客服電話：0594-2850001
2017年，是房地產(chǎn)市場跌宕起伏的一年，也是房地產(chǎn)政策密集調(diào)控的一年。在經(jīng)營性房地產(chǎn)用地供應(yīng)“量價齊升”的大環(huán)境影響下，我市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)“一持平二回升三上升”態(tài)勢：商品房銷售面積與上年相比基本持平；商品房新開工面積及房地產(chǎn)完成投資扭轉(zhuǎn)前三季度下降趨勢出現(xiàn)回升；商品房銷售均價明顯上升，同時二手房交易量價齊升。具體運行形勢分析如下：
一、房地產(chǎn)開發(fā)投資方面
1、商品房新開工面積轉(zhuǎn)負(fù)為正
隨著房地產(chǎn)市場行情持續(xù)向好，開發(fā)商加快項目動工開發(fā)進(jìn)度，仙游縣壩下新天地（35.2萬㎡）、涵江區(qū)塘北片區(qū)蒼口安置區(qū)和保利城四期（合計35萬㎡）、城廂區(qū)恒大御龍?zhí)旆澹?5萬㎡）、荔城區(qū)陽光城檀悅（13.07萬㎡）、保利金香檳（11.25萬㎡）等項目相繼動工，特別是第四季度新開工面積達(dá)180多萬㎡，扭轉(zhuǎn)了前三季度比降（-17.97%）態(tài)勢，實現(xiàn)了全年新開工面積同比增長。2017年全市各類商品房施工面積為2279.42萬㎡，較去年同期比增0.12%；其中新開工面積356.53萬㎡，同比增長9.48%。在新開工商品房面積中，其中第一季度為62.78萬㎡，第二季度為68.03萬㎡，第三季度43.64萬㎡，第四季度182.08萬㎡，第四季度新開工面積占了全年的51%。
從各縣區(qū)新開工項目看，由于各地近二年新開工項目分布不均，因此同比升降不一。其中涵江區(qū)95.86萬㎡，比增48.97%；仙游縣93.48萬㎡，比增86.33%；城廂區(qū)89.02萬㎡，比降38.11%；荔城區(qū)68.63萬㎡，比增19.54%；北岸6.45萬㎡，比增1.57%；秀嶼區(qū)3.09萬㎡，比降13.2%。
2017年全市商品房竣工面積525.95萬㎡，比增6.00%。其中荔城區(qū)竣工147.13萬㎡，城區(qū)東拓已成規(guī)模；城廂區(qū)竣工119.24萬㎡，其中雅頌居項目竣工面積近35萬㎡；涵江區(qū)竣工149.14萬㎡，保利城、華永天瀾城等幾個大項目已全部竣工；秀嶼區(qū)竣工0.15萬㎡；北岸竣工26.78萬㎡，為碧桂園浪琴灣項目和帝業(yè)廣場項目；仙游縣竣工83.51萬㎡，為錦福上城、金石華府豪園等項目。
2、房地產(chǎn)投資轉(zhuǎn)向回升
第四季度大幅度面積的新動工項目，帶動了全年房地產(chǎn)投資的回升。全年房地產(chǎn)完成開發(fā)投資312.47億元，較去年同期（311.40億元）略增0.34%，較前三季度（-0.62%）轉(zhuǎn)向回升。其中第一季度完成投資62.04億元，第二季度70.33億元，第三季度70.24億元，第四季度109.86億元，第四季度占了全年的1/3。
從各縣區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資情況看（按項目屬地統(tǒng)計原則），涵江區(qū)、仙游縣在一些重大在建項目或新開工項目支撐下比增；城廂、秀嶼新開工項目減少下降；荔城、北岸與上年大致持平。其中仙游縣36.06億元，比增1.69%；荔城區(qū)103.74億元，比增0.11%；城廂區(qū)83.93億元，比降13.42%；涵江區(qū)71.84億元，比增26.37%；秀嶼區(qū)6.62億元，比降19.76%；北岸10.29億元，比增0.10%。
二、商品房供求關(guān)系方面
1、商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積比降
由于前三季度新開工面積的下降，影響到全年批準(zhǔn)預(yù)售面積的比降。2017年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積290.42萬㎡，較去年同期比降5.97%，其中批準(zhǔn)商品住房面積233.27萬㎡，比降8.13%。按季度分，第一季度為42.89萬㎡，第二季度為105.13萬㎡，第三季度為86.21萬㎡，第四季度為56.19萬㎡。
