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關(guān)于再次征求《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知（第二意見稿）》意見的函
各縣（區(qū)）政府（管委會），市直相關(guān)單位，市房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會，各房地產(chǎn)企業(yè)，各商業(yè)銀行，各相關(guān)單位和個人：
鑒于修改內(nèi)容較多，現(xiàn)將《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知（第二意見稿）》發(fā)給你們再次征求意見。請各縣（區(qū)）政府（管委會）、市直各相關(guān)部門于2024年10月16日前將修改意見經(jīng)單位蓋章后，通過政務(wù)內(nèi)網(wǎng)反饋我局房地產(chǎn)市場監(jiān)管科（可在原稿上修改并用紅色字體標(biāo)注），逾期未反饋視為無修改意見；其他單位或社會公眾請將修改意見于2024年10月16日前發(fā)送郵箱ptsfdc 163.com,以便我局匯總修改完善后上報市政府研究。
附件：關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知（第二意見稿）
莆田市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局
2024年10月14日
?。ㄊ兄毕嚓P(guān)部門名單：市發(fā)改委、自然資源局、財(cái)政局、稅務(wù)局、教育局、城管局、國資委、商務(wù)局、市場監(jiān)管局、莆田金融監(jiān)管分局、人行莆田市分行、公積金中心）
附件
關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策措施的通知
（第二意見稿）
各縣（區(qū)）政府（管委會），市直各相關(guān)單位：
為全面貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)方面決策部署和省委省政府、市委市政府工作要求，用好城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，堅(jiān)持因城施策原則，堅(jiān)持規(guī)范與發(fā)展并重，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)省住建廳《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場消費(fèi)若干措施的通知》（閩建房〔2024〕14號）等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場有關(guān)政策措施通知如下：
一、取消各類調(diào)控限制措施。
1、取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。住宅全部按普通住宅計(jì)征個人所得稅，自2024年10月1日起，個人住宅轉(zhuǎn)讓的個人所得稅征收稅率統(tǒng)一調(diào)整為1%。執(zhí)行國家有關(guān)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅政策。
2、2024年4月30日莆房聯(lián)辦〔2024〕2號文件取消“限地價控房價”政策施行之日起，新出讓經(jīng)營性房地產(chǎn)用地項(xiàng)目取消“實(shí)名登記公證搖號”開盤銷售方式和優(yōu)先選房配套制度。
3、取消合同網(wǎng)簽備案注銷限制。未辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的商品房，其已網(wǎng)簽的《商品房買賣合同》，取消網(wǎng)簽備案注銷限制。因當(dāng)事人違約導(dǎo)致撤銷購房合同的，按約定承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。《商品房買賣合同》網(wǎng)簽是指在“莆田市房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)”中完整錄入合同相關(guān)內(nèi)容信息并打印出紙質(zhì)合同買賣雙方簽字蓋章，同時上傳雙方簽字蓋章的《商品房買賣合同備案表》后，方為完成合同網(wǎng)簽流程和方可提交備案申請。各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分運(yùn)用人臉識別、電子簽章等信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)《商品房買賣合同》雙方網(wǎng)上簽訂（新增、變更、注銷）。
