影響開發(fā)商利潤(rùn)。
2、地塊住宅部分，即地塊A容積率高達(dá)4.0，密度偏高，且限高120米，可建40層的超高層住宅，那么后期低層的采光視野性能將會(huì)減弱。
3、地塊占地僅約30畝，社區(qū)內(nèi)部空間規(guī)劃受限，同時(shí)地塊東南角、地塊正南側(cè)規(guī)劃幼兒園、學(xué)校，存在一定校園噪音，低層更為明顯。
4、目前地塊四周新盤競(jìng)品雖僅有聯(lián)發(fā)保利禧悅，但玉湖的大量二手房、安置房仍然會(huì)給項(xiàng)目后期帶來(lái)一定沖擊，往年玉湖一二手房倒掛相對(duì)嚴(yán)重，不過(guò)今年隨著市場(chǎng)二手房交易量的普遍下滑，多數(shù)房東在談價(jià)空間也有進(jìn)一步放下，中低層16000-18000元/平的房源數(shù)量有所增加，對(duì)地塊后期銷售存在分流影響。
▲地塊航拍圖
機(jī)會(huì)評(píng)判：
地塊的后期價(jià)值，主要還是建立在木蘭溪、內(nèi)湖雙景觀優(yōu)勢(shì)上，當(dāng)然沒(méi)有遮擋的高層房源自然會(huì)更加吃香，且玉湖從近年來(lái)的市場(chǎng)表現(xiàn)仍然是不遜于其他版塊，潛在的需求相對(duì)要高，追崇瞰溪房源的改善族確實(shí)有不少。
如果從更加宏觀的角度看，就是未來(lái)木蘭溪南岸的全面開發(fā)，日前821街南伸大橋兩側(cè)規(guī)劃工人文化宮、市婦聯(lián)，以及荔城區(qū)服務(wù)中心規(guī)劃落地陽(yáng)城村，一系列信號(hào)表明，莆田城市長(zhǎng)期發(fā)展方向是會(huì)向南岸跨越的，對(duì)玉湖或地塊項(xiàng)目都是利好的，但周期一定很長(zhǎng)。
▲地塊航拍圖
威脅評(píng)判：
針對(duì)埭里地塊二，主要的是市場(chǎng)威脅有兩點(diǎn)：一當(dāng)前仍相對(duì)低迷的市場(chǎng)，不論新房市場(chǎng)或二手房，亦或者土地市場(chǎng)，莆田第一季度表現(xiàn)不佳，官方數(shù)據(jù)顯示二手房成交更是大幅下滑，需求沒(méi)有完全釋放，入市銷售可能就會(huì)是一場(chǎng)持久戰(zhàn)。
二正在拋售的平價(jià)二手房源，不僅有富力、萬(wàn)科一帶的低層房源，也包括安置房，湖濱小區(qū)、張鎮(zhèn)水鄉(xiāng)等1.3-1.4萬(wàn)/平的價(jià)格，這對(duì)剛需是更有誘惑力的。
▲地塊航拍圖
▲地塊航拍圖
周邊配套：
生活資源：正榮財(cái)富中心、環(huán)湖公園、木蘭溪跑道、兩館一宮、豐閬園（在建）、體育公園（在建）等
教育資源：荔城第四實(shí)小、小學(xué)（規(guī)劃）、中山中學(xué)荔浦校區(qū)、礪志學(xué)校、麟峰小學(xué)木蘭校區(qū)等。
PS拍-2022-07號(hào)等地塊
建發(fā)融創(chuàng)丨和鳴蘭溪2025-11-18
聯(lián)發(fā)嘉和府2025-11-26
聯(lián)發(fā)建發(fā)御湖2025-11-30
保利瑧悅2025-11-03
聯(lián)發(fā)君領(lǐng)天璽2025-11-11
