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刺激！8年造一座城限價(jià)近1.2萬(wàn)！莆田環(huán)水住宅地又要搖號(hào)？

2021-06-11 來(lái)源：莆房網(wǎng) 用手機(jī)看

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　　進(jìn)入2021年后，涵江市場(chǎng)迎來(lái)集中的土地供應(yīng)，樓市熱潮再次席卷而來(lái)，正榮、建發(fā)、海倫堡先后問(wèn)鼎雪津片區(qū)，同時(shí)保持了連續(xù)封頂搖號(hào)成交。6月再出優(yōu)質(zhì)地，涵江興涵水都地塊二十九即將再戰(zhàn)涵江。這一次，會(huì)不會(huì)繼續(xù)封頂搖號(hào)呢？

▲地塊航拍圖

　　在2017年11月1日，涵江興涵水都地塊二十九當(dāng)初規(guī)劃自持人才公寓，華佳彩拿地退地后，再次拍賣。該地塊位于融創(chuàng)玖溪大觀隔壁，三面環(huán)水，毗鄰河濱、西河、湖心島三大公園，主出入口六一西路，區(qū)域周邊聚集涵江區(qū)第四實(shí)驗(yàn)小學(xué)、12年制國(guó)際學(xué)校、沃爾瑪商圈、華永商圈、涵江醫(yī)院等生活配套，十分方便。

　　2013年3月7日，華永天瀾城率先入駐興涵水都片區(qū)，房?jī)r(jià)約在4000元/平米，隨后保利深耕興涵水都片區(qū)，至今保利城已開發(fā)到九期，一座新城逐步走向成熟。作為區(qū)域開發(fā)落幕前的一幅優(yōu)質(zhì)地，大概率將受到房企爭(zhēng)奪。

▲地塊航拍圖

　　地段點(diǎn)評(píng)：

　　PS拍-2021-09號(hào)興涵水都地塊二十九，坐落興涵水都片區(qū)以東部，依托六一西路直聯(lián)塘北商業(yè)成熟區(qū)，形成既有水系宜居且現(xiàn)行生活便利的社區(qū)優(yōu)勢(shì)，隨著自身區(qū)域配套的加碼投入，如西部涵江實(shí)小分校（區(qū)第四實(shí)驗(yàn)小學(xué)）、國(guó)際學(xué)校等，地塊價(jià)值也將進(jìn)一步提升。

▲地塊規(guī)劃圖

　　1. 地塊格局

　　該地塊目前已經(jīng)凈地，旁邊紫霞路、鳳陽(yáng)路修建中，地塊形狀相對(duì)規(guī)則，坐北朝南利于布局，體量適中49.28畝，且限高80米（約26層）的純住宅小區(qū)，具備水系景觀、宜居、便利等生活優(yōu)勢(shì)。

▲地塊航拍圖

　　2. 規(guī)劃評(píng)估

　　興涵水都地塊二十九占地32851㎡，規(guī)劃容積率＞1.0且≤2.5，建筑密度≤20%，綠地率＞33%，70年產(chǎn)權(quán)純住宅地塊，根據(jù)限價(jià)條件，拍賣起始價(jià)35900萬(wàn)元，加價(jià)幅度200萬(wàn)元，地價(jià)最高限制價(jià)格為53300萬(wàn)元，即4371元/㎡的起拍樓面價(jià)，最高6489.9元/㎡的樓面價(jià)。

▲地塊航拍圖

　　3. 交通評(píng)估

　　該地塊位于六一西路與香林路交叉口，同時(shí)匯聚六一路、福廈路、香林路、紫霞路、鳳陽(yáng)路、高林街、涵港大道、莆涵大道、濱海大道等交通主干道，路網(wǎng)密度較高，有230、210、228等多線公交車直達(dá)，出行方便。

▲地塊航拍圖

PS拍-2021-09號(hào)地塊

SWOT評(píng)估

　　優(yōu)勢(shì)分析：

　　1、興涵水都進(jìn)入?yún)^(qū)域完善加速階段，商業(yè)、教育配套雖前期進(jìn)展較慢，但目前已有動(dòng)工，區(qū)域成熟化在即。地塊周邊目前尾盤量增多，庫(kù)存不高，該地段此時(shí)入場(chǎng)可銜接市場(chǎng)需求。需求。

　　2、周邊教育資源豐富，有在建封頂?shù)暮瓕?shí)小分校（區(qū)第四實(shí)驗(yàn)小學(xué)）、馬上開工的12年制國(guó)際學(xué)校、莆田十七中、莆田十四、融創(chuàng)玖溪大觀幼兒園等，能夠滿足基本的教育需求。

　　3、交通上，該地塊通過(guò)福廈路或者莆涵大道，10余分鐘可直達(dá)莆田城東。六一西路、涵港大道、高林街、濱海大道、香林路等多條涵江主動(dòng)脈環(huán)繞，出行高效便捷。

　　4、商業(yè)部分，目前可以就近依托華永商圈、隆恒沃爾瑪商圈、商業(yè)城一二期、水韻城、國(guó)貨商圈、永輝商圈等，后期片區(qū)也將擁有商業(yè)配套，貼合業(yè)主的生活購(gòu)物需求。

　　5、興涵水都片區(qū)水系網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，地塊周邊更是三面環(huán)水，生活觀賞性高，且比鄰湖心島公園、百米距離的西河公園、涵江青少年宮，生活休閑一步到位。

▲地塊航拍圖

　　劣勢(shì)分析：

　　1、近年來(lái)，興涵水都均價(jià)普遍保持在1萬(wàn)左右，該地塊雖限價(jià)11980元/平米，受競(jìng)品影響，后期開盤價(jià)可能會(huì)維持在1.1萬(wàn)元/平米左右，開發(fā)商利潤(rùn)相當(dāng)壓縮。

　　2、該地塊最高樓面價(jià)可達(dá)到6489元/平米，初步估計(jì)會(huì)有多家房企爭(zhēng)奪，封頂搖號(hào)幾率較高，開發(fā)成本上可能會(huì)加大。

　　3、地塊周邊雖尾盤較多，但仍對(duì)后期銷售有一定的分流影響，如保利城和悅府、保利林語(yǔ)溪以及商貿(mào)城在售的正榮保利兩大樓盤。

　　4、該地塊南側(cè)7樓以下的房源，將被保利城湖心島二期略微擋住部分視野，或?qū)蛻舻馁?gòu)買心理有所影響。

▲地塊航拍圖

　　機(jī)會(huì)評(píng)判：

　　該地塊擁有相對(duì)醇熟地段、水系宜居、區(qū)域逐步完善等主要顯性價(jià)值。加之周邊商品房庫(kù)存下降，交接市場(chǎng)新需求，后期銷售壓力不大。

▲地塊航拍圖

　　威脅評(píng)判：

　　目前地塊除了新房外，一個(gè)潛在的威脅是周邊的二手房，華永天瀾城、保利城一二期包括安置房，掛牌價(jià)普遍不高。其二，興涵水都雖然區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，但現(xiàn)階段自身仍然是配套功能不足，特別是教育和商業(yè)這兩塊，會(huì)影響到購(gòu)房者的置業(yè)取向。