4、取消樓棟建筑形象進(jìn)度超過50%未辦預(yù)售許可證下調(diào)銷售均價限制，鼓勵樓盤現(xiàn)房銷售。
責(zé)任單位：市住建局、稅務(wù)局，各縣（區(qū)）政府（管委會）
二、調(diào)整購房商業(yè)信貸政策。
1、優(yōu)化家庭住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。家庭住房套數(shù)按擬購住房所在的縣或區(qū)不動產(chǎn)登記部門出具本轄區(qū)住房查詢證明為依據(jù)，已出租的住房憑房屋租賃登記備案證明可不計(jì)入住房套數(shù)認(rèn)定。二孩以上家庭購買第二、三套住房按照首套住房標(biāo)準(zhǔn)享受相關(guān)政策支持。
2、落實(shí)個人住房貸款政策。2024年10月1日起，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套房和二套房，執(zhí)行全國統(tǒng)一的最低首付比例。進(jìn)一步完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機(jī)制。督促商業(yè)銀行在10月31日前對符合條件的存量房貸再開展一次批量調(diào)整，將利率較高的存量房貸利率降至全國新發(fā)放房貸利率附近。
責(zé)任單位：市住建局、自然資源局、人行莆田市分行、莆田金融監(jiān)管分局，各縣（區(qū)）政府（管委會）
三、加大公積金購房支持力度。
1、調(diào)整購房首付款比例。繳存職工家庭申請住房公積金貸款購買首套或第二套自住住房，最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為20%。使用住房公積金貸款購買保障性住房的，最低首付款比例為15%。本條政策須經(jīng)市住房公積金管委會研究后公布執(zhí)行。
2、提高住房公積金最高貸款額度。雙繳存職工家庭購買自住住房的住房公積金最高貸款額度由70萬元調(diào)整為80萬元,單方繳存住房公積金的最高貸款額度50萬元維持不變。生育、撫養(yǎng)二孩及以上的，最高貸款額度在現(xiàn)行我市最高貸款額度的基礎(chǔ)上上浮10萬元（即雙繳存職工90萬元，單繳存職工60萬元）。
3、在本市靈活就業(yè)人員連續(xù)足額繳存住房公積金滿6個月（含）以上，可申請住房公積金貸款。
責(zé)任單位：市住房公積金中心
四、加快存量商品房庫存去化。
1、實(shí)施購買商品住房返現(xiàn)補(bǔ)貼。商品住房庫存去化周期超過24個月的縣區(qū)（管委會），對在2024年10月1日-2024年12月31日期間購買商品住房的，由屬地縣區(qū)政府（管委會）對其已繳納的契稅予以返現(xiàn)補(bǔ)貼，每套補(bǔ)貼最高金額不超過2萬元；補(bǔ)貼時間為辦理轉(zhuǎn)移登記后憑購房合同和不動產(chǎn)權(quán)證申請補(bǔ)貼，以防騙補(bǔ)套補(bǔ)。
鼓勵已有住房居民“以舊換新”，各縣區(qū)政府對居民“以舊換新”購買住房可予以契稅返現(xiàn)補(bǔ)貼。鼓勵各房地產(chǎn)企業(yè)開展各項(xiàng)促銷活動，加快商品房銷售。
2、支持開展項(xiàng)目營銷推廣活動。允許商品房項(xiàng)目在取得項(xiàng)目所在地的縣、區(qū)（管委會）城市管理部門同意（備案）后，在紅線范圍內(nèi)設(shè)置臨時戶外廣告，高度不超過5米；懸掛樓體宣傳條幅，條幅面積不超過樓體立面面積的50%；在周邊設(shè)置道旗、桁架指示牌等引導(dǎo)性標(biāo)識，營造銷售氛圍。
3、探索“共有產(chǎn)權(quán)”銷售模式。房地產(chǎn)企業(yè)可與購房人約定雙方各持部分產(chǎn)權(quán)份額（其中企業(yè)持有產(chǎn)權(quán)份額不超過30%），一定時間后購房人購回企業(yè)持有的產(chǎn)權(quán)份額以實(shí)現(xiàn)對房屋擁有100%產(chǎn)權(quán)等方式，減輕購房人初始購房負(fù)擔(dān)。
4、鼓勵各縣區(qū)（管委會）通過選擇商品房（含商業(yè)、辦公、車位等）作為安置房。商品房庫存去化周期超過24個月的縣區(qū)（管委會），原則上停止批準(zhǔn)新的安置房建設(shè)項(xiàng)目，要通過已有庫存商品房統(tǒng)籌用于安置房；對已拆遷項(xiàng)目但安置房尚未動工的，經(jīng)拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致，停止建設(shè)安置房，通過收購存量商品房用作安置房、變更安置房源或選擇貨幣化安置等方式予以安置。支持地方國有企業(yè)收購房地產(chǎn)企業(yè)已建成存量商品住房用作保障性住房。鼓勵各縣區(qū)通過推行房票作為征遷安置方式。
