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“涵江城區(qū)南部多久沒出讓新地了？”
“距離上一次已經(jīng)是 2020年恒冠拿下的蘇墩地塊（恒冠文昌府），周邊綠地朝暉等項(xiàng)目經(jīng)過一年多去化，基本接近尾聲。”
2021年涵江一度成為莆田外圍供地的焦點(diǎn)區(qū)域，開發(fā)商輪番上陣拿地后，純新盤量驟增至6個(gè)，盤面雖然拉得很大，但新盤主要分布在涵江城區(qū)中北部，城區(qū)南部卻并沒有多少存量。
這次白塘湖片區(qū)限價(jià)10000元/平的新浦地塊一會(huì)是新機(jī)會(huì)嗎？三江口和白塘的置業(yè)人群會(huì)就近選擇嗎？今天來認(rèn)真看下這塊地。
▲地塊航拍圖
地段點(diǎn)評：
PS拍-2021-29號地塊位于涵江城區(qū)南部，北側(cè)相鄰南環(huán)城路，屬于莆田強(qiáng)產(chǎn)興城重點(diǎn)片區(qū)-白塘湖單元片區(qū)，背靠涵江資源豐富的老城區(qū)，同時(shí)地處木蘭溪下游，地塊四周水系發(fā)達(dá)并貫通白塘湖公園，南面擁有交匯式濱溪景觀。
目前地塊近周尚未完全開發(fā)，配套人氣也比較缺失。根據(jù)規(guī)劃，涵江近階段重心方向?yàn)槟媳彪p翼發(fā)展，未來地塊的潛力如何，則很大一部分要依托南部“白塘湖片區(qū)”的開發(fā)。
橫著看，更震撼！
1. 地塊格局
從地狀看，地塊成梯形狀，整體寬度較大，目前地面已完成凈地。地塊東側(cè)為塘頭河，南側(cè)為濱海路和河道，西側(cè)為小溪流-蘇墩河，南側(cè)為南環(huán)城路。
▲地塊航拍圖
2. 規(guī)劃評估
地塊體量約82畝，可做中大型社區(qū)，總?cè)莘e率＞1.0且≤2.4，建筑密度相對較低，居住舒適度會(huì)提高，可規(guī)劃建造9-12棟高層住宅。地塊需設(shè)置建面不小于1800㎡的鄰里商業(yè)和最低4800㎡的幼兒園，同時(shí)限高60米，約20層小高層，且要求樓棟高度呈現(xiàn)“中部高，兩側(cè)低”的高度布局。地塊最大建筑面積132103.368㎡，起拍樓面價(jià)約2702元/㎡，最高樓面價(jià)約4004元/㎡。
▲地塊航拍圖
▲規(guī)劃效果圖
3. 交通評估
地塊主要交通線是南環(huán)城路和三江街，道路日常整體不斷擁堵，往西通過莆涵大道約7.7公里進(jìn)入莆田城東，項(xiàng)目北側(cè)道路可直接掉頭行駛，不需要繞遠(yuǎn)路，車程約10分鐘走上。北面通過三江街等約5分鐘進(jìn)入涵江老城區(qū)，覆蓋商業(yè)、教育、醫(yī)療等資源配套。
▲地塊區(qū)位圖
PS拍-2021-29號地塊
SWOT評估
優(yōu)勢分析：
1、地塊地處木蘭溪下游支流交匯點(diǎn)，且前方無高層建筑，視野廣闊，未來小區(qū)高層可以享受頭排濱溪景觀，同時(shí)近海地段也會(huì)有較強(qiáng)的風(fēng)級，搭配“中高兩邊低”的建筑布局，在視野、通風(fēng)和采光方面都會(huì)比較好。
2、地塊坐落白塘湖片區(qū)東部，作為涵江南重點(diǎn)開發(fā)片區(qū)，未來這里將結(jié)合天然大型淡水湖地利優(yōu)勢，打造集景觀、文化、商務(wù)、旅游、住宅、生態(tài)為一體的城市新名片，2020年已啟動(dòng)征遷改造，片區(qū)涉及白塘陳橋、集奎等9個(gè)村，體量和規(guī)劃藍(lán)圖都值得被看好。
3、地塊近周目前在售樓盤多數(shù)處于尾盤狀態(tài)，地塊坐落白塘鎮(zhèn)和三江口交匯點(diǎn)，入市后能夠銜接本地的置業(yè)需求，同時(shí)根據(jù)涵江區(qū)人民政府函，購置新浦地塊一購房者落戶后，子女小學(xué)可就讀涵江區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，學(xué)區(qū)價(jià)值加持。
4、地塊以2.4容積率建造，將提升社區(qū)生活的舒適度，附帶商業(yè)+幼兒園，擁有基礎(chǔ)的生活條件。
▲地塊航拍圖
▲地塊航拍圖
劣勢分析：
1、地塊需設(shè)置建面不小于1800㎡的鄰里商業(yè)和建面最低4800㎡（12班）的幼兒園，同時(shí)設(shè)置2.4容積率，開發(fā)商利潤有所縮減。
2、地塊目前雖然處于白塘湖版塊，但區(qū)域開發(fā)尚未完全啟動(dòng)，拆遷改造體量龐大勢必考量地方財(cái)政，規(guī)劃藍(lán)圖需要更長周期才能完成。
3、地塊位于主干道南環(huán)城路沿側(cè)，后期入住存在一定的噪音影響，前后方有廠房、廟等，對購房者置業(yè)有一定影響，且前方河道匯入點(diǎn)，水質(zhì)相對渾濁，景觀性有打折扣。地塊周邊多為低層民房，高層住宅較少，近周500米生活配套缺失，人氣不高，同時(shí)版塊在涵江市場預(yù)期也并不高。
4、目前四周雖競品不多，但自身體量超過80畝，從近2年的周邊新房去化速度看，這個(gè)項(xiàng)目后期即使以9000多的售價(jià)面世，去化周期大概率也會(huì)超過1年，甚至更長。
▲地塊航拍圖
▲地塊航拍圖
機(jī)會(huì)評判：
地塊鄰近老城區(qū)是優(yōu)勢之一，但這并不能決定它未來價(jià)值天花板，潛力需要看城市拓展的方向，區(qū)位價(jià)值翹板主要依托還是白塘湖片區(qū)，擁有本省最大的天然淡水湖，坐臨莆田綠心，聯(lián)接綬溪、木蘭溪，在城市宜居層面確實(shí)比較少見。經(jīng)過綜合規(guī)劃和建設(shè)，可生成一個(gè)旅游生態(tài)文化等多重結(jié)合的城市名片，這就是地塊的機(jī)會(huì)所在。
▲地塊航拍圖
▲地塊航拍圖
威脅評判：
地塊目前周邊價(jià)格在萬元大關(guān)左右，而且近2年沒有很明顯的漲幅，國際商貿(mào)城片區(qū)的保利、正榮項(xiàng)目目前還有余量房源在售，區(qū)位相對更靠近城東，如果項(xiàng)目后期價(jià)格優(yōu)勢不明顯，容易造成客戶分流。
▲地塊航拍圖
▲地塊航拍圖
周邊配套：
生活資源：涵江老城區(qū)、三江街沿街商業(yè)、水韻城、萬嘉廣場、鳳凰百貨等
教育資源：涵江區(qū)實(shí)驗(yàn)幼兒園、莆田第六中學(xué)、青璜中學(xué)、涵江區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、集奎小學(xué)等
PS拍-2021-29號地塊
