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六、地產(chǎn)市場的“黑馬”
2007年“平衡供求”成為調(diào)控房地產(chǎn)政策目標(biāo)的第一落點。而這種平衡，不僅包括對房產(chǎn)投資性需求的抑制，也包括政府對住房的有效供給，尤其是要對保障性住房的供給承擔(dān)責(zé)任。由此，如何建設(shè)保障性住房，又再次成為地方政府的一道必答題？2007年鄭州市政府組建了“公共”住宅建設(shè)投資公司。這家公司可以說是政府的開發(fā)商，一時間引起了業(yè)界的眾多非議，本來是充當(dāng)“裁判員”角色的政府，為什么又下場當(dāng)起了 “運動員”呢？
鄭州市房地產(chǎn)管理局局長王廣國：“成立這個公司的主要目的，就是通過政府的有形之手去調(diào)控這一塊，在目前這個市場行為對保障這一塊不太積極的情況下，我們來發(fā)揮政府的有形之手。”
2005年底，王廣國上任房管局局長的第一件事，就是解決鄭州市嚴(yán)重不足的保障性住房供應(yīng)，經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房捆綁建設(shè)的模式為何始終無人喝彩。這事讓新上任的王廣國犯了難。
鄭州市房地產(chǎn)管理局局長王廣國：“最難的是通過行政的一些手段的話，很難取得效果，就是缺乏這么一個手段，缺乏這么一個平臺。我們這個住宅集團(tuán)成立之后的話，我們可以通過住宅集團(tuán)干些實實在在的事，開發(fā)一些實實在在的一些項目，讓老百姓看得見，讓市場感覺到。”
王廣國說：10年間，鄭州市共批準(zhǔn)804萬平方米保障性住房建設(shè)計劃，實際開工只有446萬平方米?？⒐っ娣e不到50%。這是什么原因呢？記者采訪了鄭州本地一家房地產(chǎn)商，2007年馬一芳承建了總建筑面積18萬平方米的保障性住房項目，總投資近3億元。
河南省大起立房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長馬一芳：“這邊是這個廉租房，這邊是經(jīng)濟(jì)適用房。從這個建筑成本來說，廉租房的成本因為小戶型，它比經(jīng)濟(jì)適用房的成本還要大一點，但是就是說作為這個經(jīng)濟(jì)適用房還有3%的利潤，廉租房一分錢利潤都沒有，所以說一般的開發(fā)商都不愿意建這個廉租房。”
馬一芳告訴記者：經(jīng)濟(jì)適用房能有3%的利潤也算可以，但捆綁在一起建設(shè)利潤就太少，2008年她準(zhǔn)備與其他地產(chǎn)商合作投標(biāo)拿地，轉(zhuǎn)做商品房項目。
河南省大起立房地產(chǎn)開發(fā)公司董事長馬一芳：“經(jīng)濟(jì)適用房和配建廉租房在18萬平方米左右，按照政府的要求和政策的規(guī)定，我們要配建兩萬平方米的廉租房，這樣的話對我們這個企業(yè)來說，我建18萬平方米的這個經(jīng)濟(jì)適用房，只得到16萬平方米的利潤，#作為政府來說，在配建方面能考慮我們企業(yè)的承受能力和壓力。如果有機(jī)會的話，這個我們還是想這個聯(lián)合起來，做這個商品房的項目。”
王廣國說：經(jīng)濟(jì)適用房是塊“肉”，很多開發(fā)商愿意做，利潤雖然低，但是沒銷售壓力，資金周轉(zhuǎn)快，而廉租房是“骨頭”，開發(fā)商們都不愿做。
鄭州市房地產(chǎn)管理局局長王廣國：“當(dāng)時去捆綁建設(shè)的話，這個廉租房是政府以成本價來收購，經(jīng)濟(jì)適用房他至少還有3%的利潤，所以這里邊當(dāng)時這個開發(fā)企業(yè)這一塊還是有一些意見的。”
王廣國說：新組建公共住宅建設(shè)公司，就是加快建設(shè)鄭州保障性住房。確保建設(shè)指標(biāo)的落實。