5、建立房源超市展示可售房源。通過莆田市住建局網(wǎng)站建立莆田房源超市（網(wǎng)址為http://110.89.45.7:8082），展示可售商品房房源和安置房房源，為企業(yè)展示房源和市民看房選房提供便捷高效的平臺。
6、住建部已確定今年10月為商品住房促銷月，市縣房地產(chǎn)協(xié)會要通過組織開展“百城千企商品住房促銷活動”、金秋促銷季，聯(lián)合家裝建材商舉辦?。ǚ浚┎⒅辈タ捶?、限時優(yōu)惠等多種線上、線下形式，促進(jìn)全市商品房銷售。
責(zé)任單位：各縣（區(qū)）政府（管委會），市財(cái)政局、稅務(wù)局、城管局、教育局、發(fā)改委、國資委、住建局、商務(wù)局、房地產(chǎn)協(xié)會
五、嚴(yán)控商品房用地供應(yīng)增量。
1、加強(qiáng)商品房與土地聯(lián)動，根據(jù)商品房需求科學(xué)安排土地供應(yīng)，保持各區(qū)域市場供需平衡、結(jié)構(gòu)合理。商品住宅去化周期在18個月（不含）-36個月之間的縣區(qū)，按照“盤活多少、供應(yīng)多少”的原則，動態(tài)確定其新出讓的商品住宅用地面積上限。商品住宅去化周期超過36個月的縣區(qū)，原則上先暫停可
2、對具體規(guī)劃片區(qū)內(nèi)包括已出讓未動工、已動工未辦理預(yù)售許可證（含現(xiàn)售備案證）、已辦理預(yù)售許可證（含現(xiàn)售備案證）未售商品住房庫存合計(jì)超過10萬平方米、商業(yè)或辦公用房超過3萬平方米（不含企業(yè)自持、政府回購部分）的，該規(guī)劃片區(qū)不再供應(yīng)相應(yīng)用途的商品房用地。未納入片區(qū)規(guī)劃的以鎮(zhèn)街為區(qū)域統(tǒng)計(jì)范圍。
3、加快盤活存量房地產(chǎn)用地開發(fā)建設(shè)。對在2023年7月之前出讓的房地產(chǎn)用地（包括分期開發(fā)），未能在2025年7月前開盤銷售的，其今后在辦理《商品房預(yù)售許可證》時，按同級別土地上同類商品房最近一年合同網(wǎng)簽均價的70%核定該項(xiàng)目中同類商品房銷售均價進(jìn)行限價銷售。
責(zé)任單位：市自然資源局、住建局，各縣（區(qū)）政府（管委會）
六、優(yōu)化住宅項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。
1、加快高品質(zhì)住房建設(shè)。推廣《福建省高品質(zhì)住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則》，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)優(yōu)化戶型設(shè)計(jì)、完善社區(qū)配套、創(chuàng)新運(yùn)用智能建造工藝、使用綠色建材，開發(fā)建設(shè)開發(fā)適應(yīng)市場需求的多樣性的住宅產(chǎn)品，提高物業(yè)服務(wù)水平，建設(shè)“好房子、好小區(qū)”。
2、支持開發(fā)各類創(chuàng)新住宅產(chǎn)品。為適應(yīng)市場供需變化新形勢，滿足改善多元住房需求，推進(jìn)生態(tài)宜居城市建設(shè)，提升城市人居環(huán)境品質(zhì)，鼓勵開展立體生態(tài)住宅試點(diǎn)工作。具體“立體生態(tài)住宅”試點(diǎn)實(shí)施方案由市自然資源局會同市住建局等相關(guān)部門制定出臺。
鼓勵開發(fā)建設(shè)單位聯(lián)動教育、醫(yī)療、文旅等資源，圍繞康養(yǎng)、文旅、養(yǎng)老養(yǎng)生等旅居需求，推出保障性住房、精裝成品房、短租公寓等產(chǎn)品，完善功能性用房，配套社區(qū)食堂、托育中心等。
3、優(yōu)化商品住宅項(xiàng)目架空層使用功能。在滿足消防安全、作為非營利性公共設(shè)施條件下，商品住宅項(xiàng)目架空層可進(jìn)行半圍合（綠植、樹木等），設(shè)置健身運(yùn)動、圖書閱覽、黨建活動、兒童游戲、青年交流、老年休閑等小區(qū)公共活動功能。架空層不得以任何形式對外銷售或變相以租代售。
4、鼓勵開發(fā)商品住宅項(xiàng)目地下空間。在滿足消防安全和規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求的前提下，允許新出讓住宅項(xiàng)目（含已出讓未核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的項(xiàng)目）利用地下空間(指地下一層)新建家政便民、文化休閑、體育健身等城市社區(qū)嵌入式服務(wù)設(shè)施，用于完善15分鐘社區(qū)生活圈配套，提升居住區(qū)品質(zhì)；由此增加的地下建筑面積，不計(jì)算容積率，不收取土地價款，建成后產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有。項(xiàng)目經(jīng)營使用由開發(fā)單位與業(yè)主自行協(xié)商。