從各縣區(qū)的批準(zhǔn)預(yù)售面積看，仙游縣在購房補貼政策促動下，蘭溪國際、金石華府豪園等一批大項目申辦預(yù)售許可，其批準(zhǔn)預(yù)售面積位居全市第一；秀嶼區(qū)因國投城市廣場約25萬㎡商品房辦理預(yù)售許可帶動增幅最高。其中仙游101.63萬㎡，比增42.34%；城廂70.08萬㎡，比降15.77%；涵江32.72萬㎡，比降53.38%；荔城55.56萬㎡，比降20.49%；秀嶼（含北岸）30.4萬㎡，比增114.08%。
2、商品房銷售面積基本持平
據(jù)商品房買賣合同網(wǎng)簽系統(tǒng)統(tǒng)計，全市商品房銷售面積389.98萬㎡，較去年同期略降0.21%；其中商品住宅323.96萬㎡，同比略增0.88%，總體上與上年度基本持平。
2017年1-12月份全市商品房銷售面積分別為30.7萬㎡、29.76萬㎡、24.88萬㎡、28.73萬㎡，43.94萬㎡、40.94萬㎡、52.61萬㎡、28.46萬㎡、42.11萬㎡、23.71萬㎡、23.88萬㎡、20.12萬㎡。從各月份銷售情況看，1-2月份因春節(jié)返鄉(xiāng)人員參與購房銷量相對多些；5-9月份因仙游縣從4月20日至9月30日重啟購房補貼政策，同時秀嶼國投城市廣場6-7月低價開盤銷售，銷量創(chuàng)出新高；10-12月受仙游縣購房補貼政策到期及中心城區(qū)新入市幾個項目多是精裝高價影響，銷售面積明顯下降。
按季度分，第一季度89.98萬㎡，第二季度113.27萬㎡，第三季度120.92萬㎡，第四季度65.81萬㎡，同樣第四季度因受商品住房單價過高等因素影響，銷售面積僅相當(dāng)?shù)谌径鹊囊话搿?/p>
從各地銷售情況看，荔城區(qū)及城廂區(qū)受可售房源減少及房價過高等影響同比下降外，其他縣區(qū)同比增長。其中仙游縣94.15萬㎡，比增8.84%；秀嶼區(qū)（含北岸）58.51萬㎡，比增105.08%；涵江區(qū)84.29萬㎡，比增12.76%；城廂區(qū)69.4萬㎡，比降16.52%；荔城區(qū)83.63萬㎡，比降29.06%。
3、商品房銷售價位增幅明顯
受土地拍賣價格大幅升高及一批精裝樓盤高價入市影響，2017年全市商品房銷售價位創(chuàng)出新高，其中城廂、荔城、涵江三地商品住房均價漲幅均在20%以上。據(jù)商品房買賣合同網(wǎng)簽系統(tǒng)統(tǒng)計，2017年全市商品房銷售均價8638元/㎡，比增17.00%，增幅前三季度（9.14％）上升7.86個百分點；其中商品住房均價8381元/㎡，比增13.52%，增幅較前三季度（9.32%）上升4.2個百分點，可見第四季度中心城區(qū)高房價樓盤入市，明顯抬高了全市商品房銷售均價。
商品住房銷售均價按區(qū)域分，各縣區(qū)都呈比增態(tài)勢。其中城廂區(qū)12223元/㎡、比增24.43％；荔城區(qū)11003元/㎡、比增31.46％；涵江區(qū)8123/㎡、比增31.48％；秀嶼區(qū)5393元/㎡、比增4.15％；仙游縣6088元/㎡、比增7.35％。
4、房地產(chǎn)庫存面積持續(xù)減少
隨著房地產(chǎn)市場行情向好以及各地通過購房補貼等方式化解去庫，全市房地產(chǎn)庫存數(shù)量持續(xù)下降。2017年，我市商品房供銷比為1：1.34，其中商品住房供銷比為1:1.39；全年消化商品房庫存99.56萬㎡（其中商品住房90.69萬㎡，商業(yè)辦公等其他8.87萬㎡），商品房庫存去化周期減少4個月（其中商品住房庫存減少4.24個月）。
截止12月末，全市商品住房庫存190.76萬㎡，去化周期9個月（其中市本級134.87萬㎡，去化周期8個月；仙游縣55.89萬㎡，去化周期13個月）；商業(yè)庫存101.89萬㎡，去化周期45個月（其中市本級78.25萬㎡，去化周期62個月；仙游縣23.64萬㎡，去化周期23個月）；辦公庫存45.51萬㎡，去化周期34個月（其中市本級41.2萬㎡，去化周期31個月；仙游縣4.31萬㎡，去化周期108個月）；
