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城南雙盤熱火朝天的背后，也埋藏著莆田新一輪“房荒危機(jī)”，好在久旱逢甘霖，土拍市場(chǎng)熬過了2023年第一季度的空窗期，終于迎來了新地出讓的曙光。
綬溪地塊三帶著“劃片紅頭文件”，大步向干涸的市場(chǎng)走來。
D地塊，限價(jià)1.78萬！參考周邊的建發(fā)龍湖書香府，毛坯限價(jià)17500元/㎡，限價(jià)微微上調(diào)三百。在城南雙盤很快售罄以及市區(qū)普遍尾盤的情況下，把綬溪地塊三D推出來接力，確實(shí)比較穩(wěn)妥，畢竟這塊地不會(huì)讓開發(fā)商很難賣。
▲地塊航拍圖
地段點(diǎn)評(píng)：
綬溪地塊三D，位于城東版塊北部的綬溪片區(qū)，即八二一北街南側(cè)的原閩中物流園區(qū)域內(nèi)，地段條件是相對(duì)成熟的，后期發(fā)展可觀。
主要優(yōu)勢(shì)有：1.地塊與中山中學(xué)綬溪校區(qū)相鄰一條街，據(jù)荔城區(qū)教育局劃片文件顯示，該地塊未來可劃片中山中學(xué)新校區(qū)，學(xué)校目前在建中。2.所處的綬溪片區(qū)，臨近綬溪公園、新天地商圈、1971文化園，生活配套賦能較高。3.地塊東南兩面都為低層建筑物，同時(shí)臨界延壽溪，在居住視野方面會(huì)有更好的體驗(yàn)。
橫著看，更震撼！
1.地塊格局
從地狀看，綬溪地塊三D方正規(guī)則，并完成凈地，東側(cè)臨近延壽溪、南面相鄰中山中學(xué)綬溪校區(qū)，西面規(guī)劃安置房。
▲地塊航拍圖
2.規(guī)劃評(píng)估
坂頭東地塊十二總占地約47.2畝，體量適中，可建造約8-9棟左右住宅，容積率約3.1，可建設(shè)中型舒適社區(qū)。地塊需配建不小于500平零售商業(yè)，總體限高120米，可建造約40層超高層住宅。
▲地塊航拍圖
3.交通評(píng)估
地塊近周交通主要圍繞八二一北街、延壽街、東圳路、荔園路，主干道居多，交通整體比較方便，同時(shí)也能通過荔園路快速出入城區(qū)，晚高峰荔園路、八二一街容易堵塞。
▲地塊區(qū)位圖
PS拍-2023-01號(hào)地塊
SWOT評(píng)估
優(yōu)勢(shì)分析：
1 地段認(rèn)可度偏高，接壤新天地商圈、紅星美凱龍、1971文創(chuàng)園、莆田學(xué)院附屬醫(yī)院、潤(rùn)璟商業(yè)街，現(xiàn)有生活配套充足，同時(shí)依附821街、延壽街，交通便利。
2 地塊容積率3.1，相對(duì)周邊高層建筑，密度較低，且地塊方正朝南，便于科學(xué)布局，同時(shí)42畝體量不大不小，可打造舒適型城市中型社區(qū)。
3 地塊劃片中山中學(xué)新校區(qū)，同時(shí)與其一街之隔，教育價(jià)值傍身，易激發(fā)市場(chǎng)需求，入市后相對(duì)暢銷。
4 目前綬溪片區(qū)，保利天匯、建發(fā)龍湖書香府正在清盤，接棒入市，銜接購(gòu)房需求，同時(shí)地塊東面臨溪和荔枝林帶公園，正前方為低層建筑物，搭配局部的40層高層，居住感觀表現(xiàn)會(huì)更好，北面臨近綬溪公園，為業(yè)主休閑提供極大便利。
▲地塊航拍圖
▲地塊航拍圖
劣勢(shì)分析：
1 地塊東南兩面分別為莆田四中、在建中的中山中學(xué)綬溪校區(qū)，存在一定的校園噪音影響。
2 地塊配建不小于500平的零售商業(yè)，開發(fā)成本上有所增加。
3 結(jié)合2021年至今的綬溪市場(chǎng)，這一帶商品房去化速度一般，這與當(dāng)前市場(chǎng)尚未全面回暖存在一定關(guān)系，同時(shí)地塊附近的保利建發(fā)棠頌和府還有600套以上存量，地塊入市后有明顯的競(jìng)品關(guān)系。
▲地塊航拍圖
機(jī)會(huì)評(píng)判：
綬溪片區(qū)自棚改之后，面貌正在全面更新，后續(xù)將形成以住宅為中心，教育商業(yè)為輔的全新生活區(qū)，地塊位于南部?jī)?yōu)質(zhì)地段，不僅能快速獲取東圳路、延壽路沿線富態(tài)資源，未來也能充分吸收區(qū)域開發(fā)的紅利。此外，教育優(yōu)勢(shì)也將成為地塊價(jià)值的一把利劍。
▲地塊航拍圖
威脅評(píng)判：
主要威脅大致有兩個(gè)：第一，仍然是立足當(dāng)前的莆田房地產(chǎn)市場(chǎng)，雖有局部火熱，但整體需求并沒有充分釋放，進(jìn)場(chǎng)即存在風(fēng)險(xiǎn)，快速去化和擴(kuò)大盈利之間需要取舍。
目前周邊直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系有保利天匯、建發(fā)龍湖書香府、保利建發(fā)棠頌和府，分流是必然存在的，但潛在的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系也不能完全忽略，比如玉湖今年大概率會(huì)再次出讓新地，雙方售價(jià)和產(chǎn)品營(yíng)銷如果相差不多，也是有分流影響的，還有一塊限價(jià)更低的坂頭西地塊三也可能影響到地塊入市銷售，具體看時(shí)間碰撞。
周邊配套：
生活資源：新天地商圈、綬溪公園、荔枝林帶公園、紅星美凱龍等
教育資源：中山中學(xué)綬溪校區(qū)、市實(shí)小綬溪校區(qū)、荔城第一實(shí)小等
PS拍-2023-01號(hào)地塊
聯(lián)發(fā)嘉和府2025-11-03
聯(lián)發(fā)建發(fā)玉湖蘭溪2025-11-25
聯(lián)發(fā)建發(fā)御湖2025-11-30
鳳達(dá)鳳翔城2026-01-30
保利聯(lián)發(fā)玉湖和悅2026-01-19