5、優(yōu)化商品住宅用地指標(biāo)。在城市郊區(qū)等不具備公共交通條件但景觀、區(qū)位等條件較好的區(qū)域或受限高管控區(qū)域，優(yōu)化規(guī)劃用地指標(biāo)，停止執(zhí)行住宅項(xiàng)目容積率不得低于1.0的供地標(biāo)準(zhǔn)。
責(zé)任單位：市自然資源局、住建局，各縣（區(qū)）政府（管委會）
七、調(diào)整銷售自持年限條件。
對原土地出讓時約定需自持若干年后方可銷售的項(xiàng)目，在補(bǔ)繳部分土地出讓金后可準(zhǔn)予銷售。土地出讓合同約定自持部分不可提前銷售除外。
1、土地出讓金補(bǔ)繳計(jì)算方式：住宅用途補(bǔ)繳土地出讓金=項(xiàng)目拍賣時樓面地價×擬自持轉(zhuǎn)可售建筑面積÷合同約定自持月數(shù)×提前解除自持月數(shù)；商業(yè)或辦公用途補(bǔ)繳土地出讓金=項(xiàng)目拍賣時樓面地價×擬自持轉(zhuǎn)可售建筑面積÷合同約定自持月數(shù)×提前解除自持月數(shù)÷2。其中不滿1個月的按1個月計(jì)。
2、銷售審批流程：項(xiàng)目建設(shè)單位向市（縣）自然資源部門提出申請，自然資源部門按上述方式計(jì)算需補(bǔ)繳的土地出讓金，建設(shè)單位一次性補(bǔ)繳土地出讓金，自然資源部門函告同級住建部門準(zhǔn)予自持部分建筑面積對外銷售，住建部門審批《商品房預(yù)售許可證》或《商品房現(xiàn)售備案證》。
責(zé)任單位：市自然資源局、住建局
八、完善商品房預(yù)售資金管理。
1、各級住建部門要加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，嚴(yán)格預(yù)售門檻。鼓勵各房地產(chǎn)企業(yè)推行商品房現(xiàn)房銷售制度。規(guī)劃配建架空層的項(xiàng)目，架空層按其所在房屋每平方米造價的50%計(jì)算重點(diǎn)監(jiān)管資金數(shù)額納入監(jiān)管；地下室已封頂?shù)?，按其封頂對?yīng)面積造價的50%計(jì)算重點(diǎn)監(jiān)管資金數(shù)額納入監(jiān)管。
2、對項(xiàng)目施工總包或監(jiān)理單位拒絕配合材料款或工程款等正?？铐?xiàng)申請撥付蓋章的，縣區(qū)住建局經(jīng)函詢屬于無正當(dāng)理由不配合的，核實(shí)備注后予以同意撥付。
3、對項(xiàng)目已竣備交付并完成不動產(chǎn)首次登記、按照施工合同約定序時進(jìn)度支付工程款，因施工總包與建設(shè)單位存在工程結(jié)算爭議，自合同約定結(jié)算之日滿6個月仍無法完成結(jié)算的，經(jīng)建設(shè)單位申請區(qū)住建局核實(shí)同意后，監(jiān)管賬戶按施工合同總造價減去已撥付價款后未付余額的1.2倍予以預(yù)留，其余金額轉(zhuǎn)為非重點(diǎn)監(jiān)管資金允許房地產(chǎn)企業(yè)自行使用；如施工總包已向法院起訴并采取查封保全賬戶和資產(chǎn)相當(dāng)爭議余額的，經(jīng)建設(shè)單位申請區(qū)住建局核實(shí)后，可向市住建局申請撤銷預(yù)售資金監(jiān)管。
4、對項(xiàng)目已具備撤銷預(yù)售資金監(jiān)管條件，而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)無正當(dāng)理由不申請撤銷的，經(jīng)區(qū)住建局核實(shí)同意后上報市住建局撤銷監(jiān)管。
責(zé)任單位：市住建局、莆田金融監(jiān)管分局，各縣（區(qū)）政府（管委會）
九、轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營方式。
1、改革房地產(chǎn)開發(fā)融資方式，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)逐步形成適度杠桿比例、合理負(fù)債水平和正常周轉(zhuǎn)速度的發(fā)展機(jī)制。建立以項(xiàng)目為主體的融資制度。
2、對已辦理土地或在建工程抵押登記的項(xiàng)目，其在申辦《商品房預(yù)售許可證》或《商品房現(xiàn)售備案證》時，需由所有抵押權(quán)人出具同意放棄相關(guān)抵押物抵押權(quán)或解除相關(guān)抵押物抵押權(quán)的函。《商品房買賣合同》網(wǎng)簽前必須按套解除該商品房所有抵押登記后方可進(jìn)行網(wǎng)簽。
