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這兩年來，莆田老舊小區(qū)改造提升步伐也是頻頻按下“加速鍵”。
在莆田各大門戶網(wǎng)站，一波又一波舊改招標(biāo)消息蜂擁而來。涵江老舊小區(qū)改造提升、城廂龍橋社區(qū)舊改，甚至2023年小區(qū)舊改項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)招標(biāo)......
▲招標(biāo)信息
面對(duì)遍地開花的舊改項(xiàng)目，筆者還特地去搜索下，據(jù)相關(guān)信息顯示，今年以來，莆田老舊小區(qū)改造，新開工49個(gè)小區(qū)、5867戶，目前完成老舊小區(qū)改造7個(gè)、604戶。
城市更新，破立而新。老舊小區(qū)改造是城市建設(shè)中不可或缺的一部分，是推進(jìn)城市面貌提升的一劑“良藥”。
有人疑惑，那為什么不繼續(xù)棚改？
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01
舊改VS棚改
一字之差
差異在哪里？
用個(gè)不太恰當(dāng)?shù)谋扔鱽硇稳?，舊改是VI換臉，棚改是整骨重塑。棚改以征收搬遷為主，通常以區(qū)域整體發(fā)展為藍(lán)圖，牽一發(fā)而動(dòng)全身，任務(wù)繁重、資金投入大。
而舊改不同于棚改“大拆大建”，多是對(duì)房屋外立面進(jìn)行翻新，水電氣管道改造以及加裝電梯等，有些可能會(huì)增添一些養(yǎng)老、醫(yī)療等公共設(shè)施。
顯然，比起新區(qū)高樓大廈來說老城區(qū)的老舊小區(qū)的確沒那么好看，但我們不得不面對(duì)一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題，老城區(qū)寸土寸金拆遷成本高昂，單單補(bǔ)償金體量就不可估量。
通過舊改“縫縫補(bǔ)補(bǔ)”，可能是這些老舊小區(qū)唯一出路。
▲老舊小區(qū)實(shí)景
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02
改造后老舊小區(qū)
房價(jià)真的漲了嗎？
不可否認(rèn)，很多人對(duì)老舊小區(qū)并不待見。普遍認(rèn)為除了學(xué)區(qū)及配套外，幾乎沒有什么價(jià)值，特別是居住體驗(yàn)更是一言難盡。
舊改，顯然對(duì)老舊小區(qū)影響巨大。無論是改造水電煤氣，還是加裝電梯，或者增加公共設(shè)施，都會(huì)明顯提升老舊小區(qū)外在形象和居住體驗(yàn)，自然會(huì)帶動(dòng)“老破小”估值提升。
以福興小區(qū)為例，福興小區(qū)作為莆田啟動(dòng)老舊小區(qū)改造的5個(gè)試點(diǎn)小區(qū)之一，通過一系列改造，如路面平整、外墻翻修、加裝電梯、車位規(guī)劃，不僅收獲了居民的一致贊揚(yáng)，另外對(duì)比改造前后，當(dāng)前小區(qū)房價(jià)有所上漲。
▲福興小區(qū)實(shí)景
坦白說，改造后的老舊小區(qū)短期內(nèi)對(duì)房價(jià)的影響肯定是有的，但刺激房價(jià)大幅上漲，不是“舊改”一己之力可以推動(dòng)的，而且舊改的目的本身也不是為了房價(jià)上漲。
住房是民生之要。舊改走的主要還是民生工程路線，改善居住環(huán)境才是本意。
雖然，舊改很大程度上可以改變個(gè)別小區(qū)房產(chǎn)價(jià)值，但這些小區(qū)不意外都位于核心區(qū)黃金地段或者一些名校旁邊。如果沒有這些綜合優(yōu)勢(shì)的老破小，有了舊改加持，房價(jià)或租金上浮也“后勁不足”。
▲福興小區(qū)實(shí)景
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03
這些改造后老舊小區(qū)
值得買嗎？
在莆房論壇，有個(gè)網(wǎng)友曾精辟評(píng)論過老舊小區(qū)是否值得買，“妝畫得再年輕再靚麗，內(nèi)在的軀殼也還是五六十歲的老年人”，是不是形容得很貼切。
很多老舊小區(qū)房齡已達(dá)二三十年，甚至更長，房屋質(zhì)量不可能像新小區(qū)一樣，就算舊改解決了一部分問題，但是房屋本身的質(zhì)量卻很難再改變，比如說隔音差、墻面容易脫落等等。
更何況一些老小區(qū)空間有限，在舊改過程中，也沒能新增停車場(chǎng)，停車難仍然是一個(gè)大問題。
另外，很多老小區(qū)仍由居委會(huì)自治，由于缺乏后期管理機(jī)制，一些便民設(shè)施無人維護(hù)，往往用不了多久，就會(huì)被打回原形。
再有，老舊小區(qū)最令人詬病的是戶型問題。往往面積不大，設(shè)計(jì)不合理，所以即使再怎么改造，戶型是無法改變的。而且老房子貸款受限制，房齡超過20年，貸款申請(qǐng)“不招待見”，要么直接不予貸款，要么減少貸款額度。
不管怎么說，老舊小區(qū)總有它的優(yōu)勢(shì)。價(jià)格就是最大優(yōu)勢(shì)，門檻低且議價(jià)空間大，典型上車盤。改造后，老舊小區(qū)“舊貌換新顏”，居住品質(zhì)感有所提升，雖然基本不太可能和新商品房媲美，但如果你是剛需自住，改造后的老房子還是非常值得買的，畢竟買房成本較低，周邊硬件環(huán)境也不錯(cuò)，何樂不為？
▲福興小區(qū)實(shí)景
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04
寫在最后
房屋老化、停車難、無電梯、樓道臟亂...這是老舊小區(qū)居民面臨的主要問題，本來寄希望于棚改，但其涉及征遷賠償問題，量大面廣，任務(wù)繁重，難以實(shí)現(xiàn)。
舊改的到來，改變了這一切。
雖然舊改難以制造大量新的購房需求，沒有棚改般大拆大建，沒有貨幣補(bǔ)貼刺激，對(duì)樓市影響微乎其微。
但如火如荼的老舊小區(qū)改造，使一大批居民的生活環(huán)境得到改善，也使房屋租金甚至房價(jià)有一定漲幅，讓原來破舊的小區(qū)換發(fā)新活力和價(jià)值。剛需自住是ok的，但如果是投資，那你就要考慮清楚了。
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