5、二手房成交面積比增較大
受中心城區(qū)及周邊房價持續(xù)走高影響，部分消費者轉(zhuǎn)向選購二手房，二季度起全市二手房交易量明顯增多。全年二手房成交面積92.7萬㎡、比增41.31%，其中二手住房成交面積80.36萬㎡、比增43.22%。二手房成交面積按季度分，第一季度18.54萬㎡，第二季度26.09萬㎡，第三季度23.19萬㎡，第四季度24.88萬㎡。
按區(qū)域分，設(shè)區(qū)市本級二手房成交76.31萬㎡ ， 較上年比增44.94%（其中二手住房64.70萬㎡，比增45.03%）；仙游縣二手房成交16.39萬㎡ ，比增26.56%（其中二手住房成交15.66萬㎡，比增36.17%）。從成交價格看，全市二手房成交均價4544元/㎡，比增2.20%；其中商品住房4499元/㎡，比增6.56%。
三、土地及金融信貸方面
1、房地產(chǎn)用地供應(yīng)量價齊升
由于保利、融創(chuàng)、融信、陽光城等多家國內(nèi)品牌房企參與競拍莆田土地，2017年市中心區(qū)及周邊土塊拍賣價位屢創(chuàng)新高。在市本級拍賣的22宗地塊中，漲幅率超過200%的占9宗，其中位于溪白地段的PS拍-2017-06號漲幅率314.64%，樓面價達(dá)10918元/㎡，創(chuàng)歷史新高。2017年全市通過招、拍、掛供應(yīng)經(jīng)營性房地產(chǎn)用地32宗108.89公頃（合1633.35畝），與上年同期（1147.80畝）比增42.3%；總價款1121430萬元，同比上升104.14%。其中第一季度供應(yīng)經(jīng)營性房地產(chǎn)用地2宗8.79公頃，第二季度11宗38.86公頃，第三季度9宗29.78公頃，第四季度10宗31.46公頃。
按區(qū)域分，市本級供地22宗83.21公頃（合1248.15畝）、比增29.19%，總價款1028800萬元，平均每畝824萬元，比增57.55%；仙游縣供地10宗25.68公頃（合385.2畝）、比增112.06%，總價款92630萬元，平均每畝240萬元，比降2.04%。
2、房地產(chǎn)各項貸款占比穩(wěn)中有升
截至11月末，全市房地產(chǎn)各項貸款余額577.32億元，同比增長18.68%，今年新增73.54億元，同比多增0.48億元；房地產(chǎn)各項貸款余額占全市本外幣各項貸款余額的比重為32.31%，同比提高2.29個百分點。房地產(chǎn)各項貸款增量余額占全市本外幣各項貸款增量的55.41%。房地產(chǎn)各項貸款增速平穩(wěn)，其原因一方面受制于信貸規(guī)模管控，另一方在當(dāng)前經(jīng)濟環(huán)境下，房貸依然是銀行相對優(yōu)質(zhì)的貸款對象，因此盡管受到管控，增長趨勢并未發(fā)生改變。
房地產(chǎn)開發(fā)貸款大幅下降。截至11月末，全市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額78.13億元，同比下降15.03%，比年初下降19.72億元，同比多減16.16億元。其中：地產(chǎn)開發(fā)貸款（即:政府土地儲備機構(gòu)貸款）同比下降73.51%，房產(chǎn)開發(fā)貸款同比增長3.72%。地方開發(fā)貸款的大幅下降主要是由于今年大量土地儲備機構(gòu)貸款被地方政府債券置換。
個人住房貸款增勢放緩。截至11月末，全市個人住房貸款余額461.75億元，同比增長27.89%，同比多增15.41億元。其中，新建房貸款余額422.85億元，同比增長24.65%；再交易房貸款余額38.9億元，同比增長78.39%。個人住房貸款一直是各項貸款增長的主要動力，但2017年下半年以來房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴(yán)，住房信貸規(guī)模持續(xù)緊張，導(dǎo)致個人住房貸款增速從6月末的30.05%持續(xù)下降到11月末的27.89%。
?。ㄆ翁锸凶》亢统青l(xiāng)建設(shè)局陳志強 陳建玫）