3、以已取得《商品房預(yù)售許可證》未竣備交付的商品房項(xiàng)目辦理抵押貸款的，金融機(jī)構(gòu)發(fā)放貸款資金必須全部直接撥付至該項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，統(tǒng)籌優(yōu)先用于項(xiàng)目工程建設(shè)，防范因企業(yè)抽挪資金導(dǎo)致項(xiàng)目出險。
4、房地產(chǎn)企業(yè)不得在《商品房買賣合同》已網(wǎng)簽的商品房上設(shè)定土地或在建工程等任何形式的抵押擔(dān)保。不得將已取得《商品房預(yù)售許可證》未竣備交付和不動產(chǎn)首次登記的商品房項(xiàng)目為非本項(xiàng)目貸款債務(wù)作擔(dān)保(含連帶擔(dān)保)和抵押登記，以維護(hù)已購房人的合法權(quán)益。
責(zé)任單位：市住建局、自然資源局，各縣（區(qū)）政府（管委會）
十、支持二手房市場交易。
1、對購買二手住房并辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記和戶籍遷入的，適齡孩子入學(xué)執(zhí)行“六年一戶學(xué)位”政策（即“一套房產(chǎn)六年內(nèi)提供一戶家庭學(xué)位”）。期間該房屋再次轉(zhuǎn)讓，如原戶主家庭沒有適齡孩子占用房產(chǎn)學(xué)位的，則新戶主家庭適齡孩子小學(xué)或初中起始年級可安排就近劃片學(xué)校入學(xué)。如所屬劃片學(xué)校學(xué)位不足的，按購房先后順序予以統(tǒng)籌安排。
2、土地出讓合同未明確約定不能分割登記的商貿(mào)物流項(xiàng)目，在2024年10月之前已申辦預(yù)售許可證的，用地須先按整宗以土地出讓時的用途辦理不動產(chǎn)首次登記，開發(fā)建設(shè)單位或買受人可按現(xiàn)行基準(zhǔn)樓面地價的1倍補(bǔ)交土地出讓金后按幢或按層申請分割轉(zhuǎn)移登記，促進(jìn)不動產(chǎn)交易流通。
3、換購住房個人所得稅予以退稅支持。落實(shí)財(cái)政部等三部委有關(guān)政策，對出售自有住房并在售后1年內(nèi)重新購買住房的，其已繳納的售房個人所得稅予以退稅支持。
4、已辦理商業(yè)或公積金抵押貸款的房屋，其交易過戶允許實(shí)行帶押過戶，以提高二手房交易的便利性和安全性。
5、建立二手房交易資金監(jiān)管制度，確保二手房交易安全。
責(zé)任單位：市教育局、自然資源局、稅務(wù)局、住建局、莆田金融監(jiān)管分局，各縣（區(qū)）政府（管委會）
十一、嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為。
各房地產(chǎn)企業(yè)（含房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)）應(yīng)嚴(yán)格依法誠信經(jīng)營，不得采取虛假廣告宣傳、引誘交納定金、虛構(gòu)商品原價、未按規(guī)定公示信息等誤導(dǎo)消費(fèi)、欺詐消費(fèi)形式從事經(jīng)營活動。對需要客戶交納購房定金的，應(yīng)明確告知其如違約則定金不予退還的后果，并簽訂定金交納書面告知書，全程錄音錄像，作為定金糾紛處理依據(jù)。各級市場監(jiān)管、住建、城管、公積金等部門通過日常巡查、聯(lián)合檢查等方式加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管，嚴(yán)厲查處各類違法違規(guī)行為，并按照《莆田市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營信用聯(lián)合激勵懲戒實(shí)施細(xì)則》對企業(yè)和從業(yè)人員實(shí)施聯(lián)合懲戒，并記入個人征信檔案，營造公平放心的商品房消費(fèi)市場。
責(zé)任單位：市市場監(jiān)管局、住建局、城管局、稅務(wù)局、自然資源局、莆田金融監(jiān)管分局、公積金中心，各縣（區(qū)）政府（管委會）
十二、解釋權(quán)及施行時間
本通知由市住建局會同相關(guān)部門負(fù)責(zé)解釋，自印發(fā)之日起施行，有效期2年。期間如遇政策調(diào)整與本通知不一致的，從其規(guī)定。
莆田市穩(wěn)定房地產(chǎn)市場
發(fā)展部門聯(lián)席會議辦公室
2024年10月日
聯(lián)發(fā)建發(fā)御湖2025-11-30
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