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違約金7000！莆田一小區(qū)業(yè)主、物業(yè)鬧上法院

　　隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，物業(yè)服務(wù)已走入千家萬(wàn)戶(hù)。目前，荔城區(qū)共有物業(yè)服務(wù)的小區(qū)134個(gè)，由73家物業(yè)企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)。這些物業(yè)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量存在參差不齊，業(yè)主的法律意識(shí)也高低不一，導(dǎo)致物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛案件呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

　　2022年余額不多啦，物業(yè)通知收費(fèi)了，這不有了下邊故事...

　　Part.1

　　四年未入??！莆田物業(yè)該不該交？

　　“感謝法官，讓我們不用來(lái)回奔波就處理好了糾紛！”近日，車(chē)某向荔城區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)處中心工作人員表示了感謝。

　　原來(lái)，車(chē)某是某小區(qū)業(yè)主，2016年5月2日，車(chē)某辦理了房屋交付手續(xù)，但其自接收房屋之日起，僅支付物業(yè)費(fèi)至2017年7月份，截至2021年2月28日共拖欠公攤水電費(fèi)2151.2元，截至2021年3月9日共拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)14474.72元、違約金6917.68元。

　　糾紛發(fā)生后，荔城區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)處中心先行引導(dǎo)當(dāng)事人申請(qǐng)調(diào)解，積極創(chuàng)新調(diào)解方式，將民法典有關(guān)物業(yè)合同的法規(guī)內(nèi)容以短信的形式先行發(fā)送給雙方當(dāng)事人。

　　當(dāng)事人明確表示愿意接受調(diào)解后，中心第一時(shí)間委派特約調(diào)解員調(diào)解。調(diào)解員接收后，立即聯(lián)系了車(chē)某，車(chē)某主張涉案房屋交付至今未進(jìn)行裝飾裝修也未實(shí)際入住，從而對(duì)物業(yè)公司訴求的金額及計(jì)算方式提出了異議，并對(duì)調(diào)解效力存有疑慮。

　　經(jīng)前期充分溝通后，特邀人民調(diào)解員為雙方當(dāng)事人創(chuàng)建了微信聊天群組，通過(guò)線上方式組織物業(yè)公司提供欠繳物業(yè)費(fèi)清單、收費(fèi)明細(xì)等證據(jù)材料，由車(chē)某進(jìn)行確認(rèn)。最終車(chē)某認(rèn)可物業(yè)公司提供的依據(jù)，自愿一次付清調(diào)解的數(shù)額，雙方達(dá)成一致意見(jiàn)，通過(guò)人民法院在線調(diào)解平臺(tái)簽訂了調(diào)解協(xié)議，矛盾糾紛順利化解。

　　Part.2

　　全省首家！荔城區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)處中心

　　去年4月，荔城區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)處中心在拱辰街道張鎮(zhèn)水鄉(xiāng)揭牌成立，據(jù)悉，這是全省首個(gè)物業(yè)糾紛調(diào)處中心，系探索集行政管理、多元調(diào)解、司法裁決、部門(mén)協(xié)同、社會(huì)參與于一體的“一站式”物業(yè)糾紛調(diào)處新模式，依托“四四三”物業(yè)糾紛調(diào)處機(jī)制。

　　【四調(diào)】(人民、行政、司法、行業(yè))銜接”

　　【四維】(政府職能部門(mén)、物業(yè)行業(yè)協(xié)會(huì)、物業(yè)公司、業(yè)主)協(xié)同

　　【三級(jí)】區(qū)級(jí)中心、鎮(zhèn)街分中心、村居工作站)聯(lián)動(dòng)

　　破解物業(yè)糾紛調(diào)解難題，形成立體調(diào)解網(wǎng)絡(luò)，快速有效化解矛盾糾紛，物業(yè)糾紛調(diào)處中心的掛牌運(yùn)行，必將有效保障人民群眾正當(dāng)權(quán)益，提升人民群眾滿意度和幸福感。

　　從成立以來(lái)，荔城區(qū)物業(yè)糾紛調(diào)處中心積極開(kāi)展物業(yè)領(lǐng)域矛盾糾紛訴源治理和多元化解工作，在物業(yè)糾紛發(fā)生時(shí)鼓勵(lì)當(dāng)事人優(yōu)先選擇非訴調(diào)解方式，著力解決物業(yè)管理與服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的重大矛盾糾紛，促進(jìn)社會(huì)面安定穩(wěn)定，取得了一定的成效。（來(lái)源：荔城法院）