鄭州市公共住宅建設(shè)投資公司董事長梁裕民：“對于廉租住房的建設(shè)，一些開發(fā)商應(yīng)該持一些，懷疑的，或者不積極的態(tài)度，那么在我們的建設(shè)小區(qū)中，我們有一個最基本的標(biāo)準(zhǔn)，就我們所有建設(shè)的保障性住房的小區(qū)里面，有不低于20%的廉租房。”
2008年鄭州市計劃完成150萬平方米保障性住房，而公共住宅公司就承擔(dān)了供應(yīng)量三分之一，2007年最后一周，公共住宅建設(shè)公司首批承建的總建筑面積27萬平米保障性住房開工了，而地產(chǎn)商們對這家住宅公司表示出疑惑。
河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會秘書長趙進(jìn)京：“這個小區(qū)才開工27萬平方米，真正杯水車薪。它必須發(fā)動廣大開發(fā)商一塊來做，更大的政策，更優(yōu)惠的政策，達(dá)到廣大中小開發(fā)商一塊投入到廉租房、社保經(jīng)濟(jì)住房建設(shè)中去，這才是根本，政府要更多的優(yōu)惠政策，發(fā)動大家來做這件事。”
房地產(chǎn)商對這匹突然殺入房地產(chǎn)市場的“黑馬”與他們爭搶市場。表示了不滿。
河南省住宅產(chǎn)業(yè)商會秘書長趙進(jìn)京：“實際你不能把你政府監(jiān)管不到位了，你就去拿自己當(dāng)運動員干這件事。反過來說這件事，你比如說我現(xiàn)在我是裁判員，我看你跑不快了，我就下來幫助你跑，你能一定跑過他嗎。”
趙進(jìn)京坦言：他擔(dān)憂保障性住房的建設(shè)和供應(yīng)問題解決了，隨之而來的問題出現(xiàn)了。公共住宅公司是否會逐步壟斷保障性住房的建設(shè)市場呢？
鄭州市房地產(chǎn)管理局局長王廣國：“我們準(zhǔn)備用三年時間，就是徹底解決經(jīng)濟(jì)適用房搖號的問題，由計劃建設(shè)到按需建設(shè)，這么一個過渡。比方我們2008年準(zhǔn)備下150萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用房指標(biāo)。”
鄭州市公共住宅建設(shè)投資公司董事長梁裕民：“我們這個公共住宅投資的公司，也將會隨著這個時間的推移，矛盾的緩解，我認(rèn)為就完成它的使命了，它就可以退出現(xiàn)在的市場，退出現(xiàn)在的這個建設(shè)過程。”
中房集團(tuán)理事長孟曉蘇：“建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和建設(shè)廉租屋就需要有不以盈利為目的的這種機(jī)構(gòu)來營建，所以現(xiàn)在我們再出現(xiàn)的這種政府的國有企業(yè)，或者國有事業(yè)單位來建房，我認(rèn)為這不是壞事，這恰恰是對我們這些年，住房商品化，蓬勃發(fā)展過程中有些問題的補足。”
全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生：“不一定非得說政府來，包下來就是說你這個，這個目前的這些開發(fā)商，你們都靠邊，我重新組織一個集團(tuán)來做這件事情，你未必你新生的新生兒，就一定能夠健康的成長。其實政府的大包大攬，有的時候初衷是很好的，如果你政策能夠很持續(xù)，也可能這個新生兒可以健康的成長。”
北京金露楓苑房地產(chǎn)公司總經(jīng)理杜猛：“因為，政府是游戲規(guī)則的制定者，盡可能不要再成為，既是運動員，又變成裁判員，又變成游戲規(guī)則的制定者，這樣肯定不利于市場的發(fā)展。那么廉租房及保障性用房呢，最好是還是給它回歸市場，由市場去進(jìn)行調(diào)配。”
保障性住房由政府擔(dān)當(dāng)開發(fā)建設(shè)，這在國際上也是一種慣例，目前歐洲一些國家的公共住宅占住宅總量的比例約為40%-60%；亞洲的日本、新加坡公共住宅也占到了50%左右的比例。很多人也會擔(dān)心，一個不以盈利為目的的國有企業(yè)能不能保證運作的效率？鄭州市的相關(guān)部門只有真正找到了答案，這項面向普通百姓的舉措才能真正把實惠帶給大家。