　　Part.3

　　7大誤區(qū)！保證您不會(huì)和物業(yè)吵架

　　1、沒(méi)住或者沒(méi)裝修不交物業(yè)費(fèi)

　　正解：我國(guó)法律沒(méi)有明確規(guī)定空置房屋無(wú)需交納物業(yè)費(fèi)，相反《物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條第二款：“已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納”的規(guī)定，實(shí)際上認(rèn)可了空置房屋也應(yīng)交納物業(yè)費(fèi)。

　　按照《民法典》：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費(fèi)”及《物業(yè)管理?xiàng)l例》：“業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用”的規(guī)定，原則上空置房屋仍要交納物業(yè)費(fèi)，因?yàn)槲飿I(yè)合同普遍以接房日期或約定日期開(kāi)始計(jì)收物業(yè)費(fèi)，并不以入住日期起算物業(yè)費(fèi)。

　　2、從什么時(shí)間開(kāi)始計(jì)收物業(yè)費(fèi)

　　正解：按約定日期辦理收房手續(xù)的，從辦理收房手續(xù)之日起開(kāi)始計(jì)算；未按收房約定日期拖延收房的，以開(kāi)發(fā)商發(fā)給業(yè)主的“收房通知書(shū)”上標(biāo)明的交房時(shí)間的次月開(kāi)始計(jì)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

　　3、未簽物業(yè)合同不交物業(yè)費(fèi)

　　正解：根據(jù)《物權(quán)法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)全體業(yè)主具有約束力。所以，只要業(yè)主委員會(huì)（授業(yè)主大會(huì)委托）與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)合同，且業(yè)主事實(shí)上已經(jīng)接受了物業(yè)公司所提供的管理服務(wù)，就應(yīng)按照實(shí)際發(fā)生的服務(wù)向物業(yè)公司交費(fèi)。

　　4、對(duì)物業(yè)服務(wù)不滿意不交物業(yè)費(fèi)

　　正解：如果物業(yè)公司提供的服務(wù)達(dá)不到合同約定的標(biāo)準(zhǔn)，說(shuō)明服務(wù)質(zhì)量不到位。小區(qū)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，歡迎業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督。出現(xiàn)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)價(jià)格不符的問(wèn)題，可以通過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司交涉，也可以直接向物業(yè)反應(yīng)，甚至可以根據(jù)合同的約定改聘其他物業(yè)公司來(lái)管理服務(wù)小區(qū)。

　　5、家中被盜不交物業(yè)費(fèi)

　　正解：《物業(yè)管理?xiàng)l例》第47條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。保安秩序維護(hù)部服務(wù)內(nèi)容不包含對(duì)住戶(hù)室內(nèi)財(cái)產(chǎn)的秩序維護(hù)工作。物業(yè)公司收取的秩序維護(hù)費(fèi)僅用于維持小區(qū)公共秩序和日常巡視，并非是對(duì)小區(qū)內(nèi)特定的人、財(cái)、物予以管理。只要秩序維護(hù)員服務(wù)達(dá)到規(guī)定的要求，物業(yè)公司就沒(méi)有法律責(zé)任。

　　6、房屋質(zhì)量問(wèn)題，不解決不交物業(yè)費(fèi)

　　正解：商品房也是有保質(zhì)期的，是依照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》，在房屋正常使用條件下，規(guī)定房屋建筑工程的最低保修期限。在保修期內(nèi)，開(kāi)發(fā)商進(jìn)行保質(zhì)及維修遺留問(wèn)題。房屋質(zhì)量問(wèn)題，是業(yè)主和建設(shè)單位之間的事。而物業(yè)費(fèi)是業(yè)主和物業(yè)公司之間的法律問(wèn)題，二者不能混淆。業(yè)主拒絕交納物業(yè)費(fèi)是違反物業(yè)服務(wù)合同的行為，要承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)于開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，業(yè)主應(yīng)當(dāng)與建設(shè)單位或通過(guò)物業(yè)公司代為協(xié)商處理。

　　7、物業(yè)公司沒(méi)給我家服務(wù)不交物業(yè)費(fèi)

　　正解：物業(yè)費(fèi)都包含哪些內(nèi)容：管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；物業(yè)公司辦公費(fèi)用；物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用。

　　物業(yè)公司是對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行管理服務(wù)，這些地方是全體業(yè)主的（也包括您）。

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